货币流动性“放水” 楼市难迎暖流

当前楼市成交持续低迷，房地产运营风险就依然较大，这在一定程度上将遏制流动性变相流入房地产。

在政策高压状态下度过了一年多的楼市，无疑对货币政策的变化最为敏感。

12月5日，按照此前中国人民银行发布的消息，存款类金融机构人民币存款准备金率正式下调0.5个百分点。在银根持续紧缩的年关，尤其是房企资金已捉襟见肘之际，消息一出迅速引起热议。有开发商用 “终于”二字来形容时隔3年后的首次存准率下调，但也有开发商用“警惕”二字作为回应。

的确，目前业界的判断并不乐观。尽管一些业内人士将央行此举解读为政府“救市”之举，但多数接受采访的人士表示，这并不意味着楼市调控口径的放松，存款准备金率下调对楼市的实际影响十分有限。

“本次下调存款准备金率，更多是缓解实体经济流通性过于紧张的局面，以降低宏观经济下行风险。但房地产的调控政策仍将保持收紧态势，流动性‘放水’难为楼市带来‘暖流’。”一位地产资深人士如是说。

“降准”并非针对楼市

12月1日，国家统计局发布数据，今年11月，制造业采购经理指数（PMI）为49.0,自2009年3月份以来首次回落到50以内。由于50通常是经济强弱的分界点，这也被解读为我国制造业经济步入衰退区间。

“这才是存准率下调的根本原因！”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，所谓“救市”，主要针对以制造业为代表的实体经济。

这次存款准备金率下调0.5个百分点后，大型金融机构存款准备金率降为21%，中小型金融机构存款准备金率为17.5%，按10月末我国79.21万亿元的人民币存款余额初步估算，可直接释放约4000亿元的流动性。

对此，申银万国证券的研究报告指出，预计不久之后，存款准备金率还将继续下调，未来12个月的下降幅度将在2个百分点左右。

即便如此，多数专家仍不认为此次调整与房地产有关。中央财经大学教授郭田勇表示，下调存款准备金率不应被理解为货币政策发生方向性变化。央行货币政策委员会委员夏斌也一再强调，此举并不意味着放松银根，也不是放松房地产调控。由于中国仍有巨量的货币存量，这决定了今后几年都必须实行稳健的货币政策。

“此次下调存款准备金率是为应对国际（欧债及流动性危机）和国内严峻形势的积极调整措施，之前严厉的货币紧缩等因素造成整个社会资源错配，银行惜贷等现状说明仅释放流动性是不够的。”阳光100常务副总裁范小冲表示。

山东大学房地产经济研究所所长李铁岗则认为，在目前的房地产市场不景气形势下，央行放松的流动性，难以“滋润”到房地产业中。“从一些银行的反映来看，金融机构向房地产业放款的积极性已明显降低，即使银行的资金有所宽裕，地产商也难拿到贷款。”

楼市调整仍将持续

事实上，即便调整存款准备金率的初衷无关楼市，但在房地产行业利润率相对较高的背景下，部分资金或难以避免地流向楼市。

链家地产研究部张月表示，存款准备金率下降可稍微缓解房企的资金困局，个人房贷申请难度也将降低。但张月也强调，“对房地产的调控力度仍难放宽”。杨红旭也认为，楼市调控效果初步显现，未来房价总体仍将呈下跌趋势，目前尚未到放松调控的时候。

这也意味着，如果楼市成交持续低迷，房地产的运营风险就依然较大，这在一定程度上将遏制流动性变相流入房地产。

事实上，本轮楼市调控自去年4月国家出台“国十条”起，其间经过两次加码，截至目前已超过19个月的时间。据国家统计局的数据，今年10月全国70个大中城市新建商品住房价格平均环比首次下降0.15%，这被不少分析人士解读为“拐点”出现。

对于这次存款准备金率下调，房地产业内人士大多认为，对房地产市场利好很小，短期来看，房价降价趋势仍在蔓延，房价很难有反弹。易居中国董事局主席周忻认为，即便调整存款准备金率，但当下距房地产的“春天”仍然很远。

合富辉煌市场研究部总监许传明表示，这次下调存款准备金率很难缓解房地产市场资金普遍紧张的局面，特别是前期拿地正在建设、楼盘销售不佳的地产商，面临着年底结算的巨大资金压力，在融资困难的情况下，降价或是缓解难题的惟一出路。

郭松海表示，一系列现象表明目前房地产业面临着巨大的资金缺口，开发商不能指望国家放松货币政策来缓解资金压力，房价继续调整是大势所趋。

房企仍在观望之中

“目前还不能就此判断中央放松对地产的调控力度，但是大的资金环境向好，对维持正常的经济循环、降低市场过高的融资成本以及保护股市的资产价值都是有益的。”首创置业董事长刘晓光认为，此次存款准备金率的下调同时有利于地产和其他几十个关联产业的发展。

毋庸置疑，此时政策上的微调对资金压力巨大的房地产企业来说并不排除是个利好。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰，对于房地产企业来说，目前来看2012年不至于绝望，“可以称为是转机”。

从目前的市场反应来看，一线房企基本奠定了“过冬”的基调。进入11月份以来，万科、中海、保利等一线房企纷纷开始调整定价策略，进入“过冬模式”，“现金为王”成为此时房地产企业的第一要领。

“目前大家在定任务的时候肯定还是会按照‘冬天’这样一个市场氛围来定。”陈云峰表示，下调存款准备金率是银行货币政策的转折点，对于缓解中小企业的资金紧张具有极大的作用。“对房地产企业而言，虽然开发贷收紧的难关很难突破，但按揭贷款这一环节或许能有所放开。”

虽然不乏乐观人士，但有专家提醒，对于房地产市场来说，在房价还未调整到位的情况下，国家调控政策难言放松，房地产商对于市场形势仍需谨慎，不宜“赌多”。

“从目前情况来看，房价最终要调整到合理的价位、虽然一些楼盘价格出现了快速下降，但整体房价下跌仍不明显，即使考虑到调控提前量因素，近期调控也不会放松。”李铁岗说。（消息来源：中国建设报）

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