共同让“家”更美好

　　一个拥有1500户住户的小区，因为缴费率低，物业公司两度退出，小区面临无人管理的局面，这是宁波市鄞州区潘火街道江南春晓小区曾面临的窘境。从2011年起，该小区率先尝试居民参与物业自治，由业委会成立物业公司，聘请专业物业经理人管理。4年来，小区物业服务质量明显改善，走出了一条特色管理之路。为此，记者日前专门到该小区进行了实地采访。

　　两家物业公司相继退出

　　“这里曾经没有一家物业公司愿意接手。”提起江南春晓之前的窘境，75岁的张敏叹气道。他曾担任小区业委会副主任，对过去小区物业管理面临的问题感触很深。

　　2002年，江南春晓小区交付，共有住户1500户，建筑面积约20万平方米。交付之初，小区由建设单位留下的华能物业公司管理，但3年后，华能物业退出，之后，美屋物业接手，不到5年，这家公司也退出了。

　　物业公司为何频频退出？“他们嫌物业费太低，赚不到钱。”张敏向记者道出了实情。当时，小区的物业费比较低，最低的低层楼房每平方米0.3元，即便这样，缴费率也只有70%左右。

　　张敏说，由于缴费率低，物业公司服务质量打了折扣，居民反映的问题不能及时处理，大家意见颇多，久而久之，就形成了恶性循环，物业公司最终难以为继。两家物业公司相继退出后，再也没有物业公司敢接手。“第三次我们向10多家物业公司招标，但没有一家来投标。”张敏说。

　　现实倒逼居民参与物业自治

　　小区不能没有物业管理，怎么办？摆在眼前的难题让小区业委会作出一个大胆创举：尝试居民参与物业自治，即由业委会成立物业公司，再聘人来管理。“自己搞，怎么搞，不是嘴上说说就算了的。”尝试居民参与物业自治，当时在鄞州区是首例，对当初的决定，张敏坦言，他和业委会成员感觉压力很大。当时面临两个亟待解决的问题：一是成立物业公司的法人资格问题，另一个是账目交接问题。

　　“业委会不具备法人资格，注册不了公司。”张敏说，为解决这个问题，业委会经常深夜开会，经过多次协商，最终决定委托7名股东以个人名义成立雅苑物业服务有限公司，股东为名义股东，不参与公司管理，具体管理由业主代表大会和业委会行使。

　　同时，为打消居民对公司资金使用上的顾虑，业委会申请在社区居委会名下设立一个专门的账户，提取使用资金必须经业委会、居委会双方审核、把关和监督。2011年5月，江南春晓小区居民物业自治“揭开面纱”。

　　居民自治提升物业管理水平

　　这两天，江南春晓小区居民发现，小区装上了新的监控摄像头。为了提高小区的安全度，物业投入40多万元，统一更新了小区监控。物业自治给小区带来的改变，居民感触最深。

　　“哪里路要补了，哪里路灯坏了，哪里绿化带毁了，哪户电子门要更换了，告诉小区物业一声，都会得到及时维护。”提起现在的物业管理，小区居民李老伯十分满意。他说，自己所在楼道的门不久前坏了，物业第二天就来更换了。

　　“过去，物业公司要赚钱，在投入上精打细算；现在，物业公司是居民的，便舍得为大家花钱了。”张敏说。目前，江南春晓小区一年的物业费满打满算也就100万元左右，但每年的物业支出达150多万元，差额部分怎么办？“只能自己想办法，多去争取政策补助了。”张敏说。

　　除了舍得投入，为了让居民能对物业管理说得上话，小区还成立了“啄木鸟”督导组，成员由社区居民代表组成，他们经常在小区巡逻、查找问题，并向物业公司反馈。

　　记者在小区里采访时看到，工作人员正同城管队员勘查周边环境，计划对沿街出租商铺、道路、停车场进行整治。因为小区停车难是多年没解决的问题，所以居民们非常高兴。同时，他们还与红蚂蚁志愿队、城管义工、大学生义务服务团队联系，为居民提供更多的生活、健康、文化服务。

　　“我们业委会成员都是义务的，即便是在半夜，居民有事也是随叫随到。”张敏说。现在业主既是东家，又是服务的对象，一方面，居民们支持物业公司的发展，另一方面，物业公司又对全体业主负责，关系理顺了，管理就容易多了。

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