商业地产机遇中存隐忧

在限购令下，不少房企开始转战或者加码商业地产，自今年年初就开始有不少资金纷纷流向商业地产领域。

在日前举行的“中国商业地产峰会暨2011思辨：中国商业地产模式高峰论坛”上，不少与会的开发商代表及业界专家就指出，商业地产领域机遇与挑战并存，呼吁转向商业地产要慎重行事。

上海建筑学会商业地产委员会主任高栋也明确指出，商业地产产业链过长，发展过程相对复杂，呼吁行业模式在创新中求变，并倡导建立全产业链服务体系。

鹏欣集团首席运营官徐洪林认为，从投资模式来讲，商业地产可以分为3种模式：其一是短期投资行为，类似住宅式快速开发、快速回笼资金，有高回报，但不长久；其二是平衡投资型，租售系统较为清晰；其三是战略投资型，不在意短期收益，通过恰当的招商运营从而实现整体收益。战略投资型将是未来发展的方向，开发商或者投资者应站在战略的角度去进行平衡投资，避免短期投资的模式。

事实上，这3种模式是目前国内商业地产开发领域的主流模式，也是目前不少住宅地产起家的开发商转型商业地产所必须面临的3种选择。

对于如何选择，上海万达总经理刘忠良认为，转型房企除了模式的选择，更重要的是要认清楚企业本身的现金流情况、资金状况，明确自己行业切入的地点、物业类型以及相关市场定位等。而更为核心的是确立如何让投资者赚取回报以及运营管理的问题。没有回报模式的设立，所有的讨论都没有根基。

另外，世茂股份董事会秘书罗瑞华也认为，由住宅地产转型商业地产要具备4个基本要素：首先是具有高素质的商业地产管理人才，其次要有优质的土地储备，再其次是要有充裕的资金，最后是要有丰富的商户资源，四者缺一不可。

实际上，商业地产的开发，除了模式的选择，其规划设计、招商运营、管理运营人才等均具有较高的门槛。众多没有实际开发经验的房企，在调控形势下，贸然转型，其未来发展必然难以回避上述“难题”。

对此，深国投常务副总裁竺海群指出，国内商业地产发展主要面临开发、经营管理和融资三大问题，这三者构成了中国商业地产的核心，而事实上三者都建立在商业地产定位的基础之上。商业地产要大发展，必须明确行业、企业、项目的定位。

作为国内零售连锁企业的代表之一，从零售商角度而言，大润发华东区开发总经理洪万康认同竺海群的观点。洪万康坦言，国内商业地产目前普遍存在一些误区，比如认为项目要先规划、再建造、后招商，认为只要引入主力店后续招商就顺理成章等。但实际上，这些思路都存在问题，商业地产的“命脉”在于定位，要先招商、后规划、再进场。

不过，在高栋看来，一切的问题都有赖于建立融合了研究、定位、设计、招商、运营等要素的商业地产全产业链服务体系。高栋认为，可以提供整体解决方案，囊括产业链所有环节，通过一套完整的工作方法、工作系统乃至工作模板，建立全方位的产业服务机制，对内外部资源的全面整合，实现所有服务项目利益的一致化。（来源：中国建设报）

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