鹿丹村物业管理公开招投标杂忆

1988年深圳市政府发布的一个规范性文件《住宅区管理细则》中明确要求今后的新建小区应当采用招投标方式选择管理公司。该市莲花北住宅区在1993年12月至1994年1月实行了市住宅局内部系统的招投标，拉开了市场竞争机制的序幕。而1996年12月深圳鹿丹村物业管理招投标，则是国内首次面向社会的物业管理招投标，并正式奠定了物业管理市场竞争机制。

转眼间，当年轰动全国、对国内物业管理行业影响甚远的鹿丹村公开招投标，已经过去了15个年头。

鹿丹村的这次公开招投标，虽然是由深圳市住宅局物业处（当时名称是管理监察处，招完标后的当月1996年12月更名为物业管理处）策划和组织实施，但其实是一次深圳全市和全行业的整体行动，大势所趋。记得有一次处长和我向原深圳市住宅局孙大海局长汇报此项工作，他说：“你们一定要把工作做好做扎实，依法办事，公平公正；我们的压力很大啊！”别的话他只字未提。

当时对鹿丹村实行公开招投标的原因有两个：一是因为小区环境差，管理服务水平低，老百姓要求招标和改善这个小区的呼声很强烈；二是作为主管部门要大力推进物业管理市场化进程。但反对公开招投标的意见也很多，来自上下左右各方面的压力很大，作为一个主管部门和招标组织部门的领导，可以想象到有多少压力和困难。那时候如果稍有犹豫或畏难，此事就做不成，此次招标若不能启动或顺利完成，很难想像后面的工作和物业管理行业发展会是什么样子。

当时管理鹿丹村已有6年多的物业管理公司及其上级集团公司，坚决不同意把这个小区拿出来招标，说让我们怎么提高水平甚至投资整改都可以，不同意另行招标。为此，在招标文件发出前，处长和我专门去拜访了这个集团的领导，协商未果。我们的态度很坚决，还是决定推行公开招标。从1996年9月23日发出公开招标文件到12月3日开标评标，我们一直在筹备推进。开标评标会议上，孙大海局长中途去了市政府汇报工作。因为他是评委之一，我就打电话给局长秘书，问局长的那份评分表怎么办，过了一会，秘书回话：局长说空在那里不填。下午评标结果出来后，当场公布，当晚电视新闻和第二天各大媒体做了报道，大事定局。

鹿丹村公开招标工作之所以取得成功，我觉得有几个原因：

一是有了明确的法规规章依据，特区立法动作快、立意高、可操作性强，当时已经出台了国内第一部物业管理特区法规《深圳经济特区物业管理条例》和《条例实施细则》。那时候，包括鹿丹村在内的许多小区都是多头管理，例如：房子是物业管理公司（或叫房产管理公司）管理维修，园林绿化是城管部门管理维护，环境保洁由居委会管理并向居民收费等等。招标前后，虽然也有单位声称要以市政府或自己主管部门的红头文件为准，不同意小区实行一体化的专业物业管理及服务，但最终还是服从了依法协调，放弃了部门或单位的意见及权益。

二是当年的特区各级部门及官员、企业及干部的市场意识、开拓精神、责任心和执行力都比较强，做事说话顾忌少，说干就干，干完干好再说。

三是广大干部群众和各部门对公开招投标积极拥护，热烈响应，尤其是物业管理企业，那种巨大的热情和激情、人力物力的投入以及台前台后的激烈竞争局面，现在很难描述和想象。每一次招投标都有几十家物业管理公司报名参加，每一家公司都是封闭式做标书，集中演练以应对评标答辩，为了争到一个小区的管理权，不惜血本。当时管理鹿丹村的集团公司，由物业管理公司出面承诺：若能中标，将拿出500万元投入到这个小区的环境改造，提升管理服务水平，甚至这个承诺当时都感动了一些评委，那时候的500万元可是一笔大数啊！鹿丹村招标文件规定：原管理公司在同等分数条件下有优先中标权。只是由于这个管理公司的体制、管理服务水平、标书制作、答辩等方面均有差距，最终未能中标。事后，这个集团公司痛定思痛，对物业管理公司及所管各小区进行了大规模改制改造，提高水平，拓展市场，成绩斐然，很快跨入了大型品牌物业管理公司的行列，这是后话。

现在和一些老朋友聊起当年的人和事，印象最深刻的莫过于那个时代的激情，那种忘我的精神，那种命悬一线般的危机与惊险。

鹿丹村宣布中标结果后，主持人问万科物业老总陈之平：“你现在最想做的是什么事？”，陈之平含着眼泪说了一句：“我想给我远方的母亲打个电话告诉她，您儿子没有给您丢脸！”

鹿丹村招标中，共有中海、万科、南光、中航、天安、长城、城建、大信、国贸、广深高速等10家企业入围，开标评标用时两天，最后万科物业以94.45分中标，与第二名中海物业（93.21分）相差 1.24分；第三、四名是南光物业（91.25分）、中航物业（90.02分）。

无独有偶。半年后，深圳市住宅局新建成的大型住宅区桃源村（一期）公开招投标，第一名和第二名又是万科物业、中海物业，分数竟然只相差0.02分！（百分制）这次，是中海物业老总李立新泪洒招标现场。

那几年，每次开完评标会后，我们物业处的领导，都要分头打电话或去各公司的聚会现场安慰鼓励，他们几乎都是伤心落泪。行业中流传一句话：“男儿有泪不轻弹，只因未到投标时”。

桃源村招标后第二天，王石代表万科集团亲自来住宅局拜访致谢，说：“险过剃头啊！只差一根头发丝，我现在想起来还手心冒汗”，可见当时竞争是多么的激烈和残酷，大家对招投标又是多么的投入。

不记得是哪一次招标，中航物业老总王兵带领手下一批骨干，集中封闭在宾馆里连续奋战了近一个月。临开标前的头一天晚上最后演练一次。没想到，竟一直演到了天亮，离开会时间还有不到一小时！大家慌忙洗澡更衣出门。上车后，公司精心选拔准备参加答辩的管理处主任，突然脑子里一片空白，所有的招投标内容一个字都想不起了！顿时所有人全都惊出一身冷汗。王兵只好开着车，打开车窗和音响，冒着寒风，带着这个小伙子在清晨的深圳街头一圈一圈兜风，盼望他能在最短时间恢复记忆。后来中航物业又一次与第一名擦肩而过。王兵对我说：“亭叔啊！我兵哥和弟兄们真是点子低、运气背啊！我们都成老运动员了，屡投屡败，屡败屡投，啥时候才能修成正果呢？”

对于中航物业和兵哥而言，这还不是最伤心最难受的。那一年，投标长沙市委市政府新大楼项目，是湖南省的第一次公开招投标，中航物业又差一根“头发丝”（“微小之差”）没中。我们的兵哥，一个人在湘江边游荡了半夜，害得我和几个深圳过去的评委、老总们直担心，派人四处寻找。个中苦楚，又有几人能知？

话说到这里，我想，面对历史、面对行业，我们现在应该把更多的鲜花、掌声、感恩，送给那些在物业管理市场竞争中，在历次招投标中，曾经失意、失败的人和企业，衷心感谢他们的辛劳、心血、泪水和牺牲，怀念、铭记他们的反对、对抗、误解和失误。我们的历史，我们物业管理行业今天的辉煌成就，不仅仅是由成功者的业绩组成，而更多的是用无数失败者的泪水、牺牲所堆积而成。因为每一个成功者的背后，都有一群的失败者。据我所知，许多伤害、失败和牺牲，对于他们个人和家庭来说，是非常现实、难以估价的，也是非常难以承受和忍受的。我不想以什么“历史的进步代价”来解释或安慰自己，我只想对他们致以最诚挚、最崇高的敬意！（消息来源：中国建设报）

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