楼市这一年：先热后冷 先扬后抑

  2016年12月份的数据显示，全国住宅市场成交量持续下滑，二手房市场尤为明显，议价空间进一步增加；一二线热点城市土地招拍挂市场开始回归低溢价率，出现底价成交甚至土地流标的久违现象。不过，纵观全年，2016年全国楼市呈现出先热后冷、先扬后抑的发展趋势。楼市政策基本也是先松后紧，并从局部收紧走向了全面收紧。近日，中国社科院财经战略研究院发布《中国住房发展报告》，对此进行了深入分析。   热点城市楼市火爆   2015年年中以来，在相对宽松的政策背景下，中国房地产市场逐步进入上升周期，尤其是2016年初之后，房地产市场出现井喷式爆发，由一线向周边及二线城市波浪式扩散回暖，虽在4月份之后呈现回落调整的迹象，但是自7月尤其是8月份以来形势迅猛逆转，房地产市场出现过热，面临着区域进一步扩散和热点地区疯狂和失控的风险。随着一线城市从严调控的推进，以及9、10月份热点二线城市房地产调控的集中收紧，楼市初现降温迹象。2016年楼市经历了整体上升、局部过热和调整出现的过程。   2016年2～9月，全国商品住宅平均销售价格同比分别增长14.39%、18.25%、16.28%、14.26%、12.30%、11.50%、11.51%、12.66%，涨幅皆超过了2014全年（1.28%）和2015全年（9.11%）水平。尤其是热点城市房价更是暴涨惊人，可以用“疯狂攀高、迅猛飙升”来形容。进入10月份以后，受政府调控措施的影响，房价增幅环比下落。10月、11月连续两月，百城住宅均价环比上涨幅度均较上月回落，特别是热点城市房价环比下降明显。   本轮楼市局部热潮总体与一二线以及部分三线城市异地购房比例高、投资投机需求爆发密切相关。   从住房销量呈现的需求变动来看，本轮楼市局部疯涨中住房投机成分占比较高，投机需求火旺。2016年以来，全国商品住房销售面积呈现了一波井喷式的波动增长过程，1～4月份的同比增长率一度达到38.3%，创造了2015年初以来的峰值。1～9月份，全国商品房销售面积9.31亿平方米，同比增长27.14%，比2015年全年高出了20.27个百分点。但进入10月份后，受楼市调控措施的影响，投资投机需求瞬间沉寂离场，热点城市住房成交量呈现环比下行态势，部分城市降幅较大。   住房供求空间错配   尽管从总量上看住房销量大幅增长，名义库存不断下降，去库存取得了一些成效。但是，住房库存总量仍然偏高，且空间错配问题依然突出，表现为一二线城市库存少、投资增加率低，销售火爆，住房在当前及未来仍然短缺；三四线及以下城市库存大，销售增长缓慢，且房地产投资、新开工依然强劲，去库存效果不明显。   从库存来看，热点城市库存减少，三四线楼市库存压力仍大。据中国指数研究院统计，截止到2016年8月底，北上广深四个一线城市的商品住宅待售面积均不足1000万平方米，且均呈现下降趋势。   从去化周期来看，一线城市整体库存去化周期缩短，其中北京、上海、广州库存去化周期均不足10个月。2016年以来，以楼市四小龙——南京、苏州、合肥、厦门为首的二线重点城市库存显著下降，甚至出现告急。与此不同的是，一些二线城市及三四线城市仍面临较大的去库存压力。   从期房库存来看，2016年，以三四线及以下城市为主的全国非重点城市在期房待售面积、期房过剩库存都要远超过全国40个重点城市。当前及未来库存压力主要体现在非重点城市当中。   从潜在供给来看，联系到非重点城市的住宅开发投资增速快于重点城市，使得住房在重点城市与非重点城市的空间错配进一步加剧。从反映开发企业投资的先行指标以及作为未来潜在供给的住宅新开工面积来看，非重点城市的新开工累计值占全国的比重较大，过去一年间始终维持在60%以上，当经过一定的施工周期转化为未来的住房有效供给后，空间错配必将进一步加剧。   楼市入冬探底可期   展望2017年，总体上，楼市将延续新一轮短期调整，但有不确定性。时间上，调整将持续一年左右。预计全国销售价格增幅将逐步回落，个别时间段也有可能出现价格回落。   鉴于2016年全年的销售额及增幅都将创历史新高。2016年以后的几个月将延续库存减少的势头，2017年去库存压力将再次有所加大。投资在2016年有望保持在5%以上，在2017年年初经过波动后，全年可能会稍低于2016年的水平。   空间上，市场调整也将呈现差异化的趋势。一二线热点城市未来调整幅度可能将相对稍大。由于采取的政策有差别，市场反应程度和调整幅度将有所差异。但由于供求缺口大，预计2017年的投资将会增加。而三四线及以下城市前期回升有限，未来回调幅度也将不大，预计投资增幅回落幅度可能会超过销售增长回落幅度。与此同时，还需要警惕调整没有到位、过热仍在继续、调整过速过猛、调整出现逆转等未来的市场不确定性。   值得一提的是，2016年中央经济工作会议强调了要抑制房地产泡沫和去杠杆，继续透露出货币收紧的信号，并致力于研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。   在此背景下，2017年房地产市场调控政策是否会继续加码，是市场普遍关注的焦点问题。因此，2017年上半年应该是住宅市场的深度调整期，成交量及价格都将放缓，2017年下半年市场有望迎来逐步回暖，具体力度还要看整体经济的情况。据此来看，2017年下半年应该是住宅市场的分水岭。（ 张东林 ） 信息价直辖市信息价厦门市信息价