限购令：遏制投资投机 引导合理需求

2月16日，北京市正式公布了关于贯彻“国八条”的通知，广为关注的京版升级限购令也随之正式落地。堪称严厉的“京15条”调控政策让业内普遍认为，近期京城的房地产市场整体成交量将面临大跌。最近一段时间，出台或升级限购政策将在多个城市密集铺开，楼市将迎来前所未有的限购大潮。

各地限购宽严有别 部分城市近期限购升级

根据目前各城市颁布的限购令来看，北京等直接对第3套房“限购”的措施，相对来说比较严格。而杭州等城市对原有住房不进行计算，仅规定每个居民家庭可再购一套新房的政策，相对来说比较宽松。

就昨日北京公布的限购令来看，北京的限购范畴已经包含新建商品住房和二手住房，已有1套住房的本市户籍居民家庭限购1套住房，已有两套及以上住房的本市户籍居民家庭则限制购房。同时，限购令还对非京籍的购房家庭提高了门槛，要求提供连续5年的纳税证明。

而相对区分本地、外地而进行的限购措施而言，上海市的限购令明显更加严厉。上海市要求本市及外省市居民家庭只能在上海市新购一套商品住房（含二手存量住房）。违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。

在所有施行限购措施的城市中，也有地区政策相对宽松。如福州仅对五城区限购，天津、苏州、郑州、武汉、济南、南昌等城市也分别在城市内划定了限购与非限购区域。

此外，还有不少城市可能将于近期将限购令升级。如兰州市原规定“本地居民可买两套，非本地居民可买一套”的措施，很有可能升级为：“本地居民家庭 指近郊四区居民家庭 、非本地居民家庭在本市购买住房均不得超过一套”，同时限定“年龄未满18周岁的居民不得在本市买房。”这就意味着，购房成无房者专利。

有分析指出，自各地调控、限购等政策颁布之后，部分城市已经出现房产交易量锐减的情况，但也存在政策宽松地区交易量上扬，游资涌入明显的特征。这也是为什么部分二三线城市纷纷升级限购令的原因，围堵炒房游资、抑制房地产投资性需求的效果将于近期显现。

游资围堵向何处去 二三线城市调控接力

专家表示，限购令在2011年开局之后向二三线城市延伸，主要是由于去年的调控政策针对一线城市，而一线城市在房价停止上涨之前，顺利将价格飙升的接力棒传给了二三线城市，从而导致楼市资金流向二三线城市的房地产市场，让房价换个地方继续勇往直前。所以中央会下令将二三线城市列入限购范围。

同样，如果限购令在二三线城市实施，那么这些地方热钱很可能会继续转移至未实行限购的城市。有观点指出，住房“限购令”是典型的行政性手段，住房需求宜疏不宜堵。需求可以被压制但不可能被消灭，就算是限购令在全国范围内实施，也不是治本之策。

自住需求仍有空间 政策性抑需争取时间

综合本轮国八条带来的系列调控，本轮楼市调控的力度很强，矛头指向的仍然是以投资投机为目的的炒房客，虽然首次置业和改善型置业的成本也有了不同程度的提高，但是在2011年自住型买房置业仍然有一定空间。

就记者所知，此前一段时间居高不下的房价催生了大量的“炒房客”，大量资金从实体性行业转入房地产领域，已经对我国的实体经济发展造成了一定损害。某公司老板曾向记者表示，连续3年搞研发、做产品、跑销售带来的收益，远不如在大城市倒腾房产挣钱来的轻松。更有专业炒房客坐拥上亿元房产，房产遍布大江南北。

对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，本轮楼市宏观调控的主要限制对象是那些多套持有、多次置业、跨区域异地纯投资的置业客群，政策针对合理的以自住为目的的首次置业和改善型购房仍然留有较大的置业空间。所以，绝大多数购房者不必要因“新国八条”及相关各地落地政策的出台而焦虑不安，更没有必要恐慌性抢购。

但同时，仅就北京市新版限购令而言，其规定的“纳税证明不满5年的非户籍人口禁止购房”的限购细则，在二手房市场上将至少影响1/3的购房人群。据相关统计显示，目前北京二手房市场的购房人群中，北京户籍人口占35.5%，占64.5%的非北京户籍购房人群中，能够提供5年纳税证明的不超过5成，所以，二手房市场将有1/3的购房人群受此影响而暂时无法买房。

业内分析指出，新京版的限购细则，在打击投机炒房行为的同时，对真正在北京工作，切实需要买房，但纳税未满5年的外地人也是提高了门槛。这部分购房人群只能延迟购房计划，暂时转向租赁市场，等待纳税满5年后再出手买房。这也是限购政策阶段性抑制购房需求，为缓解房地产市场供求矛盾，出台相关配套政策争取时间的表现所在。

大宗抛售尚为个案 租房或使业主持房观望

在近期国八条出台、各地政策纷纷“落地”的阶段中，京、沪等地的个别区域也出现了极个别持有多套房产的业主在近日大宗抛售手中房产的现象。对此业内认为，大宗抛售现象属于个别炒房客对市场的判断，并非行业现象，其抛售量也难以称得上是对市场的“放量”。

分析普遍认为，大宗抛售的出现，主要是为追赶地方新政的时间窗口。上海房地产研究院综合研究部部长杨红旭对此表示，一方面，部分卖方对后市悲观；另一方面，市场的有效需求依然旺盛，只要降价就会引爆需求。

根据伟业我爱我家市场研究院的分析显示， “大宗抛售”房产的业主，主要分为3大类型：一是觉得后市房价即便不跌也没有太大上涨空间了，留守楼市不如获利了结；二是觉得股市在经历了2010年的深度调整后，今年的股市很有希望，此外，商业地产租售价格的上升，留守楼市不如换一换投资渠道；三是为了日后买房时手中房屋数量不超购房上限，趁现在房价处于较高点时，出售多余住房，持房数量符合政策要求后再购入新的房产。

此外，近几年房租价格的逐步上涨，使得房屋出租收益稳步提高，持有多套住房的业主靠出租房屋也可获得一笔稳定可观的收入。未来楼市成交转冷的走势明显，同时客观上加大住房租赁的市场需求，房屋租金可能攀升。

限购城市成交遇冷 阶段政策效果待验

从去年的施行效果来看，限购令使得一线城市的成交量出现明显萎缩，但是房价并没有如社会所期盼的那样出现大幅下跌，只是涨幅稍微放缓。不可否认，受限城市在限购令施行期间，房价上涨幅度会得到控制，而且在限购令施行初期成交量可能会萎缩。因此，限购令还是有其存在的必要性，它对于遏制投资需求会起到一定作用。

对此，社科院金融市场研究室副主任尹中立表示：“限购令应该继续执行，但我们也应看到，光是在住房的需求环节进行限售，虽然是有必要的，但不是解决高房价问题的关键。从目前形势来看，关键问题是要控制住土地价格的上涨。”

来自住房城乡建设部政策研究中心的观点认为，采用“限购令”手段抑制房价，主要因为房价上涨和成交量攀升并不仅是房地产自身的变化所引起的，还有众多的外部因素支撑，比如长期的负利率环境、投资渠道有限、热钱流动等，这些因素短期内不能解决，因此，必须采取行政手段抑制当前快速“膨胀”的房地产价格。而且，行政干预在一定程度上要比经济手段的效果更好。

中国人民大学教授陈秀山表示，限购令作为调控的环节和手段之一，一方面可以很有效地遏制房价上涨，用行政手段抑制市场需求，在短时期内避免房价问题演化为更为激烈的社会矛盾。同时也是在树立社会对政府能力的信心。“我们应该将目前政府施行的限购措施理解为一种针对特殊经济情况而采取的短期措施，但限购令究竟在多大的范围内施行，施行多长时间，有多少城市要采取这个措施，目前还处于观望期之中。”陈秀山说。

中国房地产与住宅研究会副会长张元端向记者表示：“从效果上看，目前限购的效果比较理想。虽然社会上有观点认为，长期的调控下房价仍然在上涨。但我们应看到，如果不调控，房价可能上涨得更加疯狂。所以我们还应积极地评价目前采取的一系列调控措施。调整供求关系，是一种通常十分有效的做法。同时，我们也应该注意到保障房的建设目前取得了突破性进展，这实际上是在增加社会供应，缓解供求矛盾，来达到平抑房价的目的。”（消息来源：中国建设报）

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