下半年 成都房价或将松动？

    ●上半年，成都商品房均价为8650元/平方米，环比上涨6.2%；

    ●截至6月，成都一手房成交38187套，环比减少29.2%；

    ●上半年，成都主城区二手房成交14869套，环比下降48.5%。

    本报记者 文强

    今年年初，自上而下针对楼市的宏观调控政策密集出台，购房者和开发商都在观望中调整着自己的计划，尤其是“限购”导致了主城区商品房成交量的大幅下滑，因此，成都房价涨幅才有了明显的回落。

    关键词

    土地

    主城区供应上升 成交微降

    上半年，成都市主城区（包括高新区）共公开拍卖、挂牌住宅类及商业类国有建设用地33宗，最终成交29宗，流拍2宗，终止挂牌2宗，总出让面积 2800亩，成交2365亩左右（含部分宗地内科研用地、绿地等）；供应量同比上升13.6%，环比上涨13.4%，成交量同比下降1.1%，环比下降 4.2%。

    郊区县供应国有建设用地55宗，共计4531亩，成交50宗，共计3973亩，流拍（或挂牌终止）5宗，成交率为90.9%，其中住宅及商业用地分别成交2441亩、1531亩，其供应量和成交量同比分别下降64.7%和67.1%，环比上涨21%和12.3%。各郊县区土地市场冷热变化明显，供应量和成交量主要集中在新都区和双流县，两者总供应量和成交量分别为2473亩和1976亩，占2011年上半年总量的54.6%和49.7%。

    关键词

    成交量

    主城区成交下挫 供大于求

    受“国十条”影响，市场在今年上半年遭受重创，观望气氛甚浓，直至2010年8月，市场才开始慢慢回暖，成交一路上扬，活跃氛围一直持续到今年2 月。“限购令”出台，成交再度大幅下挫，且持续低迷。其中，降幅最大的城北，商品住宅成交面积合计38万平方米，环比减少46.4%。降幅最小的城南区域，商品房成交面积125万平方米，同比增长29.5%，环比减少12.6%，占市场份额的34%。城东和城西成交量分别为82万平方米和97万平方米，成交量环比跌幅都在35%左右。城中上半年成交面积25万平方米，环比减少15.7%。

    受多方影响，开发商资金链吃紧，急需回笼资金，故在限购下，仍积极有策略性地推盘，市场供应充足。截至6月底，成都主城区新增供应商品住宅 40999套，合计360万平方米，同比增长15.9%。上半年成交量在政策出台后大幅下挫，整体呈现疲软状态，且一直在低位运行。截至6月，成都主城区商品住宅成交38187套，合计367.25万平方米，同比增长11.6%，环比大幅减少29.2%。其中绝大部分由刚需支撑，投资大多转向商业市场。

    关键词

    房价

    均价8650元/平方米涨势平缓

    2010年，虽市场遇冷，但开发商“不差钱”，仍选择硬扛，市场成交均价振荡上扬。截至12月，累计涨幅达到12.7%。进入2011年，成都房价一路走高，一度站上了9000元/平方米的高位。调控政策似乎对高端项目有所影响，刚需楼盘价格仍然坚挺。2011年上半年，成都商品住宅均价为8650 元/平方米，同比上涨24.2%，环比上涨6.2%。

    城中成交均价11669元/平方米，环比下降2.6%；平稳上涨的东、南、西、北四个区域2011年上半年商品住宅成交均价分别为7872元/平方米、9546元/平方米、8316元/平方米和7609元/平方米，环比分别上涨6.9%、4.2%、8.7%和8.9%。其中以城北区域涨幅最大，这主要是因为城北区域上半年新推项目偏少，而在售项目中华侨城又主要以洋房和别墅为主，因而拉升了城北区域的房价。

    关键词

    供应量

    供应城南领跑 城北偏少

    截至6月，市场供应量为360万平方米，环比减少31.3%，同比增长15.9%。其中，城南新增供应49万平方米，同比翻了10倍有余，环比增加99.4%，已赶超城北区域。

    2011年上半年，新增供应主要集中在城南、城西和城东，其中又以城南供应量最大，三个区域供应面积分别为102万平方米、93万平方米和74万平方米，分别占市场新增供应量的28.3%，25.8%和20.7%。

    城北区域由于在售项目少，自去年以来，供应量一直偏少，2011年上半年新增供应42万平方米，同比增长53.3%，环比减少0.1%。随着各大开发商陆续进驻城北，城北区域后市供应将有较大幅度的增长。

    关键词

    二手房

    主城区二手房 成交下跌

    上半年，成都主城区共成交二手房14869套，环比下降48.5%，同比下跌38.5%。其中，金牛区成交量最大，为3099套，同比下滑 24.8%；成交量最小的是锦江区，成交量为2010套。同比降幅最大的是武侯区，降幅为38.8%；而高新区成交降幅最小，为4.2%。“与以往年份相比，今年上半年各行政区之间的成交差距缩小。限购、营业税的提高、限贷、多次加息等一系列政策均在影响着成都二手商品住宅市场，政策面的严厉打击压制了市场需求。”专业人士认为，短期来看，政策面难以出现松懈的局面，预计下半年的二手住宅成交难以大幅攀升，或将无法超越去年同期水平。

    关键词

    交易

    双流、郫县、新都供需最活跃

    今年上半年，近郊5区县中供需最为活跃的是双流、郫县、新都。其中，成交量最大的区域是双流，共供应商品住宅17295套，成交17960套，成交均价为8680元/平方米，是近郊5区县中唯一出现供不应求之势的区域。

    而郫县是供应量最大的区域，今年上半年的供应套数为20032套，成交套数为15740套，成交均价为5502元/平方米。新都的供应和成交量均位居第三，上半年商品住宅供应套数为17614套，成交15309套，成交均价为5587元/平方米。

    今年上半年，温江和龙泉驿市场表现最为平淡，供应量最小的区域是龙泉驿，上半年新增供应量为10378套，成交均价为5599元/平方米；成交量最小的区域是温江，上半年仅成交商品住宅8726套，成交均价为5964元/平方米。

    关键词

    预测

    短期内供应平稳 房价或将降

    2011年上半年供应量并未因限购影响而大幅下滑，与近几年同期大致相当。货币政策的不断收紧，对开发商无疑是雪上加霜，捂盘惜售只会把自己逼进死胡同。开发商由于融资渠道受阻，资金链开始吃紧，因而即便是在限购导致大量购房者流失的情况下，开发商仍积极有策略性地推盘，力求通过增加销量最大限度地回笼资金。央行的再度加息，使得房贷利率升至近10年来最高，导致部分购房者的购房计划暂时搁置，短期内供应或将持续平稳。

    受限购政策影响，需求量锐减，投资性需求基本被挤出商品住宅市场，转向商业地产市场，成交市场主要依靠刚需支撑；由于整体市场环境低迷，消费者的心态也受到较大的影响，观望情绪加重，购房计划推迟。

    由于需求大幅下挫，部分开发商唯有“降价补量”来缓解资金压力，尤其是部分高端项目，出现了较大幅度的降价。高端楼盘的价格调整使得房价出现松动，消费者降价预期因而变得更加强烈，继续与开发商博弈。另外，央行不断调整存款准备金率和加息，一方面导致开发商的资金流面临更加严峻的考验，另一方面加大了购房者的贷款压力，买卖双方各自的预期离平衡点愈来愈远。而开发商由于急于走出资金困境，唯有调整项目价格，部分高端楼盘为了走量，必定降价促销；性价比、附加值高的楼盘则选择维持现价销售或加大优惠力度，后市房价或将稳中有降。

    数据支持：四川中原地产

（消息来源：四川日报）

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