回归房地产业属性 做好宏观调控工作

  我国的房地产市场自上世纪80年代初开始起步，中间经过30多年的跌宕起伏式发展，逐渐形成了以商品房开发经营为主，二手房交易、房屋租赁、房产抵押、房产中介服务、物业管理服务等蓬勃发展并逐趋成熟的产业链。   毋庸置疑，30多年来，房地产业的快速发展，对促进经济发展、改变城镇面貌、改善人居环境起到了重要作用。2003年，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中指出，房地产业关联度高、带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。同时应当看到，当前房地产市场区域分化严重，一线城市供不应求、房价飙升，三四线城市库存严重、市场低迷；商品房供求结构性矛盾突出，一些地方商业办公用房的消化周期达10年左右；房价依然居高不下，普通工人等中低收入家庭只能望房兴叹。   要解决这些困扰着各级政府的难题，必须回归房地产业的属性，才能做好宏观调控工作，防止头痛医头脚痛医脚。   在属性上，房地产业具有二重属性：一是经济属性。从所属产业分，房地产业属于第三产业（服务业）。正如“国八条”所指明的，房地产业已经成为国民经济的支柱产业。据统计，全国房地产开发投资占同期城镇固定资产投资的比重达到25%，一线城市和部分二线城市甚至达50%以上；房地产投资对GDP的贡献率高达14%；房地产业所产生的税收占税收总收入约20%；房地产经营性用地出让金收入占地方本级财政收入达60%。二是社会属性，它肩负着解决城镇居民住有所居的社会基本保障职能。近几年，各级政府开始重视保障房建设，全国每年开工建设700万套左右保障性住房，建筑面积约4亿平方米，竣工的保障性住房已解决1000多万户中低收入家庭的住房问题。   弄清楚了房地产业的上述属性，就可以对症下药，更好地做好房地产宏观调控工作。   房地产业因为具有经济属性，是一种经济体，所以必然遵循供求规律、价值规律和竞争规律。作为各级政府，也应当在遵循这些基本规律的前提下做好宏观调控工作，才能促进房地产业持续发展。当前房地产库存高，就是前几年无视市场实际需求大量供地造成的供求失衡；房价高企民怨很高，就是商品房价格已远离其价值；企业老板频现跑路、开发楼盘频现烂尾，就是盲目竞争的后果。   如何应用市场经济基本规律解决这些问题？对于供求失衡问题，一方面要从供给侧方面入手，根据住宅、商业、办公等不同类别商品房市场的需求和存量，适当调整土地规划用途和供应数量，确保产品结构基本合理和供需数量基本平衡。完善城市基础设施配套，均衡布局优质教育医疗资源，优化城镇宜居环境，提升商品房市场有效供给；另一方面要从需求侧方面发力，通过财税、金融、落户、就学等手段，支持合理购房需求，鼓励农民进城购房，打通商品房转换通道等，促进库存消化，同时加快城镇化发展。   对于房价高企问题，应改变土地拍卖无限价的出让制度，通过设定配建保障房等其他指标进行综合评定，防止因楼面地价过高造成房屋价格过分偏离房屋价值。对于楼盘烂尾问题，相关企业要认清房地产市场已经进入新常态，以前那种只要拿到地就赚到钱的现象一去不复还，市场已进入了优胜劣汰的残酷竞争态势。各企业应根据各自实力量力而行，理性参与拍地出价，调整开发经营策略，提升开发产品品质，提高企业市场竞争力。   房地产业具有社会属性，负责解决广大人民群众住有所居的重大责任。商品房价格相对一个地方的城镇人均可支配收入而言，如果房价过高，那么买不起房需要政府保障的人群比例就高；如果房价较低，那么需要政府保障的人群比例也就低。这就意味着我们各级政府在解决城镇居民住房问题上必须同时走市场供给和政府保障相结合的路子。这两条路同等重要，在一定程度上需要保持平衡。   对于中低收入家庭的住房问题，地方政府应当通过金融、税收等杠杆以及廉租房、公租房等实物配租配售方式解决。一方面要健全住房保障体系。原中国房地产研究会副会长包宗华提出住房分类供应制度，这个观点帮我们指出了解决住房问题的切入点。对约60%中等收入以上的家庭，可以通过市场购买商品房、二手房或租赁房屋来解决住房问题，而对于约40%中低收入以下的家庭，靠什么方式解决住房问题呢？近十年来各地先后创造了集资建房、经济适用房、廉租住房、可租可售房、公租房、共有产权房等多种形式的实物保障房，还有购房补贴、租金补贴等货币保障方式，但就是没有形成一套完整无缝衔接的、明确保障条件和对象的住房保障体系，以致出现夹心层等应保却得不到尽保的现象。因此，需要完善住房保障体系，明确各类保障房所保障的对象范围和具体条件，分类解决不同收入标准家庭的住房问题。   另一方面，要加大保障房建设力度。各地约有40%的中低收入家庭应列入保障对象，而每年保障房的建设面积却只占房屋总建设面积15%左右，远低于保障需求数量。各地政府必须加大保障房的建设规模，确保保障房的充足供给。同时要严格审查准入资格，建立保障退出机制，做到不应保的不保，把有限的保障房源给真正需要保障的家庭。   总之，房地产业的经济属性和社会属性是相互依存、不可分割的，这才构成了有中国特色的住房制度。只有商品房市场的持续健康发展，才能为地方政府筹集充足的保障房建设资金；各级政府只有确保城镇所有居民得以安居，他们才能乐业，才能促进地方经济发展，从而支撑商品房市场的持续发展。各地政府应同时抓好住房的市场供给和政府保障工作，做好宏观调控工作，既发挥房地产业在经济发展中的重要作用，又妥善解决城镇居民的安居乐业问题，确保房地产业长期稳定健康发展。 材料造价信息