住宅产业“资本”论

正当业内人士纷纷为2010年住宅产业化出现的“前所未有的热潮”而振奋时，这一原本令外界颇感陌生的概念，或许正开始受到资本市场的关注。

在近日举行的首届“中国责任地产TOP100”推介活动新闻发布会上，《中国建设报·中国住房》记者接受了一次特殊的“采访”。

某国内大型金融机构直投部门与某民营私募投资基金，欲对住宅产业化领域企业进行投资，现已有意于某企业（按受访者意愿，全文隐去相关机构与企业名称）。但作为风险投资者，其对于住宅产业化领域的诸多现状、未来趋势、种种问题、企业生存状况等并不明朗，遂开始了广泛的前期调研，记者也成为调研对象之一，于是便有了这次“采访”。

这也引起了记者的思考：住宅产业化是否已经引起了资本市场的关注？这一行业能形成多大的资本号召力与吸引力？风险投资者如何判断住宅产业化的未来前景？哪种企业更容易获得资本青睐？哪些问题会影响投资者的判断？带着这些有趣的问题，记者进行了“反采访”。

产业趋势构成重大利好

面对记者提出的诸多疑问，前述大型金融机构直投部门副总裁王军（化名）多次强调：“我们关注的领域，首先要求必须符合国家产业政策。”而经过他们的初步研究认为，“住宅产业化的趋势是必然的。”，这也正是其开展调研的重要动因。

事实上，近几年，尤其是2010年，住宅产业化在经历了自1999年以来的10年探索之后，被公认终于“趋势明朗”，并且热潮“前所未有”。在住房和城乡建设部住宅产业化促进中心技术与产品处处长叶明看来，去年以来，不少地方政府大力推进、多种类型的企业纷纷响应、论坛研讨等各种社会活动活跃，都彰显出住宅产业化良好的发展态势。

“现在趋势这么明显，加上住宅产业化本身内涵丰富，产业链纵深，却多年发展不力，产业空间可谓十分巨大，未来前景不得不令人关注。”王军同时表示：“风险投资者必须看到未来趋势，并走在趋势之前，提前占领优质企业资源，占据技术与市场的高地。”与其同行的私募投资基金副总裁郑宁（化名）也说道：“如果等到住宅产业化市场已经十分火热才行动，就会失去先机”。

按照其固定投资线路，王军介绍，“当我们确定对企业进行投资时，主要是通过占股参股的方式，进行资金注入，一般经过2 3年的培育，待条件基本成熟时，再着手上市。”

记者同时了解到，他们目前有意的这家“成长型”企业，自去年以来在住宅产业化方面动作频频，无论是在技术体系还是与政府部门的互动方面，都有重大突破，颇引人注目。然而，企业董事长在此前接受记者采访时曾一度感慨：企业发展，一缺政策，二缺钱。

对住宅产业化良好前景的判断，或将为资本市场注入新的兴奋点，也为该领域的企业带来更多的融资机遇。

资本驱动仍在政策

然而，如果一切问题已然清晰，风投不应犹疑至此。当记者问及最大的困扰是什么时，王军给出答案：政策的缺失。

“成也萧何败也萧何”，在住宅产业化领域，政策的影响尤为明显。一方面，近年来不少地方政府大力推进相关政策，促进了当地关联行业、企业的发展，推动了住宅产业化的进程。江苏、安徽、上海、沈阳、深圳、厦门等地政府主导作用明显，而2010年3月底，北京市出台的《关于推进本市住宅产业化的指导意见》、对产业化住宅项目实施3%的面积奖励等措施，更一举提振行业、鼓励企业，效果立竿见影。

而另一方面，在住宅产业化一词诞生的10多年里，在国家层面仅能查找到一部《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》，这个被称为“72号文”的文件至今仍是该领域唯一的纲领性文件，而其出台实施的时间要上溯至上个世纪的1999年。11年漫长的政策沉默，对一个产业的发展来说，是非正常的。

与此相应的是，没有统一的标准，没有统一的措施，没有具备实操指导性的丰富体系，甚至在对住宅产业化基本概念的理解这一基本问题上，也造成了许多分歧。这一点，王军的感受十分明显。

尽管已经做了许多前期调研，王军仍感到，至今仍然不能确切地知道住宅产业化的概念是什么。“60%以上的结构预制率是住宅产业化，30%的预制率也可称为住宅产业化，楼梯装配是产业化，整体浴室也是产业化，建材企业是，装饰装修企业是，开发企业也是……这对于业内专家来说可能并不难理清，但对于投资者来说，这个概念的定位是非常模糊，并且极为混乱的，这一定会影响市场判断。住宅产业化急需明确的定位。”

诚然，政策鼓舞了市场，振奋了人心，也进一步明确了趋势，这些都增添了住宅产业化在资本市场的筹码。但是，没有一系列清晰的政策步骤，没有一个明确的战略目标，又将反过来极大地影响市场积极性，削减吸引力，成为制约投资者最大的困惑。

“产业化在资本市场的最大驱动，仍然来自于政策层面。”王军憧憬道：“可以设想，如果有一天‘72号文’发生修订或被全新文件取代，住宅产业化一定会在资本市场获得更大的成功。”

专家认为，在政策支持尚难到位的情况下，来自风投的金融支持将是住宅产业化发展的新突破。

商业模式改造成难点

资本总是逐利而动。“站在投资的角度，面对一个可能的投资对象，必须明确的最基本问题是，靠什么挣钱？挣什么钱？赢利模式是什么？”王军表示。

判断一个企业或一个项目是否具备投资价值，除了产业趋势良好、配套政策完善等背景外，回到企业内部而言，对行业有促进作用、基本面良好、管理到位、具备“成长性”是必然条件，而一个成功的商业模式，则被视为关键性因素。

以王军与郑宁的目标企业为例。这是一家走集团化模式的企业，围绕住宅工业化生产，其具备了开发、设计、生产、施工、建材供应等能力，全产业链的特点十分明显。事实上，这种集团化、全产业链模式，也被认为是目前住宅产业化最具成功性的组织模式。

“全凭企业一己之力，其实是不可能也不符合专业化、社会化发展规律的。但是，在现有住宅产业化社会化程度不高，专业化队伍不匹配的情况下，只有依靠集团化模式才能实现资源的优化配置。”叶明解释道。

对此，王军表示认同，但他同时提出，要形成资本号召力，产生资本聚集作用，便必须告诉投资者一个清楚的信号，使其明确究竟靠什么来获得价值回报，只有投资者对此赢利点与商业模式感兴趣，才有可能在资本市场形成吸引力。因此，不管是全产业链还是集团模式，“最后，所有的点会剥离出去，企业必须重新定位，确立一个主要的赢利模式。”

这也为企业提供了某种思考，即便需要在产业链上下游进行延伸，也必须有意识地强化某一个环节的技术储备与竞争能力。

而作为一个新兴产业，掌握关键技术、完善技术体系，是企业立足与突破的根本，但也正因此，“产业化领域的大多数人都在关注和钻研技术问题，很少有人去思考business（商业）”，博洛尼旗舰装饰装修工程 北京 有限公司总经理曾对记者感言。企业市场对接困难，商业模式匮乏，已经引起不少业内人士的关注。

不过，仍有少数先知先觉的企业正进行着积极的探索。作为国家住宅产业化基地的天津住宅建设发展集团便致力于发起住宅产业化基金，扩大融资渠道，目前这个全国首只住宅产业化基金的前期工作已经完成。

在政策缺失一时难以改变的背景下，住宅产业化相关企业更需谋求资金支持。然而，不管是引入风险投资还是发起基金，都只是渠道之一。记者所接触的这个案例，也仅是个案层面，且能否成功、能否上市尚且未知，并不足以说明住宅产业化已经在资本市场引发了多大的涟漪。

路还很长。个案带来的报春的喜悦和投资者的种种困惑、犹疑、要求等，正是当前住宅产业化发展所要考量的另一重视角。（消息来源：中国建设报）

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