国有土地上房屋征收与补偿政策解答

  为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，值此《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》于2015年1月1日施行之际，我们根据该条例及其配套规定，编写了如下政策解答，以便大家能更好地理解运用该条例。   眉山市住房和城乡建设局   眉山市国有土地上房屋征收与补偿中心

  二0一四年十二月二十六日

  国有土地上房屋征收与补偿政策解答   1、什么是国有土地上房屋征收与补偿？   答：为了公共利益需要，针对国有土地上单位、个人房屋等建筑物及构筑物实施的征收与补偿。   2、《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》的适用范围如何规定？   答：条例规定，在四川省行政区域内，因公共利益需要征收国有土地上单位、个人的房屋，对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予补偿，适用本条例。   3、国有土地上房屋征收与补偿的主体及征收实施单位是如何规定的？   答：市、县级人民政府是本行政区域房屋征收与补偿的主体，负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收与补偿所需工作经费由市、县级人民政府予以保障，不在房屋征收补偿费用中列支。市、县级人民政府有关部门按照职责分工，配合做好房屋征收与补偿相关工作。街道办事处、镇（乡）人民政府在职责范围内承担房屋征收与补偿的相关工作。   4、国有土地上房屋征收与补偿的对象是谁？   答：条例明确规定国有土地上房屋征收与补偿的对象是被征收房屋所有权人。   5、根据公共利益需要，哪些情形下，确需征收房屋的，由市县级人民政府作出征收决定?   答：根据公共利益需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：   （1）国防和外交的需要；   （2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；   （3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；   （4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；   （5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；   （6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。   6、如何正确把握界定公共利益？   答：一是要把握由政府组织实施。公共利益需要前提都是由政府组织实施，除政府外的企业、事业、个人组织实施的不能认定公共利益需要。   二是不能单纯以经济模式认定公共利益。由政府组织，既包括政府直接组织的，也包括政府主导、市场化运作的，政府组织实施，不等于政府直接实施。在政府组织实施的公共利益需要中，不能以是否采用市场化的运作模式作为界定公共利益的标准；不能因医院、学校、供水、供电、供气、铁路、公交等收费就否认这些项目公共利益属性；不能以有企业、事业、个人投资公共利益项目建设就把这些项目排除在公共利益之外。   三是认定公共利益的主体只能是政府和法院。条例规定，被征收人对市、县人民政府作出房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。受理行政复议的行政机关和受理行政诉讼的人民法院负责对征收范围合法性，也就是是否属公共利益需要作出裁定。   7、哪个机关发布征收决定?   答：市、县级人民政府作出房屋征收决定。   8、作出征收决定的前置条件是什么?   答：作出征收决定必须符合五个条件：   （1）因公共利益的需要;   （2）该建设项目符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划;   （3）应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;   （4）房屋征收部门必须拟定征收补偿方案，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见;   （5）征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。   9、房屋征收范围如何确定？   答：条例规定，确需征收房屋的，由房屋征收部门提出拟征收房屋范围，说明所根据的公共利益的具体情形，报市、县级人民政府。市、县级人民政府经审定认为确属公共利益需要征收房屋的，根据规划用地范围和房屋实际状况确定房屋征收范围，并予以公布。   10、《条例》对旧城区改建征收房屋有何特殊规定?   答：《条例》对旧城区改建征收房屋的特殊规定，除征收房屋的其他规定外，还规定：   （1）保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。   （2）实行旧城区改建，应当尊重房屋所有权人的意愿。启动房屋征收程序前，房屋征收部门应当组织征求房屋所有权人的意见，进行先行协商。房屋所有权总面积过三分之二且总户数过三分之二的房屋所有权人明确同意改建的，方可纳入旧城区改建范围，并按规定启动房屋征收程序。   （3）实施旧城区改建的，房屋征收部门应当组织被征收人根据补偿方案，签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内，签订附生效条件的补偿协议的户数达到规定比例的，由市、县级人民政府作出征收决定；未达到规定比例的，终止征收程序。签订附生效条件的补偿协议的户数比例由市、县级人民政府确定，但不得低于百分之九十。   11、房屋征收范围确定并公布后，哪些行为不予补偿？   答：条例规定，房屋征收范围确定并公布后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等行为；违反规定实施的部分，不予补偿。   有下列行为之一的，不增加补偿：   （1）房屋转让、分割、赠与；   （2）新增、变更工商营业登记；   （3）迁入户口或者分户；   （4）其他为增加补偿费用实施的不当行为。   12、房屋征收范围确定并公布后，房屋征收部门应做哪些工作？   答：（1）房屋征收范围确定并公布后，房屋征收部门应当将不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停期限最长不得超过一年。   （2）房屋征收部门应当对房屋征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等进行调查登记，被征收人应当予以配合。被征收人对调查登记工作不予配合的，房屋征收部门按照房屋权属登记档案进行登记。   （3）调查登记工作结束后，调查结果应当在房屋征收范围内公示，公示期不得少于七日。对调查结果有异议的，应当在公示期内向房屋征收部门提出书面核实申请，房屋征收部门应当在受理申请后十五日内予以核实并告知申请人。   （4）征收范围内的房屋设定有抵押权的，房屋征收部门应当告知抵押权人。   （5）市、县级人民政府作出房屋征收决定前，房屋征收部门应当进行社会稳定风险评估。社会稳定风险评估结论应当作为是否作出房屋征收决定的重要依据。   社会稳定风险评估报告应当对房屋征收的合法性、合理性、可行性以及可能出现的风险进行评估，并根据评估结论制定相应的风险防范、化解、处置措施和应急预案。   13、征收范围内未经登记的建筑如何处理？   答：房屋征收范围确定后，市、县级人民政府应当组织城乡规划、住房建设、国土资源等相关部门依法对房屋征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。   市、县级人民政府应当将未经登记的建筑认定和处理结果在房屋征收范围内公示，公示期不得少于七日。   当事人对认定和处理结果有异议的，应当在公示期内提出，做出认定和处理的部门应当进行核实并作出处理决定。   14、征收补偿方案由哪个部门拟定，包括哪些内容？   答：房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。房屋征收补偿方案应当包括以下内容：   （1）房屋征收目的；   （2）房屋征收范围、和被征收房屋的基本情况；   （3）补偿方式和补偿标准；   （4）用于产权调换房屋的基本情况和交付时间；   （5）停产停业损失补偿标准；   （6）征收补偿协议的签订期限；   （7） 搬迁期限和搬迁过渡方式、过渡期限；   （8）补助和奖励标准；   （9）其他事项。   15、如何确定征收补偿方案?   答：房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。   市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行审核论证，并在房屋征收范围内予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于三十日。   对征收补偿方案有意见的，应当持本人身份证明，在征求意见期限内以书面形式提交房屋征收部门。   市、县级人民政府应当将征收补偿方案的征求意见情况和根据意见修改后的征收补偿方案及时公布。   半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合规定或者不公平的，市、县级人民政府应当组织被征收人和公众代表参加听证会，并根据听证会情况修改方案。   16、如何作出征收决定？   答：市、县级人民政府应当根据确定的征收补偿方案、社会稳定风险评估报告和征收补偿费用到位情况等作出房屋征收决定。房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经市、县级人民政府常务会议讨论决定。   房屋征收决定作出后，应当于三日内在政府及部门网站等媒体和房屋征收范围内显著位置予以公告。   17、房屋征收决定公告应当载明哪些内容？   房屋征收决定公告应当载明征收目的、征收范围、征收实施单位、征收补偿方案、签约期限，行政复议和行政诉讼权利以及禁止在征收范围内实施的行为等事项。   18、被征收人对房屋征收决定不服的，有何救济权利？   答：被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。   19、市、县人民政府应该履行哪些职责？   答：根据条例的有关规定，市、县人民政府主要应当履行以下职责：   (1)组织有关部门论证和公布征收补偿方案，征求公众意见；   (2)对征收补偿方案的征求意见情况和修改情况进行公布，以及组织因旧城区改建需要征收房屋，多数人不同意情况下的听证会；   (3)依法作出房屋征收决定并公告；   (4)制定房屋征收补助和奖励办法；   (5)组织有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、论证和处理；   (6)依法作出房屋征收补偿决定并公告；   (7)对在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，申请人民法院强制执行；   (8)负责征收补偿费用足额到位，专款专用；   (9)做好房屋征收与补偿政策的宣传、解释工作。   20、对被征收房屋给予补偿的依据是什么？   答：征收已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积以房屋权属证书或者房屋登记簿的记载为准，作为征收补偿的依据；房屋权属证书记载的事项，应当与房屋登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误的，以房屋登记簿为准。   21、如何确定被征收房屋的价值？   答：被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。   22、什么样的房地产评估机构可以从事房屋征收评估？   答：具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产评估机构可以从事房屋征收评估。   23、房地产价格评估机构如何选定？   答：条例规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定。房屋征收决定公告后十五日内仍不能协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等随机选定方式确定。   投票确定房地产价格评估机构的，应当有三分之二以上的被征收人参加，并获得参加投票的被征收人的半数以上选票。投票不能确定的，可以采取摇号、抽签等随机选定方式确定。投票确定或者随机确定房地产价格评估机构应当由公证机构现场公证。   24、被征收人不积极配合评估活动是否承担相应责任？   答：被征收人有义务向评估机构如实提供征收评估所必需的资料，协助评估机构进行实地查勘，如果被征收人不按要求履行义务，不向评估机构如实提供有关资料，如房屋所有权证、土地使用权证等，或者不协助评估机构进行实地查勘而造成评估失实或者其他后果的，应当承担相应责任。   25、如何确定被征收房屋的评估时点？   答：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。   26、对评估结果有异议的，如何救济？   答：房地产价格评估机构应当以征收决定公告之日为价值日期（评估时点），出具被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。   被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。   申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。   原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。   对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，省或者市（州）人民政府房地产行政主管部门组织成立的房屋价格评估专家委员会进行鉴定。 评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。   经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当修正错误，重新出具评估报告。   27、哪些因素直接影响被征收房屋的价值？   答：被征收房屋因区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积大小以及土地使用权类型不同等因素，直接影响被征收房屋的价值差异。   28、被征收人与谁签订补偿协议?   答：征收补偿协议由房屋征收部门与被征收人签订。   29、对被征收人给予的补偿包括哪些？   答：条例规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿的范围包括：   （1）被征收房屋价值的补偿（包括被征收房屋占用范围内土地使用权价值的补偿）；   （2）因征收房屋造成的通信、水电气、空调移机、装饰装修及相关设施设备损失等的补偿；   （3）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；   （4）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。   被征收房屋室内装饰装修价值补偿，由房屋征收部门与被征收人协商确定；协商不成的，可以委托已经选定或者确定的房地产价格评估机构通过评估确定。   市、县级人民政府可以根据实际情况制定奖励办法，对被征收人给予适当补助和奖励。   另外，对征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。   30、如何确定房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿？   答：被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。   31、因征收房屋造成停产停业损失的，补偿金额可通过哪些方式确定？   答：征收房屋造成停产停业损失的，应当根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿。   对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，补偿金额由当事人协商选择下列方式之一确定：   （1）按被征收房屋评估总价的一定比例计算；   （2）按净利润损失计算：具体按照上一年度报税务部门的数值计算，或由双方共同委托中介机构认定；   （3）按从业人员工资收入计算：从业人员工资收入根据统计部门公布的本区域上年度城镇职工平均工资收入计算，从业人数按实际从业人员（不含临时人员）计算。无法核定实际从业人数的，可根据房屋面积或劳动部门备案的劳动合同进行认定；   （4）按被征收房屋租金收益计算；   （5）市、县级人民政府制定的其他补偿办法。   协商不成的，可以委托具有相应资质的评估机构通过评估确定。   32、停产停业的期限如何确定？   答：（1）采用产权调换方式补偿的，从签订征收补偿协议并交付被征收房屋之日起，到安置房屋交付的次月止；   （2）采用货币补偿方式补偿的，按照补偿方案确定的期限一次性给予停产停业损失补偿。   33、房屋征收与补偿应当遵循哪些原则？   答：依据条例规定，房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。   34、房屋征收补偿方式有哪些？   答：有货币补偿和房屋产权调换两种，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。有条件的市、县级人民政府应当安排现房用于产权调换。   35、什么是货币补偿？   答：货币补偿是指在房屋征收补偿中，被征收人放弃房屋产权，由房屋征收部门按市场评估价格对被征收房屋的所有权以货币形式给予补偿的行为。   36、如何确定被征收房屋的货币补偿金额？   答：货币补偿金额应当根据被征收房屋的房地产市场评估单价和被征收房屋的合法建筑面积确定。   37、什么是房屋产权调换？   答：房屋产权调换是指房屋征收部门用政府建造或购买的房屋与被征收房屋进行产权调换，并按被征收房屋的评估价和调换房屋的评估价进行差价结算的行为。产权调换房屋和被征收房屋的价值，应当按照同一时点、相同方法评估确定。   38、如何适用先补偿、后搬迁的征收原则？   答：实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。有下列情形之一的，被征收人应当依法履行搬迁义务：   （1）实行货币补偿的，补偿款已经足额存储、被征收人可以自主支取的；   （2）实行现房产权调换，市、县级人民政府已经确定了产权调换房源，被征收人搬迁完毕后可实际办理房屋交付的；   （3）实行期房产权调换，市、县级人民政府已经确定了产权调换房源，在被征收人搬迁完毕、产权调换房屋竣工验收合格后可按约定交付房屋，且已支付临时安置费或者提供临时周转用房的。   39、房屋征收补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，如何处理？   答：依据条例规定，补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。   40、征收当事人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，如何处理？   答：房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人无法明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。   被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。   41、补偿决定应当载明哪些内容？   答：补偿决定应当明确下列内容：   （1）补偿方式、补偿金额和支付期限；   （2）用于产权调换房屋的地址、面积、搬迁费、临时安置费；   （3）停产停业损失、搬迁期限、过渡方式、过渡期限；   （4）给予被征收人货币补偿或者产权调换选择情况；   （5）对被征收人的补偿金已在银行专户存储的情况；   （6）作出补偿决定的依据、理由；   （7）被征收人依法申请行政复议、提起行政诉讼的权利和申请行政复议、提起行政诉讼的事项；   （8）其他事项。   42、市、县级人民政府作出房屋补偿决定前，被征收人享有哪些权利？   答：市、县级人民政府作出房屋补偿决定前，应当对房屋征收部门提交的材料进行核查，告知被征收人就拟作出补偿决定事项进行陈述和申辩的权利和时限。   市、县级人民政府作出房屋补偿决定前，可以组织调解会，听取房屋征收部门、征收实施单位和被征收人的意见。   43、以暴力、威胁等方法阻碍依法进行房屋征收工作的应当如何处理？   答：依据条例规定，采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。   44、哪些情形下可以实施司法强制搬迁？   答：具备下列三种情形之一的，可以启动司法强制搬迁：   （1）补偿协议订立后，被征收人不履行补偿协议约定的搬迁义务的，征收人提起民事诉讼，被征收人在生效裁判规定期限内拒绝履行搬迁义务，作为一方当事人的房屋征收部门可以申请强制执行；   （2）被征收人不服补偿决定提起行政诉讼，在法院生效裁判规定期限内拒绝履行搬迁义务，市、县人民政府可以申请强制执行；   （3）被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁，市、县人民政府可依法申请强制执行；或者被征收人申请行政复议被驳回，其在生效补偿决定规定的期限内仍不搬迁，征收人可以依法申请强制执行。   45、房屋征收与补偿实施过程中，被征收人享有哪些权利和义务？   答：被征收人有选择产权调换和货币补偿的权利；有参予征收补偿方案修订的权利；有自愿选择评估机构的权利；对评估结果有申请复核的权利。被征收人有义务配合房屋征收部门组织的对房屋征收范围内房屋调查登记工作，并主动提供真实有效的产权依据。   46、国有土地上房屋征收与农村集体土地有何区别？   答：适用法律法规规章政策不同。国有土地上的房屋征收适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》及其配套规定，集体土地征收适用《土地管理法》及其配套规定。   47、国有土地上房屋征收与城市房屋拆迁有哪些区别？   答：第一是性质不同，国有土地上房屋征收是行政行为，原城市房屋拆迁是民事行为。第二是法律依据不同，征收是依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，拆迁是依据《城市房屋拆迁补偿条例》。第三是主体不同，国有土地上房屋征收主体是市县级人民政府，原城镇房屋拆迁是取得“拆迁许可”的单位。第四是程序不同，征收是由征收部门向政府提出申请，拆迁是拆迁单位申请“拆迁许可”。第五是强制执行程序不同，原城市房屋拆迁具有行政“强制拆迁”和“人民法院强制执行”两种程序。国有土地上房屋征收取消了行政“强制拆迁”程序。 工程预算价四川省工程预算价四川省工程预算价