顺应调控形势 把握发展趋势

去年年底结束的中央经济工作会议，是中央深入分析当前国内外经济形势、全面部署2012年经济工作的一次重要会议。会议明确了2012年经济工作的总体要求，确定了“稳中求进”的工作主基调。对于做好明年的房地产工作，会议强调，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。对于这次会议精神特别是关于房地产工作的有关要求，房地产从业人员应当认真学习，全面把握。

正确认识中央宏观调控政策

房地产业健康发展对国民经济发展至关重要。市场化改革以来，房地产业对于拉动国民经济增长、改善城市面貌、提高居民居住水平等发挥了重要作用。

但在发展过程中，也出现了相当一部分地区经济发展过度依赖房地产、房地产过度依赖开发、开发过度依赖住宅建设的问题，加上政策制度和居民价值观的变化，一段时期以来投机投资性购房需求过大，从而造成房价上涨过快等问题。在此情况下，国家采取了包括限购、限贷在内的一系列调控措施，促进房价合理回归，确保市场健康发展。目前，调控效果开始显现，房价过快上涨势头得到明显遏制，但必须看到，房价回稳的基础并不牢固，制约投机投资性购房需求的制度机制还未建立，房地产业与国民经济良性互动、协调发展的格局还未形成。

我们看待房地产调控，不能局限于房地产业本身，而要立足经济社会发展全局，“跳出房地产看房地产”；不能只顾眼前，而要着眼于房地产业的长期持续健康发展。

投资特别是投机性购房需求过大带来的危害是严重的，首先会积聚房地产泡沫，引发市场波动，加大金融风险，既威胁到房地产业的健康发展，也影响到国民经济的健康运行。日本上世纪90年代房地产泡沫破灭的教训是深刻的。其次，房地产业的“过度繁荣”对其他实体经济产生“挤出效应”，不利于经济结构调整和战略性新兴产业发展。而且，过高的房价也不利于“住有所居”目标的实现。因此，中央经济工作会议确定坚持房地产调控政策不动摇，是维护经济社会发展大局的需要，是促进房地产市场持续健康发展的需要，也是保障和改善民生的需要。

当然，当前调控行政手段多一些，从根本上看，法规制度的完善以及以经济手段为主的调控机制的建立对于房地产业的健康发展是必须的，也是符合市场经济发展规律的。

准确把握房地产业发展趋势

宏观调控并不意味着行业发展的停滞，房价回归也不代表产业下行。恰恰相反，在未来10到20年时间里，房地产业还有很大的发展空间。中国经济的持续发展需要房地产业，中国的城市化离不开房地产。

支撑产业发展的基础是市场需求，我国房地产业发展的市场需求潜力较大，排除投机性购房需求，自住性、改善性购房需求以及商业地产、旅游地产、老年地产、工业地产等足以支撑房地产业持续较快发展。今年我国城镇化率将超过50%，达到65%~70%的城镇化水平，还将新增近2.5亿~3亿城镇居民。就住宅来讲，新增城镇居民住房需求加上旧区拆迁改造住房需求、改善性住房需求，满足这些住房需求，按城镇年均竣工住宅8亿平方米计算，保守估计也需要10年以上时间。“十二五”时期建设3600万套保障性住房，对产业的发展也是极大的支撑。因此，房地产业还将保持相当长的快速发展期。

但随着调控的深入，产业发展模式将发生转变，总的趋势就是由重规模速度扩张转向重质量效益发展。

首先一个趋势就是由单一的土地开发模式转向高附加值的全产业链服务，企业会更加重视对产业链上资源优化整合，兼并重组、战略协作、优势互补成为常态；

第二个趋势就是由单一的房地产开发转向多元化的跨产业经营，房地产业与金融、能源、商业、旅游、工业园区、文化、科技等其他产业加速融合，一业为主，多业并举，“跳出房地产做房地产”；

第三个趋势就是由高消耗高排放的粗放式发展模式转向绿色低碳发展。在节能减排国家战略要求和日益严峻的资源环境约束下，房地产业走绿色发展之路是大趋势。

准确把握产业发展趋势，顺应产业发展要求，对于保持房地产业持续健康发展意义重大。

积极推进企业转型创新发展

我认为，没有垮掉的行业，只有垮掉的企业。对于房地产企业而言，调控既是挑战，也是机遇。企业发展面临困难，既有调控政策的影响，也有发展战略不对、经营管理不善的因素。面对挑战，积极应对，加快企业转型发展，加大资源整合，探索适合自己的发展模式，企业就会获得更大的发展空间，就会度过寒冬，迎来春天。

我在2011年6月召开的第三届房地产科学发展论坛上讲过，企业实现转型发展，就必须以改革创新为动力，以优化管理为抓手，推进建造方式创新、产品和业态创新、科技进步和技术创新、融资方式创新和管理方式创新，努力推动企业走上创新驱动、内生增长的良性发展轨道。

目前而言，开发企业要从企业实际出发，根据国家产业政策和市场变化，明确企业发展战略，积极参与保障性住房建设，加快推进资源整合，加大推广低碳技术，提高产品质量，提升企业品牌，提高抗风险能力和竞争力。总之，要顺应形势发展要求，自己转，主动调，在转型创新发展上花大气力、下真功夫、求真实效。我们在促进企业资源整合，搭建合作平台，推动技术、产品创新，服务会员单位等方面有许多工作可做。

■ 全国政协常委、中国房地产业协会会长、中国房地产研究会会长、原建设部副部长 刘志峰

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