房企进入转型关键期

“我国的房地产业现在确实进入了转型和调整的关键期。不仅仅是住宅地产，包括商业地产、旅游地产、产业园区地产等都面临着新的发展机遇。”

7月26日，中国房地产业协会副会长朱中一在接受《中国建设报·中国住房》发起的房地产创新趋势系列访谈时如是说。

在住房市场化启动后的十余年间，城市化与政策红利给中国房地产业带来了高速增长空间，因此这一阶段也被称为房地产的“黄金十年”。但朱中一指出，过去高速发展的前提条件如今都已发生变化，房地产企业应该顺应形势谋求转型，才能获得长足发展。

中国住房：你曾在多个场合强调目前中国房地产行业正进入转型和调整的关键期，其依据是什么？

朱中一：回答这个问题之前，我们要先总结一下过去十几年为什么房地产能够快速发展。

从市场供求关系来看，住房曾经严重短缺，1978年时全国城镇人均住房面积只有6.7平方米。随着城镇化快速发展，前十年我国城镇化基本上以年均增加1个百分点的速度发展，这必然要求房地产给城市新增加人口提供住房。经济高速增长，不仅促动了百姓对住房的需求，也促动了社会对生产场所、工作场所的需求。

从政策层面来看，一是进行了住房制度改革，二是土地政策改革和城市加大土地供给，三是信贷政策对房地产的支持，这些政策红利也促进了房地产快速发展。

中国住房：上述因素基本上也是造就房地产“黄金十年”的根本前提。但这些条件似乎都已经发生了很大变化。

朱中一：是的。目前，城镇居民的住房严重短缺问题得到了很大的缓解；城镇化虽然仍然是我国房地产发展的主要动力，但其特征也由快速发展转向平稳发展，由粗放型发展向节约、集约型发展转变；同时，宏观经济结构的调整和经济发展方式也在发生转变，这也会改变房地产业之于我国经济发展的角色和地位。而在政策导向方面，经过近两年的楼市调控，住房政策和财税政策都已经发生深刻改变，行业必须通过转型才能获得可持续发展。

中国住房：对于房地产企业而言，转型主要集中在哪些方面？

朱中一：第一，一定要做好区域定位。房地产企业过去更多地关注大城市、一线城市，但未来新的增长空间，肯定来自二三线城市和中小城市。

第二，要结合企业实际情况确定房地产业态的发展方向。过去大家关注住宅地产，因为需求大、回报快，今后供需矛盾仍然存在，但随着市场逐渐饱和以及保障房总量的加大，市场的占比要相应减少。而在非住宅类中，商业地产、旅游地产等过去没有获得充分发展的，肯定会迎来高速增长期。但要注意的是，每一个业态都有总量基本平衡、结构基本合理的问题，而且运营管理都有其特点，不能盲从。

第三，拓宽融资渠道。过去企业过分依赖于银行贷款的状况将要逐步减少。如何拓宽融资渠道，包括充分利用信托、债券、基金，都有待积极探索。

第四，一定要坚持绿色发展，提高住宅产业化的水平。要注意开发省地节能环保型地产项目，大力推进住宅产业化和绿色建筑，推行住宅性能认定和部品认证制度，推行新建住宅全装修。企业要推行精细化管理和品牌化经营，既要确保质量，又要降低成本，让房价调整到合理区间。即使市场回暖，房价也要合理，这样才能促进市场的长期、平稳、健康发展。

第五，关注企业的兼并重组和优胜劣汰。这本来在2008年调控时就面临，但当年四季度后“救市”了，这个问题就被掩盖了。企业之间，也可以通过合作开发、转让土地使用权等方式，来解决兼并重组的问题，这样也可以规避更多的企业风险。（消息来源：中国建设报）

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