证监会、国土部拟设新规 房企股市融资暂缓

    房企资本市场融资难度日益加大。

　　12月4日，万科集团董事会主席王石在接受境外媒体采访时表示，万科考虑在香港上市。因为“在那里发行新股要简单得多，从决定融资到发行股票最短可能只要一周时间，而在内地则可能需要12个月。”

　　王石的感慨颇具意味。

　　12月3日，中国证监会上市部召集“招保万金”等多家房企融资部门负责人，召开了一个内部会议。

　　知情人士透露，会议的主题是讨论“再融资与高房(地)价的关系”。这一会议议题令与会者感到不安。

　　这样的信号已演化成实质的动作。

　　“在向国土资源部征求意见后，证监会已经暂缓房企融资申请的审核工作。”12月10日，证监会内部人士透露，“在元旦前甚至春节前重启审核的可能性非常小。”

　　房企紧急赴会

　　在外界看来，证监会12月3日召开的内部会议比较突然。

　　知情人士透露，为准备这次会议，“招保万金”等被邀参会房企的融资部门负责人在12月2日晚连夜搜集相关数据。

　　该人士表示，房企融资部门负责人及高层非常重视该会议，数据准备得到位与否，或会直接影响监管层对政策走势的决策。

　　这并非常规会议。

　　在这次会议上，与会房企纷纷表示，再融资与高房(地)价之间并无必然的因果关系。

　　“公司研究数据表明，再融资资金在整个房地产投资资金需求中占比仅为2.5%。”与会的一位房企高管这样阐述。

　　值得注意的是，参会的“招保万金”四大A股上市房企，今年均有再融资的动作。其中，保利地产和金地集团在今年已经成功获得证监会核准，通过定向增发分别融资80亿元和42亿元。但万科和招商地产拟增发募集资金额112亿元和50亿元的预案，还在等待证监会的核准。

　　与大规模融资相对应的是，“招保万金”四大上市房企在土地市场上也动作频频。以保利地产为例，今年前11个月斥资近400亿元完成土地扩张超千万平方米，在北京、广州、重庆、南京、长沙等城市制造多个地王。同期，万科新增土地储备规模也高达716万平方米。

　　值得注意的是，“资本市场圈钱助推房企制造地王”的说法早已成为市场关注的焦点话题。特别是在房价、地价高企的背景下，监管层自然对此更为关注。虽然各与会房企表示“再融资与高房(地)价没有关系”，但此次会议的召开，已经为未来的政策变局埋下了伏笔。

　　分析人士认为，正因为房企融资冲动的意图已经非常明显，证监会才选择此时来召开这样的会议。

　　“都有土地问题”

　　实际上，这次会议相当于资本市场融资政策调整中对房企征求意见的环节。

　　上述证监会内部人士介绍，早在10月份，证监会就开始酝酿上市企业融资的情况征求国土部的意见。

　　“从证监会与国土资源部沟通开始，房企的再融资审核工作就已经暂缓。”该人士说。

　　查阅今年上市公司的公告就可发现，证监会最后一个审核通过再融资房企的核准日期为9月30日，获得放行的是张江高科20亿元公司债的申请。

　　今年10月份，正是“地王”频出的月份，又恰逢上市房企的再融资申请集中披露。数据显示，仅10月份，上市房企再融资计划规模就达到了276.4亿元，占全部上市公司再融资规模的20.52%。“再融资推高地价，房企囤地等待升值”的利益链条再次被广泛争议。

　　出于对舆论压力的担忧，证监会放出消息，无论是IPO还是再融资，房企的融资申请，以后需要征求国土资源部的意见。

　　与此前媒体的报道不同，证监会提供给国土资源部的文件，并不是相关土地核查文件，而是房企提供的相关申请文件。

　　随后，在10月下旬和11月下旬，证监会分别将境内注册境内上市以及境内注册境外上市的房地产企业的融资申请文件，转发至国土资源部，征求相关意见。

　　据了解，国土资源部土地利用管理司等相关司局在接到证监会的相关文件后，曾专门开会讨论，要求针对30多家房企(即所有境内注册境内外融资的企业)在信息披露、土地取得、募投项目、土地开发以及土地评估等五个方面进行调查，了解是否有违法违规行为。

　　“更加细化的调查内容还包括土地储备的规模、土地取得的来源(是否在招拍挂之后仍然以协议方式获得土地)、土地出让价款是否付清、土地是否限制两年以上未开发即收回等问题。” 知情人士透露。

　　12月10日，本报记者获悉，国土资源部对征求意见的回复，已于12月初返还给证监会。

　　“从国土资源部对征求意见的回复上看，目前在排队等待融资审核的30多家房企，在土地方面都存在或多或少的问题。这其中不仅包括境内注册境内上市的公司，还包括境内注册境外上市的公司。但境外注册境外上市的公司，则不在证监会征求意见的范围内。”该知情人士说。

　　该人士表示，对目前正在排队融资的房企，证监会放缓审批流程、暂缓核准工作已成定局，“春节前基本没戏”。

　　谋建审核新规

　　“这些企业在土地方面的具体违法违规事宜，在国土资源部返还给证监会的征求意见回复上并没有具体说明。”上述证监会内部人士告诉记者，“证监会目前并不掌握具体问题，会通过沟通协商等机制进一步了解。”

　　他透露，证监会正准备会同国土资源部，就房企通过境内外证券市场融资如何有效监管进行探讨，目前尚处于磋商的准备阶段，并没有具体政策。

　　“两个部门通过磋商，希望形成基本一致的审核标准和审核范围，而所谓‘一致’指的是无论是上市的还是拟上市的、无论是通过股本融资的还是通过债券融资的。”该人士强调，“可以说，就是把之前的审核标准通过国土资源部的有关信息进行细化。”

　　据本报记者不完全统计，目前有30家房企通过增发预案，正等待证监会核准，拟融资规模达700亿元，包括万科、招商地产、世茂股份、外高桥等。

　　“从目前的形势来看，以后每个房地产企业的融资、再融资计划都要征求国土资源部的意见来进行审核了。这应该不会是短期行为。”上述证监会人士表示，“当然，制定具体办法后，还是会通过一些企业的再融资申请，一刀切的做法显然不合适。”

　　将融资、再融资都纳入到证监会与国土资源部的审核之中，会对房企资本市场融资产生深刻的影响。

　　“土地储备量太小，或者有土地违规、囤地嫌疑的房企，再融资计划‘过会’的可能性就比较小。”关注此事的一位券商对本报记者表示，这一举措客观上要求房地产企业在土地储备上更加规范。

　　证监会也表示，与国土资源部合作把关房企融资、再融资与土地储备情况，尚属首次。未来一段时间内，房企资本市场融资向国土资源部征求意见将成为常态。

　　未来调控走势

　　对于证监会、国土资源部联手监管房企资本市场融资行为的举措，究竟是一段特定时间内的临时之举，还是未来的调控常态?业界对此的解读并不一致。

　　国金证券首席经济学家金岩石表示，此举对于房地产企业资本市场融资不会产生实质的影响，更不是房地产宏观调控卷土重来的信号。

　　也有部分券商认为，这将对房企资本市场融资产生较大的影响，甚至是监管层调控房地产融资的一种手段。

　　有消息显示，本次征求意见时，国土资源部去年组建的调控与监测司也参与其中。这个在国土资源部内部通讯录上被称为“宏观调控司”的部门的参与，更增添了这一举措的“调控”意味。

　　一家上市房企的高管则认为，这样的政策会使得整个再融资的过程趋于缓慢，会延长房企融资审核的时间。

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