持有型物业开发是一种方向

继11月底北京市国土局公布的北京CBD地块招标文件里出现“拿地后12个月内开工建设，3年内竣工，并最少持有10年”的相关措辞后，北京丰台科技园的8宗核心地块招标也设定了“开发商自持 50%物业”的条件。这些带有些许强制意味的招标规定，设定目的都是为了避免核心地段出现囤地、炒地现象，强制或鼓励产业带动型持有，杜绝杀鸡取卵式的单纯售卖。

这里涉及的地块主要是核心城市的核心区位地块，在这些地块上首先强制规定持有型物业的开发比例或者开发商持有年限，颇具代表性。最主要的表现是防止这些地价很容易翻倍上涨的区域内出现囤地现象，同时，还能把开发商利益锁定、捆绑在这一地块甚至区域上，持续促使其对开发项目后期的维护管理、社会效益增值、区域贡献发挥作用，从而起到带动周边产业发展、为实体经济出力的效果。

这种作用不是单纯靠售卖、赚取房价利润的开发模式所能比拟的，尤其放在当前宏观调控背景下，政府有关部门的这种规定值得肯定。

其实，对于开发企业来说，这也绝不是“亏本买卖”，因为从国内外房地产尤其是商业地产发展经验来看，核心地段的综合物业开发中，持有型地产的未来溢价及利润实现率会更高，比起单纯快速出手也更有吸引力。开发商何乐而不为呢？

这样看起来，这种强制或鼓励持有型物业开发的举措是一举两得的办法。对于人人拼抢的核心优质地块，可以采取强制持有、产业发展优先的措施，而对于未必是“香饽饽”的地块，鼓励有实力、有责任感和长远战略的房企开发后加大比例持有，带动周边产业发展，也是非常值得采取的措施。

而同样重要的是，除了可以有力地平抑地价、房价的非理性上涨预期外，这种强制或鼓励持有型物业开发的举措，无疑将会助推当前所提倡的房地产行业与企业转型。

商品房市场到处充斥着杀鸡取卵式的高价售卖方式，不仅加大了房地产市场交易的无序性，更助长了房价接力游戏的危险性；“只有卖才能赚大钱”的想法流行于房企与民众间，不仅令商、住开发模式不断倒挂，更令租房市场在卖房市场的挤压下无法发挥调节剂作用。

在房地产行业与企业的转型中，不少房企已认识到这种长期以来的矛盾形成机制，认为持有型物业的开发既可以引领开发企业向服务业迈进一步，又符合国家产业引导方向，必然是转型的题中应有之义。但是，对于现金流管理不善、持有物业开发经验匮乏、综合实力欠缺的房企来说，这种转型是困难的。政府部门所设定的这种门槛，就成为一把双刃剑，既会是转型的催化剂，也会是逐渐淘汰跟不上潮流房企的令牌。

从另一个角度来看，这些目前刚刚始自核心商务地块的持有比例招标条件，对于住宅地块同样具有启示意义。就像捆绑保障房建设比例一样，鼓励甚至强制商品住房的开发中，增加持有比例，令开发商也做回出租方，从而对公租房市场形成互补，又有利于出租物业的整体管理，未必不可以尝试。

所谓创新无处不在，在持有型物业的鼓励措施上，也许还能有更多的创新空间。（消息来源：中国建设报）

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