商品房预售：路在何方

    近日，某市取消商品房预售制度的试点引起了社会的广泛关注。取消商品房预售制度几乎得到了网民、购房者的一致认同和支持。另一方面，部分专家学者、房地产开发商则对其表示担忧，如“导致房价进一步上涨”、“中小开发商将退出市场”等说法也占据了半壁江山。一时间，关于商品房预售制度“保”与“废”的争论众说纷纭，莫衷一是，我们到底应该如何评判商品房预售制度？

　　乘改革春风而来

　　1980年，随着改革开放的推进，住房成为了“商品”。1983年，改革开放的“前沿阵地”深圳在国内首推商品房预售概念。

　　在改革中，人们逐步认识到实行住房销售形式的多样化，有利于培育和发展住房市场，加快住房商品化改革的前进步伐。例如，1994年《城市房地产管理法》公布之后，各地就陆续出台并推行商品房预售许可证制度。随后，国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》和原建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》等法规和规章，又对商品房预售作了比较详细的规定。

　　中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华指出：“事实证明，推行商品房预售是推行住房商品化改革的一项重要内容，有关主管部门曾经为这项改革的顺利推行做过重大的努力，而且取得了较为广泛的推行实效。由于我国推行商品房预售时间较短，在一定意义上讲，它还处于新发展阶段。”

　　实行商品房预售交易，对于生产周期长和耗用资金多的房地产业，还是一种重要的融资形式。据统计，我国房地产开发资金中有40%%左右来自预售订金。包宗华说：“固然，对一个房地开发项目来说，自筹资金可以用于这个项目开发期长达两三年时间的全过程，而等到项目开发投入超过总投资25%%才进行商品房预售，取得的预售资金的使用期也就是1年左右，两者的使用期并不相等。但这些统计数字仍然可以说明两点：一是，这些年房地产开发资金中，预售资金占有较大的比重；二是，我国房地产业目前的融资水平是1万元资金可以开发3万多元的房地产，与西方国家1万元资金可以开发5万元以上的水平相比，是比较落后的。如果取消预售融资，则会更为落后。”

　　据了解，目前，世界上包括美国、英国、日本、韩国、新加坡在内的许多国家都在推行住房预售和现售并存的制度。一份来自美国联邦统计署的统计资料表明，1963年至2004年这41年里，美国住宅商品房预售比重最低的年份为54%%，最高的年份为78%%。“所以，许多国家长期地、大比重地推行商品房预售，证明它符合市场经济发展的需要，具有很强的生命力。”包宗华说。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉亦表示同样的观点：“从理论和现实的角度看，允许商品房预售，可以充分发挥其融资功能，扩大市场上商品房的供给能力，更好发挥房地产业对国民经济的带动作用。”

　　“罪恶根源说”尚难服众

　　“但是，商品房预售制度确实还存在许多需要进一步改革和完善的问题，如，预售资金监管、预售商品房的质量保证、烂尾楼、楼花炒作投机等。且就目前实践来看，对于这些制度弊端缺乏有效的制约方法，尤其是预售资金监管、交房质量风险和项目烂尾风险管理，至今未形成很好的解决方案。所以，近年来一直存在取消商品房预售制度的呼声。”正如刘洪玉所说，当前确有一种主流观点指出：当前房地产市场上很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度。

　　曾有业内专家指出商品房预售存在着8大“罪状”，即：一味追赶进度、容易忽视质量、虚假宣传、实际面积小于合同或图纸上的面积、购房者不能按时取得产权证、开发商卷预售款潜逃、预售房获取比现售房更高的利润、延期交房。但包宗华认为，以上“罪状”中的前5个问题在现房销售中也存在，应统一归入商品房销售的问题，而不是专属于商品房预售。因此，只着重地分析与商品房预售直接有关的后3个问题，即开发商卷预售款潜逃、预售房获取比现售房更高的利润、延期交房。

　　这3个问题是不是都与商品房预售制度有直接关系呢？包宗华认为：

　　第一，开发商卷预售款潜逃的问题，其要害是个“把关”问题。在1994年公布的《城市房地产管理法》中，就要求商品房预售要把好以下4关，即必须已交付全部土地出让金；必须持有建设工程许可证；已完成工程的投资额必须超过总投资额的25%；必须取得县以上人民政府颁发的商品房预售许可证。其后，许多城市制定的实施细则，则更为严格。这些年由于把关得力，再加上住房建设具有人跑了土地和工程跑不了的特点，因而很少出现卷预售款潜逃的问题。

　　第二，预售房能不能比现售房获取更高的利润。预售房要获取比现售房更高的利润，其售价必须高于现售房。根据许多城市这些年的调查，住房项目从预售转入现售后，售价一般要提高10%%左右。市场销售红火的城市，则会提高20%~30%。

　　第三，延期交房。如果这一条出了问题，应归为合同有问题。如果合同上规定了延期交房应该罚款，就会减少出现延期交房的问题，或者出现延期交房时买房者可以获得赔款。

　　因此，包宗华认为，对于取消商品房预售这样重大的问题，不列举出全面的、确凿的、经过科学分析的证据，只靠笼统的一句话，就把各种问题都归罪于住房预售，尚不具有充分说服力。许多国家长期推行商品住房预售的实践，证明它适应市场经济发展需要和可行性。这些年来我国通过改革推行商品住房预售的实践也证明了这一点。例如，许多城市对商品房开发达到什么程度才能预售、预售最多能收多大比重的金额、如何确保质量和预售时的承诺、在违约时如何处罚等，都作出了规定。

　　混搭销售或成大趋势

　　到底应该怎样评判商品房预售制度的历史功过？刘洪玉认为，商品房预售制度执行到今天，还是利大于弊。他指出：“资金监管、房屋质量、烂尾问题、炒作问题的产生，在于预售制度不完善，尤其是预售监管不健全，是可以通过制度的完善加以解决的。”

　　包宗华也表示，说现房销售是房地产业最终的发展趋势，不符合社会现代化发展的实际。“虽然买主买商品时都会去手摸、眼观一番，而且是商品销售不可缺少的环节。但必须指出，包括住房在内的许多现代化商品，靠买主的手摸、眼观，只能触其皮毛，而不可能对其内在质量作出正确判断，也不能光靠手摸、眼观而实现阳光交易。为了真正地、广泛地让广大群众买到放心的商品，实现阳光交易，必须建立健全一整套保证商品质量的体系。”他指出，这样的体系必须包括建立商品生产和销售全过程的监理、监督、检验和保障制度；包括加强政府监管、社会监督，完善合同制度、讲究职业道德和诚信交易；包括购买商品后的保修、质量投诉以及质量索赔等内容。而商品销售形式的多样化，是社会进步发展的必然趋势。把商品房现售说成是最终的发展趋势，是要求只实行一种销售形式，其实质是要求历史倒退。

　　此外，刘洪玉则对完全取消商品房预售制度提出警示：“对开发商来说，如果完全取消商品房预售制度，会严重削弱房地产开发企业的开发能力。如果没有其他资金来源来补足这个空缺，整个房地产市场上新建商品房尤其是商品住宅的供给能力会大幅下降。在其他因素不变的情况下，会在短期内导致新建商品房价格的上升。”（消息来源：中国建设报）

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