怎样看待当前的房价问题？

    ●楼市传统旺季“金九”归于平淡，国庆黄金周的销售情况似乎也预示着“银十”风光不再。“买卖双方僵持，楼市观望气氛很浓。”中国房地产学会副会长陈国强说，从目前走势来看，多地楼市成交量的同比下跌已成定局，成交价格也开始显露出下探趋势。（据新华社）

    眼下，不少人断言或预言房价拐点已来临或已近临界点。理由是，一线城市和部分二线城市房价已出现松动。但是，开发商们却不以为然，典型表现是前不久的博鳌房地产同盟会上，他们表示“从短期来看，房价也许会有一定的波动，但是国内的供需关系决定了未来房价的走势依然会是继续上行”。有的开发商甚至放言：“明年房价降了，我赔你！”

    从理论上来说，拐点体现的是一种非个别、局部的质的变化，而且有个相对的稳定期。那当前房价是否正呈现或即将呈现全国性的而不是局部的“拐下”这种质的变化呢？开发商对房价下跌为什么底气十足又敢说“不”呢？透过不同看法，我们应有更理性的分析。事实上，房价高企是因市场失灵而由政府干预的这轮调控的核心内容之一，我们判断房价走势，应当主要从政府干预市场来分析把握。

    通而观之，自2010年4月17日国务院“新国十条”出台，到最近住建部颁布的二、三线城市限购参考标准，调控不断跟进，政策密集、严厉。经十多次提高银行存款准备金率和五次连续加息，楼市信贷和差别化政策也不断紧缩。总体来看，房价过快上涨有所抑制，但房价基本上仍在小幅上涨或有上涨趋势。据中国指数研究院的调查数据，8月十大城市住宅均价环比首次小幅下降，但仍有56个城市房价环比上涨。国家统计局数据也显示，8月70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的仅16个，45个城市同比涨幅在5%以内，部分县城房价也出现快速上涨。

    从这里我们看到，从去年到眼下，调控政策实际上一路追着房价在打，从二套房限贷到“四限”（限购、限贷、限价、限外），从一线城市限购到二、三线城市限购，很清晰的一条线，而且完全是不达目的不罢休的态势。到现在，房价止涨城市逐渐增多，小幅下降城市也缓慢递增，政策效果开始显现。但完了没有呢？还没有。因为降的少，多数城市仍有按捺不住的上涨趋势，所以调控很难就此止步，还会继续下去，房价肯定还要回调，至少多数城市要止涨，有个合理回调才行。为什么？这主要是缘于宏观经济抵御通胀这个主要矛盾的大局所在，是保民生的政治大局所在，而这也是楼市这轮调控所要达到的目标之一。房价应回落是政府干预明摆着的事情，开发商们却辩解说房价不会下跌，这只是自己给自己打气而已。

    当前，开发商资金紧张，库存压力很大，降价换量已成大势所趋。但就市场整体而言，房价是否就此就要全面拐入降价通道，甚至大幅降价呢？这也不太可能。原因有四：一是宏观面要“保增长”，现实还离不开房地产；二是金融要求稳，且也不排除因美债、欧债危机转而再适度宽松一点；三是现行房地产制度下地方政府对房价调控缺乏内在动力；四是保障房供给缺口大，建设任重道远。尤其一、二条，欧债、美债危机似愈演愈烈，大有将全球经济再次拖入危险区之势，中国受此影响，宏调的权重因素或会有所调整，如此一来要使房价大幅降价，是不太可能的。

    综上，当前楼市房价受制于宏观调控。而宏观干预主要着眼的是两点：一是我国经济增长要有一定的发展速度，不能使经济出现大的起落；二是有比较低的通货膨胀率，通货膨胀要在人民可承受的范围。这第二点在当前显得尤为必要。但第一点又要保，上述四个原因都在，尤其欧债、美债危机继而全球经济对我国经济影响的变数较大，因此房地产从而全国房价要很快拐入具有质变性质的下行通道也是不现实的。受此两方面干预的影响，市场此消彼长，房价将呈“拉锯战”。

    “四限”再持久、深入点，房价降。内外经济宏观面稍有变化，房价反弹。为什么？因为房地产制度无变革，反弹有深厚基础，而这也正是让开发商们不愿低头的底气所在。由此我们也就看到，要防止房价“拉锯战”，要根本改变这种状况，要使房价能真正合理、正常化起来，惟有抓紧进行房地产制度改革和保障房建设才行。目前，保障房建设开工尚可，全面完成困难和阻力还不小。而房地产制度改革却尚未提上议事日程，还需要积极、着力推动才行。

（作者系省社科院房地产研究中心主任、研究员  四川日报）

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