中心城区迎来立体商业格局　再造一座“春熙路”

    地产调控时代，对市场的未来走势能否做到准确预判，将成为企业成败的关键因素。新港地产执行董事张红兵认为，虽然目前楼市竞争异常激烈，但聚焦到市场细分领域，未来楼市的价值重心会向城中心回归，一些业态完善、聚合能力强、专业性和指向性较高端的城市中心物业更能够凸显市场价值。

    根据数据显示，位于核心区域特别是城市中心区的住宅，具有极高的升值、出租价值和超强的抗跌性。如伦敦，城市中心物业价格在过去30年间上涨了30倍；上海静安区、黄浦区的房价是城市其他区域房价的3-4倍；在杭州、南京、大连等地，即便遭遇金融危机、政策调控等因素影响，从2008年到2011年，城市中心物业房价依然依然保持每年涨幅在10%-15％。无论城市如何从单中心向多中心的格局转变，城市中心物业从未受到过丝毫影响。

    2011年，成都城市中心区迎来了一个“灿烂的春天”——地一大道、雄飞中心、华置·都汇华庭、乐地·浣花香、万通·红墙国际等一大批城市中心物业脱颖而出，引发市场热议和密切关注，展现出城市中心物业不同寻常的诱惑力。

    为什么有如此多的企业都将目光锁定城市中心物业呢？是房地产发展到一定阶段开发企业的必然选择？还是房产企业自身的战略调整的需要？面对纷繁复杂的市场环境，城市中心物业又将如何“求变”应对调控时局？

    高档物业集结市中心

    领衔城市高端消费体验

    据了解，一般而言，5至8年是房地产市场的一个转型升级的周期，而随着外来品牌开发商的纷纷加入，目前成都城市中心区正步入2004至2010年平稳期后的又一高速发展阶段。“城市中心区最适合做高端，无论是在城市资源、地域价值，还是在城市综合竞争力上，都是最适宜开发商打造高档物业的区域。”经济学家、重庆工商大学校长杨继瑞表示，由于大型外来开发商的进入，在开发理念、销售价格、项目定位等方面都能够保证城市中心物业的高端纯粹性。

    纵观房地产格局变化，无论是美国纽约、英国伦敦，还是中国香港、北京、上海，每一个城市的居住运动都经历了由中心到郊区，再回归中心的过程。2011年，城市中心物业强势回归，以高端专业形象示人，华置·都汇华庭开启中央生活区高端人居时代、朗基·望今缘刷新城市中心精装豪宅记录、九龙仓时代1号领衔顶级写字楼市场、雄飞中心问鼎西部首席电子商务高地……电梯豪宅、国际购物中心、甲级写字楼、大型城市综合体，由地产大鳄打造的高端物业集体发力，齐齐闪耀成都市中心。

    成都乐地投资有限公司营销总监曾琦告诉记者，放在整个城市角度上看，城市中心物业的价值是被严重低估的。随着地铁通车、高端项目的逐渐入市，城市中心物业将向高端化方向发展。

    事实上，以乐地·浣花香为例，除了高标准规划、高材质利用，项目本身就定位城西高端城市综合体，集绝版人文华宅、精品写字楼、6米层高全临街精品街区三种业态于一体，静享浣花溪公园、百花潭公园、杜甫草堂、锦里、宽窄巷子、武侯祠等大大小小30多处人文景观资源；紧依地铁2号线、4号线、5号线三条交汇的“黄金地铁线”；坐拥省人民医院、草堂小学、仁和春天百货、伊藤洋华堂等教育生活配套。

    有业内专家指出，2011年，是成都城市中心区域价值回归的一年，城市中心物业将迎来高端物业的价值回归。在历经了房地产发展和投资郊区化风潮之后，城市中心物业将是未来楼市的发展新方向。

    中心城区迎来立体商业格局

    再造一座地下“春熙路”

    受土地供应限制，城市中心区的密集化不可避免。众所周知，密集度达到一定程度的核心商业区要继续发展，一般来说有三种情况：一是向城市边缘地区扩展；二是向高空发展，建高层、超高层建筑；三是开发利用地下空间。在寸土寸金的中心城区，地面一手空置商铺已基本难觅踪影的今天，地下商业就像一座尚待开采的金矿，引导着城市商业地产发展的新趋势。

    成都地一大道企划部负责人蒲鹏认为，开展地下商业是增加城市商业成熟度的一个重要因素，是形成“立体商业”的重要一环，也是实现商业地产整合城市景观和空间资源的需求。立体商业的概念将是国内商业发展的必然趋势。

    一个从点到线、从线到面、从上到下的立体化地下商业格局将成为城市中心区域商业发展的核心趋势。素有“地下商业航母”之称的地一大道，率先在成都形成了一个以人防工程为主体，集餐饮、娱乐、购物、休闲于的地下商业网，将在“顺城街-盐市口-东御街”一片打造一个负2层的地下立体购物与通行空间——可以从春熙路、盐市口、骡马市任何一个出入口，进入地一大道到达市中心某一个目的地；可以通过地一大道去乘地铁；还可以从地一大道直接抵达成都市中心的大商场或写字楼，换个角度说，地一大道可以共享成都市中心商场和写字楼的所有停车场。

    “依托发达的地铁交通网络，地下商场作为连接传统商圈的重要纽带，更容易聚集人气、商气。浣花香1栋负一楼规划有7000多平米商业，将与5号线青羊宫站直接链接打通，地下商业价值不可估量。”曾琦如是说。

    据悉，从空间发展战略来看，发展地下商业是增加城市商业成熟度的一个重要因素，是形成“立体商业”的重要一环。甚至连一向看空楼市的郎咸平也多次在公共场合承认，地下商业是未来商业发展的必然趋势，能够实现商业地产整合城市景观和空间资源的需求。

    多业态组合布局

    市中心物业让城市“立”起来

    经过一系列调控政策，嗅觉灵敏的开发商也逐渐醒悟，面对接连受挫的房价，过去单纯卖地段、卖资源的局面已经不复存在，城市中心物业不得不在经营上作出调整——“从原有的住宅地产开发模式，开始果断地向多业态并重的战略转型”。

    成都人民商场企划主管肖栋认为，开发商多业态布局，所建立完整的经济生态圈和消费链，能够满足居住、商务、娱乐、餐饮、休闲等生活形态，是城市中心物业转型升级的重要标志。

    据了解，在成都中心城区，多业态多功能的战略布局，是当前城市中心物业寻找楼市新形势下的新出路。富力·天汇MALL整个建筑项目涵盖超高层精装豪宅富力华庭、大型购物中心天汇MALL、顶级级写字楼富力?天汇中心和超五星级富力丽思?卡尔顿酒店；仁恒置地广场集国际标准超甲级写字楼、国际品牌购物中心、五星级标准酒店服务式公寓于一体，问鼎高端城市综合体；万通·红墙国际涵盖住宅、办公、LOFT等产品序列，旨在打造城市中心高档精品；雄飞中心凭借大型百货公司、餐饮、超甲级写字楼和星级酒店公寓多种业态成为电子商务综合体标杆。此外，乐地·浣花香、鼎云国际、时代豪庭、华宇·蓉国府等众多城市中心物业纷纷指向多业态布局。

    “不可否认，对于城市中心物业来说，多业态组合布局的出现是一种趋势、一个方向。”杨继瑞告诉记者，多业态能够将资源优化配置，将众多业态优势集中整合，把不同来源、不同层次、不同结构、不同内容的城市资源进行配置与有机融合，使其具备较强的综合性、系统性和价值性,并创造出新的资源优势，发挥“1+1>2”的市场效应。

（来源：成都晚报）

 

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