宝龙地产：2012将放缓投资节奏

“去年我们最大的问题就是销售任务没有完成，但相对而言，我们去年其实要更进取些。”宝龙地产首席执行官许华芳于3月23日的业绩发布会上如此坦言。

根据宝龙同日公布的2011年度业绩报告数据，2011年，宝龙实现总合约销售面积减少7.2%至约81.2万平方米；合约销售总金额54.81亿元，同比减少11.8%，仅完成全年百亿目标的一半左右。

许华芳表示，销售指标没有达到，主要是公司于去年相应地减少了投资所致。而2012年，公司的销售目标则会相对保守，仅定为60亿元；全年可售货源约120亿元至140亿元，当中，商住比例为6：4。

“去年很吃亏”

宝龙地产透露，今年60亿元销售目标的组成，主要来自晋江、青岛、洛阳、杭州、常州等项目，而该些项目的贡献金额均为5~7亿元左右。推盘节奏大致为上半年40%的任务量，下半年则是60%任务量。

而在开工计划方面，宝龙目前仍有300万平方米左右的在建面积，今年计划新开工面积约80万平方米左右。

许华芳称，以公司目前每个月的资金情况，18亿元的现金应该是一个比较舒服的资金运作，不存在什么大的压力，同时今年的资本开支不多，其中土地应付款仅8亿元。

一直坚持“不降价”的宝龙也坦言，促销是目前房地产市场的一个出路。许华芳透露，新开项目都会推出一定的促销，“没促销肯定很难卖。”但其亦称，宝龙的降价幅度很小，仅10%左右。

许华芳表示，价格的调整幅度最终还是要看项目的回报率。“首先一定要赚钱，亏本生意没有人做，目前公司的整体情况还是比较健康的。另外我们去年开了两个酒店、六个购物中心，1平方米都没卖，这主要是为了公司的长远资产而努力。”

而从相关数据来看，虽然收入大部分依然靠物业的销售，但经营性物业的收益为集团带来的贡献日益显现。

年度报告披露，截至2011年12月31日，宝龙实现收入上升18.5%至约52.54亿元，其中租金及物业管理服务收入上升19.8%至约2.84亿元。主要由于2011年底有6个新购物商场开幕，以致租赁总面积增加。

据介绍，2011年宝龙共开业了6个宝龙城市广场，加上此前开业的5个宝龙城市广场，至今宝龙已开业的宝龙城市广场共11个，2012年计划还会开业两个宝龙城市广场分别位于新乡及杭州。

慢是好事情？

宝龙地产副总裁兼商业总经理潘韬介绍，宝龙城市广场具备三个特点：第一，出租率普遍偏高，大部分均在95%左右；其次，全部按时开业，“在去年比较困难的情况下都准时开业了”；第三，所有宝龙城市广场目前的经营状况都处于比较正常的经营水平，销售和客流都在稳定增长。

许华芳介绍，一直以来，公司都认定在二三线城市发展，但事实上，自去年开始公司就在模式上进行微调，把业务扩展到一线城市及四线城市，同时，产品模式也相应作出调整，分成三小类综合模式。

其中位于一线城市的综合体项目，如上海浦东朝路综合体，定位为社区型综合体，体量约为12到15万平方米左右，形成卫星镇。当中，会打造一个3至4万平方米的购物中心，由公司全持有，其余产品则通过销售达到模式发展的平衡。

在二三线城市，就会延续过往标准店的模式，这依然还是公司的主打。而三四线城市则做一些最中心的城市综合体。

“这个是我们的坚持，我们一定是往这个方向，然后通过低成本、持有型购物中心往前走。”许华芳称。据了解，目前宝龙的土地成本仅700多元每平方米左右。

但实际上，对比2011年，宝龙今年在宝龙城市广场的拓展方面显得有点慢了。“这恰恰对于我们这个团队是好事情，宝龙在管理上和运营商需要做得更好、做得更精细化一点。”潘滔称。（消息来源：中国建设报）

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