物业是真亏还是假摔 城区物业生存现状调查

    一提到物业公司，广大业主对此会“爱恨交加”，翻翻报纸打开网络，业主们对物业的质疑之声几乎就没停止过。但是物业公司人员也是一肚子的苦水：物业费标准低，人力物资成本增加，水电暖公共损耗难分摊，物业公司都说自己在赔本经营，可结果仍然换不来业主的理解支持。一边是行业集体喊亏，一边却是行业逐年扩军，如何破解这一怪圈，日前记者进行了调查采访。

　　叫苦 物业公司员工忙活一年搭进六七万元

　　“忙活一年，算算账不仅没挣钱，还要搭进去六七万元，现在干物业真难啊!”赵迎春是奎文区名门世家小区物业公司的负责人，年关将近，她翻看公司的账本不禁眉头紧皱。

　　建成于2002年的名门世家小区当年曾是潍坊市区高档住宅的标杆，然而十年后，却面临着物业管理年年亏损的局面。赵迎春告诉记者，该小区住宅建筑面积5万多平方米，沿街商铺面积3000多平方米，按照现行的物业管理收费办法，住宅物业费收取标准为每平方米0.55元，沿街商铺收费标准为每平方米1.3元，如此计算下来每年能收取物业费将近40万元。可是，物业公司雇佣的保洁员、保安员、收费员、工程维修人员和管理人员有20多人，按照每人每月1500元工资计算，每年光人员费用需要43万元，另外由于小区建成近十年了，管道、路灯和护栏等公共设施破损率逐年增加，每年平均需要四五万元的维护费用，这笔钱也要由物业公司承担。

　　“小区刚建成的时候，水电暖的管理都由物业公司负责，每年的损耗都由我们自己承担。去年小区采暖改由热力公司直供，我们卸下了一个大包袱，可是自来水的损耗问题还没解决。”赵迎春说，他们代收代缴自来水费，而自来水公司仅抄总表，总表与业户分表之间的差值及水耗费由物业负担，“从小区建成至今，光水耗就有十六万元之多，找自来水公司和业主，双方都说不是自己的责任，我们是出力不讨好啊!”

　　对于物业公司诉说的苦衷，一些业主却并不认同。“我们小区的物业管理费与周边小区相比是最贵的，所以我们也要享受最好的服务。既然已经交了物业管理费，小区出现什么问题物业公司都要负全责。”该小区一名姓刘的业主告诉记者，物业公司出现亏损可以和相关单位协商解决，不能转嫁到业户身上。赵迎春说，小区公共设施日益老化，各种维修费用支出加大，今后类似的矛盾会越来越尖锐。好在小区的开发商和物业公司是一家，物业出现亏损开发商能给予弥补，但赵迎春担忧的是，这种“负债经营”的日子不知还能延续多久。

　　在潍坊新洁物业管理有限公司经理孙志娟看来，物业公司微利甚至亏本经营是普遍现象，问题的关键在于落后收费标准与成本日益增长之间的矛盾。“我市现行的物业管理费收费标准是2002年审批的，当时每个工人的平均工资在600元至700元之间，而现在工资标准已翻番。”孙志娟告诉记者，目前潍坊市的最低工资标准是1100元，物业公司人员的平均工资在1500元左右，这还不包括各种保险、福利和加班费。工资翻番而收费标准不变，公司亏损也就不足为怪了。

　　应对 不少物业靠“灰色收入”弥补经营亏损

　　“物业公司是以盈利为目的企业，又不是慈善机构，要是都亏损，哪能有这么多家公司都在干。”一家物业公司的管理人员告诉记者。据多名业内人士透露，单从物业公司的主营业务看，不少物业公司在亏损，但大多数物业公司的收入绝对不只主营收入，还有看不到的其他收入。

　　据介绍，从目前情况看，单靠物业费维持运营的物业公司步履艰难是不争的事实，为了生存下去，不少公司采取拆东墙补西墙的办法，其中最重要的收入就是房地产开发公司对物业公司进行补贴。一些房地产开发公司为了创品牌，增加项目销售，不计成本地提高物业服务，而物业公司就是自己的子公司，财务根本就没分开，亏损多少补贴多少;即使物业公司是招标来的，双方也会在合同中约定：每月或每年，开发公司要给物业公司补贴多少费用。不然，明知道从接手开始就要亏损的物业公司不会贴钱提供服务。

　　另外比较重要的收入就是部分物业公司收取小区车位费。另外还有业主在装修时，个别物业公司违规收取的五花八门的费用，比如装修保证金、垃圾清运费、电梯运料费、装修工人管理费、装修公司入门费等等。如果业主不了解相关规定，没有人向管理部门投诉，这笔费用也是物业公司不小的收入。还有其他的收入，如部分物业公司向进入小区收废品的人收进门费;在小区公共部位搞一些广告，收取一定的赞助费等。有的物业公司还有房子出租，每年的租金也是一笔可观的收入。

　　但是，日前出台的《山东省住宅物业服务收费管理办法》把这几条路也堵住了，办法中规定共有道路停车应交费，如业主占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车，则应当缴纳车位场地使用费，收费标准由业主大会确定，所收费用属全体业主共有。

　　另外，部分情况下物业收费应予以减免：前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费应当适当减免;房屋交付后空置一年以上的，其物业服务费按实际运行费用适当减收;已购买车位但未停放车辆的，停车服务费应适当减收。

　　“按照这一办法，今后小区内车位使用费归全体业主共有，可现实情况是这部分钱还得由物业公司收取，最后却一分钱捞不着，我们凭什么要做啊?”对此孙志娟感到很委屈，另外如果房屋交付后空置一年以上的要减免物业费，可是一个小区不管入住率多少，物业公司使用的人员数量变化不大，如果为没有入住的业主减免太多的物业费，原本入不敷出的物业公司就更加困难了。

　　“按照相关法律规定，新楼交房后五年内处于保修期，如果出现质量问题由开发商负责维修。但我们经常遇到这样的情况，业主将问题反映给物业公司后，再找开发商的时候对方以种种借口拖延，最后业主把怨气发到我们身上不交物业费，物业公司在中间受夹板气。”谈到经营中遇到的难题，孙志娟一脸无奈。

　　两难 要么降低服务要么撤出小区

　　作为劳动密集型企业，人员工资标准的上调，给物业公司带来的最直接影响就是成本大幅上涨。为解决人工成本上涨带来的压力，目前摆在物管企业面前首先有两条路：“添设备减人员”或是“断尾求生”。

　　“正常情况下，3000—5000平方米就需要一个保洁人员，可是现在不少物业公司为了减少成本，10000多平方米才安排一个保洁人员，服务质量可想而知。”孙志娟说，前一条是险路，后一条是通途。通途不通，不得不铤而走“险”。在这两条路之外，有些物业公司更以“断尾求生”的割肉法来维持公司生存。公司一年给一个保安支付的全部费用在25000元左右。而25000元够买上一套监控设备。如果减少一个保安，多上一套设备的话，小区的物业管理水平不会受到影响。养保安是长期投入，但设备是一次性投入。两者相比，添设备比养保安更划算。据统计，目前没有监控系统的社区发案率较高，但减裁保安是物业公司的无奈之举，这是解决人工成本上涨最快也是最有效的办法。特别是一些监控设备不完善的老旧小区，保安的命运更是“岌岌可危”。并且，虽然增加的设备可以弥补保安减少带来的不安全因素，但从人性化管理来看，机器始终代替不了人。减员之后，一旦出现工作分配不合理，将会导致管理水平下降，物业公司信誉受损，业主物业之间矛盾加大，成为一种恶性循环。

　　记者采访了城区多家管理老旧小区的物业公司，在谈到是否会做出退盘的选择时，他们坦言不排除这种做法。一家物业公司的负责人说，公司进一步做好人力调配的同时，也很有可能会做出楼盘重组，把一些没有利润空间甚至是亏本经营的老旧小区割舍掉。这种“割肉”的做法，是人工成本上涨带来的潜在风险。“现在抛盘的做法还不多，但是如果一些难题长久得不到很好地解决，有些以老旧小区为主的物业公司就会撑不住，到那个时候，出现抛盘做法，也就不奇怪了。”对于潜在的抛盘风险，这名负责人并不感到吃惊。

　　抛盘对于物业公司来说，意味着失去市场占有率、缩小公司规模，但处于生死关头，“断尾求生”法，未尝不是一条走不通的路。

 （来源：中国山东网）

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