楼市调控的风向需要重视

    上周，房价出现下行态势及地产商们日子不好过的消息，这是已经持续2年的楼市调控以来各种声音最为密集和嘈杂的一周。这些散布于媒体和网络的消息真假难辨，但有些真正应该引起受众沉下心来严肃思考的声音似乎没有受到足够的重视。

    上周五，刚卸任银监会主席的刘明康在出席2011财新峰会时再次就房价发声：“自2008年，银监会等就进行房地产压力测试，当房价下跌40%时，银行贷款覆盖率仍能达到110%；而最坏的情况发生，即当房价下跌50%，银行贷款覆盖仍能达到100%，虽利息不能回收但本金没有问题”。刘明康还透露，由于银监会始终对个人房贷款区分首套和二套，且从未出现零首付，所以房贷质量较高。在此之前的另一公开场合，刘明康也说过房价下跌40%可以承受的话，但未被市场所认同。

    刘明康谈房价有两个新关键词需作认真解析：其一是“贷款覆盖率”。这是个专有名词，解释清楚颇费笔墨，通俗讲，就是当房价下跌40%，银行仍能保持赢利；下跌至50%，赢利虽没了，但回收本金不成问题。其二是“从未出现零首付”，这是相对美国当年大肆放纵零首付最终引发金融体系崩盘而言，意思是即便房价下跌50%，国内银行仍可扛住相应冲击。刘明康虽已卸任，但由他出面就房价与金融安全的关系再次发声，一是身份恰当；二是再次传递调控楼市决不动摇；三是善意提醒地产商们丢掉幻想适当降价。

    而在此之前，温家宝总理借出席上合组织峰会在圣彼得堡也明确强调：房价这一个月已开始松动，但调控绝不可有丝毫动摇，要使房价回归到合理的价格。温总理的表态乃有的放矢，再次表达了中央政府本轮调控的终极目标。近段时间随商品房普遍滞销，个别城市出现少量退房潮，以“软磨硬泡”方式迫使政府放松调控的声音随之放大。声音主要来自地产商及其雇佣的“笔杆子”，媒体和网络就调控会否松动的讨论也挺热闹。要求放松调控的理由多半以“利益捆绑”和“社会稳定”为基调。前者的意思是，销售再上不去，地产商日子不好过，税收和土地财政同样受损。后者的基调是，房子卖不动，工程材料款付不了，工资就成了问题，一到年关会影响稳定。高层的讲话表明，这种混淆视听，动不动就以影响所谓稳定为由要挟政府的手段再也不灵了。其实，早有专家清醒地看到，楼市价格畸高的局面不加抑制，楼市再不回归正常健康的发展的轨道，反倒可能引发更大的不稳定。

    决定此轮楼市调控不可能再半途而废的原因，除政府不能失信于民的政治因素，还有重要的一点：今年土地财政虽大幅减少，但全年财政目标已在上月底前超额完成。这说明，国内经济结构调整和新产业培育效果均比年初估计要好，对楼市调控可能带来的“震荡”，政府有思想准备也有物质准备，犹如 “手中有粮心里不慌”。反过来讲，鉴于房价大跌谁也承受不了，本轮调控迄今没说要大幅打压房价，而是一以贯之施行“温水煮青蛙”之策促使房价缓慢下行……

    市场有个基本逻辑是，有暴利必伴随萧条，有萧条自要经历降价，通过降价挤掉暴利寻求新的价格平衡。这个逻辑对眼下房地产行业可谓对号入座，大小开发商都得适当降价，谁顺势而为谁就能率先摆脱被动局面。

（作者系上海东方早报首席评论员）

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