房价环比首降 楼市拐点将现

从目前来看，房价下跌的趋势必将持续半年或更长时间，而楼市调控政策至少在明年6月前也不会有所调整。只有待楼市供需重新平衡后，价格才可能企稳，本轮调整才算告一段落。

10月楼市大概是本轮调控以来最接近拐点的一次了。

11月18日，国家统计局发布报告显示，10 月份全国70个大中城市新建商品住宅（不含保障房）平均价格环比首降，幅度为0.14%。与9月相比，10月新建商品房环比价格下降的城市增加17个，达到34个；环比价格持平的城市有20个；环比价格上涨的16个城市中，涨幅均未超过0.2%，较上月再度收窄。

而降价之势亦在深度蔓延。除了区域上从一线城市大幅蔓延到二三线城市外，二手房价格也仍然在持续下滑当中，热点城市商品住房库存达到历史高点。

全国平均房价首次由正增长转为负增长无疑具有转折性意义。“虽然拐点的确立不能单看1个月的数据，这还有待观察后市表现。”多位市场分析人士对本报表示：“但至少目前所有数据均表明，今年下半年持续的房价僵局已被打破，全国房价下降的趋势明显，11月房价继续走低基本上不难实现，届时拐点清晰可见。”

僵局已破

仅仅一个月，降价城市再度翻番。据国家统计局数据，10月份新建商品住宅价格环比下降的34个城市，包括全部4个一线城市，南京、济南、杭州、宁波等共15个二线城市，温州、九江、宜昌、无锡等共15个三线城市，降价蔓延全国的速度超乎想象。

“4个一线城市房价在持续3个月零增长后，集体出现下跌，这一走势至少将持续半年。2008年这一情况也曾持续6个月。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，10月份的房价数据具有标志性意义。

从数据上看，限购政策在本轮房价调整中起到了较大作用。据中原地产统计，10月份全国限购城市房价环比下降0.22%，数量有20个，比9月增加10个；未限购城市房价环比下降0.05%，数量为14个，比9月增加7个。

即便同比去年，10月份70个大中城市房价平均涨幅3.09%，涨幅比上月缩小0.73%；价格同比下降的城市有2个，分别为宁波和温州，比9月份增加一个；同比涨幅回落的城市有59个，同比涨幅在5.0%以内的城市有57个，比9月份增加了8个。

二手房价格的表现同样明显，这在一定程度上反映出本轮楼市调整程度之深。

数据显示，10月份我国70个大中城市中，二手住宅价格环比下降的城市有38个，比9月增加了13个；环比持平的城市有19个；价格环比上涨的13个城市中，涨幅均未超过0.5%。这已经是二手房价格持续3个月环比下降，价格则接近去年同期。

据中原地产统计，11月7日~13日，京津穗深四大城市的二手房报价均创年内新低，其中北京、深圳和天津均为历史最低位；同时，包括广州在内，上述五城的二手房新增挂牌量较2010年年末也出现大幅萎缩。

链家地产首席分析师张月表示，“金九”失色后，房企仍寄托于“银十”，因此10月低价开盘项目增多。另一方面，房企销售压力倍增，上市房企急于达成业绩、中小房企急于资金回笼，价格出现实降和直降，“10月份是一个开始”。

降价定局

就在深圳万科清林径降价事件余音未了之时，近日上海万科尚源亦传出降价消息。据当地媒体调查，万科尚源今年7月推出精装房网上最低备案价为每平方米1.64万元，近日最新一批房源备案价为每平方米1.12万元，降幅逾30%。

龙头房企多城降价显然具有风向标意义。10月以来，中海、绿地、龙湖等品牌房企掀起的降价潮，虽然仅在一线城市和重点二线城市，但对于市场整体带来的连降效应却快速蔓延。

“从市场层面来看，目前并没有出现楼市库存削减的迹象，反而由于去年新开工量较大，目前仍处于库存持续增加的阶段，未来一段时间内销售压力还会增大。”住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，楼市在当前出现调整毫无悬念。

显然，在销售回笼资金乏力的情况下，库存成为悬在各大房企头上的一把利剑。目前许多城市的商品住宅库存规模较大，其中北京、上海等地尤为严峻。

据北京和上海统计局数据显示，两地1~10月在建商品房面积分别达到1.12亿和1.219亿平方米，住宅施工面积也已达到6742万和7781万平方米。截至11月9日，北京商品房住宅库存合计超过12万套的历史高位，而消耗这些库存即使不新增供应也需要22个月。

一位业内资深人士将目前降价情况分为两类：一类是主动降价，在销售业绩和资金量良好的情况下，促销回款置换更低成本的土地，以实现弯道超车；一类是被动降价，或因为资金压力不惜降价以实现销售，或因为产品属于限购范围的中高档住宅，只能降价抢占客源。

“经过地方试探性松绑被叫停，中央持续为调控定调，地产界对楼市调控的走向已然明朗：至少在2012年之前调控不会放松。正是在这一预期下，最近楼市降价集中爆发。”上述业内人士认为，这一降价趋势最少将持续到年底。

拐点争议

10月数据一出，市场哗然，但拐点真的来了吗？

杨红旭表示，楼价下跌的趋势明朗，从全国的数据来看拐点基本上已经确立。张月也认为，在房价环比下降趋势刚刚形成之际，年底购房者的观望情绪可能会达到一个顶点。“随着明年降幅进一步加大、部分限购人群解禁而逐渐瓦解，意味着成交的转折点还要较价格变化延后1~2个季度，量随价动的过渡期间要长于以往。”

但也有专家认为，由于本轮调控力度及市场实际情况都存在较大的区域差别，所以价格调整必然是结构性调整，全国房价很难会有大幅下降空间。“现在谈房价拐点还为时过早，11月的数据将成为判断楼市拐点的关键指标。”

中国指数研究院副院长陈晟则认为，到明年年初，房企的打折力度将“锐减”，主要是由于明年房企将会有新的信贷来支撑，资金压力将会减小。在他看来，即便出现价格拐点，也可能只是一个比较短暂的时间区间。

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松日前发表研究报告称，中国房地产将面临第一次真正意义上的大调整，而开发商应对的主要手段是降价。报告根据城市居民收入可承受能力测算，认为一线城市的平均房价降幅应在20%~30%之间；二线城市则在10%~20%之间；三线城市基本合理，降价空间不大。

对于当前房价下滑，中国人民大学经济研究所发布报告称：“目前房地产市场正处于加速恶化的阶段，局部调整和房地产市场的内部调整依然将是2012年4个季度的主流。”

“从目前来看，房价下跌的趋势必将持续半年或更长时间，而楼市调控政策至少在明年党的十八大会议结束前不会有所调整。只有待楼市供需重新平衡后，价格才可能企稳，本轮楼市调整才算告一段落。”一位资深专家如是说。（消息来源：中国建设报）

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