北京普宅新标惹争议

北京发布最新普通住宅标准，引发了业界对于普宅定义的大探讨。

11月28日，北京东五环外楼盘“远洋一方” 的十多名业主集体表示，原普通住宅标准不公平，导致自己购买“蜗居”被征高额契税。如今，北京出台新规放宽普通住宅标准，令一部分业主契税得以减免；但仍有一些业主由于在新一轮住房调控政策出台前购房，结果虽购买的是一个小区同户型房屋，不但要支付高额价款，还要支付高额契税。

尴尬新标准

新的北京普通住宅新标准，是以单价为标准划定普通住宅界线。2010年北京市住房平均交易价格为每平方米建筑面积1.8万元，考虑到南北、区域区别，南五环享受政策优惠的平均单价是2.16万元，北部为2.592万元。只要在该价位以下即被定为普通住宅，可享受房屋买卖的税收优惠。

受年初以来限购政策的影响，东五环的“远洋一方”、“金隅万科”、“富力又一城”等小区相继调低了价格。降价后买房的业主，可以按照普通住宅标准享受税收优惠，降价前买房的业主则划在政策之外。正是这一差别令一些业主感到不公。

业主小李在2010年10月以每平方米2.5万元的价格买了一套“远洋一方”67平方米小户型房，按照新政，她仍需按照非普通住宅的标准交纳5万元契税。但楼下同一户型的业主，因为在降价后以2.1万平方米的价格购买，契税只用交纳1.4万元。

更让小李们感到不合理的是，由于开发商在销售中一般采取“小户型低总价、高单价，大户型高总价、低单价”的策略，90平方米以上户型的单价最高也只有2.1万元平方米，此次被纳入了优惠政策之内。 “别人300万元的大房子不是豪宅，我们不到200万元的房子就是豪宅了吗？”小李说。

业主的困惑指向普通住宅标准设置的方式。按财政部、地税局和住房和城乡建设部2010年公布的税收优惠标准，2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属家庭惟一住房的，减半征收契税；如该住房小于90平方米减按1%税率征收契税。但普通住房必须同时满足三个条件——“容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同区域住房平均价格1.2倍以下”。

上述三个标准中的价格标准，最初在北京按总价来计量。随着房价上涨，2008年的总价限额几乎都被突破，大部分房屋都很难享受到税收优惠。11月25日，北京市公布了前述以单价和面积为主的新标准。

普宅标准争议

华远地产董事长任志强认为，仅凭面积大小和价格高低确定住房的等级是“不合理”的，因为决定房子价格的是多种因素综合的作用。“郊区的房子虽然面积大，但因为地段偏远，不能算作‘豪宅’。市中心地段的房子，面积可以非常小，但仍有可能成为普通人消费能力之外的‘豪宅’。”

当代节能置业股份有限公司总工程师陈音表示，普通住宅标准很难用简单的面积指标或价格标准来限定。“普通住宅的设计标准其实是更广意义上、社会学层面的事情，就是人对居住的要求是什么？”

陈音进一步解释说，要制定这样一个标准，应基于广泛的社会调查，了解快速变化的中国人口结构、家庭结构、工作生活模式、城市社区形态等因素，看看现行住宅设计标准需不需要做些改变。他以国外为例：瑞典没有规定什么是普通住宅、没有统一面积标准，但绝大部分的住宅设计都不约而同是100~120平方米左右，趋势是越到中心城市面积越小。

陈音说，中国住房市场发展不成熟，不够理性，在这一阶段，政府通过税收优惠引导中小套型住房建设方向是正确的，但最好的方式仍是由市场去选择，政府过多干预市场会让市场信息失灵，扭曲市场供求关系。

与中国出于调控目的设定普通住宅标准不同，日本、欧美等地则更侧重按功能制定居民基本住房标准。

长期研究国外住房政策的旅日学者王琋慧表示，日本在“二战”后处于住房短缺阶段，政府制定了满足基本需求的住房标准，如餐厅、客厅一体化，两个人共用一个房间，但要有“厨房、卫浴等基本卫生条件”。

中国到底应该制定什么样的普通住宅标准？任志强曾撰文指出，中国应从特殊国情出发，不仅要建设用于社会保障的最低水平的“住得下”住房，还要有满足住房需求扩大的“住得开”住房，以及用于满足高质量生活要求的房屋。否则，数量虽然短期提升，未来仍将不得不面对住房结构性的短缺。

 ■蔡欣/文（消息来源：中国建设报）

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