有关廉租房出售的看法

 

　　贵州省曾在去年出台政策，廉租房实行租售并行，在廉租住房保障范围内的家庭可按每平方米700元的成本价购买。继贵州宣布廉租房租售并举以后，河南郑州、云南昆明及甘肃省等地都宣布采用租售并举的办法建设廉租房。每年建设廉租房的80％左右用于出售，售价为建设成本价的60％~70％左右。

　　问题的关键是资金。廉租房“租转售”背后是政府财力的无奈，尤其是对中西部地区。国家补助的廉租住房建设资金毕竟有限，有些地方廉租住房建设资金严重不足。目前廉租房建设成本约为每平方米1500元，西部地区按照每平方米400元标准补助，中部地区按照每平方米300元补助。按照今年解决260万户廉租房保障需求计算，以每平方米建设成本1500元计算，今年廉租房建设将需要2000亿元。除去中央财政补助的130亿元，地方需要自己融资1870亿元。这无疑将给地方政府带来巨大压力。

　　作为保障性住房中不可或缺的一项，廉租房是否应该出售呢？依笔者个人之言，此举并不可取。廉租房的出售改变了其“满足居者有其屋”的性质。当廉租房销售仅作为地方政府压缩建设成本的手段时，会使其失去救助困难住房群体的意义，性质发生改变。《廉租住房保障办法》中明确规定廉租房用于租赁给城镇居住困难的低收入家庭，所以廉租房的产权不应为私人所有。

　　目前，我国的廉租房制度以货币补贴为主、实物配租为辅。低收入人群的购买能力有限，困难家庭是否真的有能力购买住房，一旦承租人可以获得产权，廉租房的利用效率必会降低。

　　还有一个需要注意的问题是，廉租房建筑面积标准。按照规定廉租房建筑面积标准不超过50平方米。但各地出台的廉租房销售规定中，已经明确提出50平方米之内按照建筑成本的80%%购买，超过50平方米的面积按照建筑成本购买。这意味着地方廉租房建设很可能会突破国家规定的标准上限。

　　易居中国研究院杨红旭指出，廉租房出售容易造成腐败和社会不公平，廉租房出售是政府甩包袱和推脱责任的表现，如果将廉租房一卖了之，则等于推脱了管理责任。

　　那么如何去缓解资金的压力？的确，拓宽建设资金渠道从来都是言易行难。有专家曾提出过解决方案：政府在廉租房建设中引入房地产信托基金。房地产投资信托基金一般是通过信托方式集合社会闲散资金，聘请专业人士投资、经营管理，并以租金收益回馈投资者。这种直接融资方式不会增大银行风险和政府的财政负担。由于政府每年投入的补贴资金只需要能填补廉租房租金和资本市场回报率之间的缺口即可，因此这种方式可以使政府用有限的资金启动较大规模的廉租房建设体系。

　　笔者认为，完善廉租房的退出机制也很重要。如果廉租房建设完以后就销售出去，将来总是建设一批、销售一批，廉租房总在不断建设当中。这样持续下去，恐怕解决完一批廉租房保障人群后，还会出现更多需要廉租房保障的人群。廉租住房需要政府投入大量精力实行动态管理，当家庭经济条件改善以后应及时退出，目前监测和清退往往十分低效和滞后。（消息来源：中国建设报） 

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