楼市“定向加息”拉开序幕

  距离京城楼市史上最严的“3·17”调控政策过去仅一个多月，京城楼市再迎“定向加息”：自5月1日起，北京地区新房、二手房房贷政策再次收紧。部分银行的新房、二手房首套房执行基准利率，二套房则在基准利率基础上上浮20%。   所谓“定向加息”，有两重含义：第一，由于各地楼市情况不同，所以全国实施了“分城施策”的调控手段。北京这类热点城市，将受命针对楼市加息；第二，同一个城市，针对不同档次的购房者，也将实施不同的利率。   房贷政策步步收紧   去年年底以来，就有北京银行上调房贷利率的风声传出。   今年刚刚过去4个月，京城楼市的房贷利率折扣已经经历了3次调整。先是在元旦后，将8.5折全面回调到9折；3月下旬，16家银行进一步将9折上调到9.5折。随后广州、重庆、青岛等多个城市跟进上调房贷利率。   4月10日，有媒体报道称深圳地区房贷政策再现收紧迹象，招商银行已将首套房贷利率优惠从9折上调到9.5折。4月21日，广发银行亦提高深圳首套房贷利率至9.5折。   4月28日晚间，新京报报道称，北京地区新房、二手房房贷政策再次收紧。自5月1日起，部分银行的首套房执行基准利率，二套房则在基准利率基础上上浮20%。   4月30日，央视称，北京部分商业银行收紧房贷，自5月2日起首套房将执行基准利率，即4.9%的年利率；二套房将上浮20%，执行5.88%的年利率。央视新闻同时指出，目前一线城市、二线城市相继出台的限贷、限购政策多数已落地，政策的调控作用已初显成效。全国首套平均利率上升明显，从1月份以来，已连续4个月上升。   5月1日，上海广播电视台官方新闻客户端看看新闻称，上海首套房贷利率全线上浮，多家银行将首套房贷利率进行上调，从原先行业统一的9折，上调到95折甚至基准。   央视新闻表示，定向加息对楼市杀伤力极大，很有可能成为“楼市调控长效机制”的组成部分。而这种针对特定城市、特定购房人群的加息和差异化利率，未来极有可能在全国推广，因为三四线城市去库存仍然在进行，全面加息涉嫌“一刀切”。   对此，中原地产首席分析师张大伟认为，这将是2014年以来，楼市限贷政策首次回到基准，对于首套房购房者来说，从2016年到此次新政策后，每100万元贷款购房者月供将增加915元，按照北京平均购房者200万元～300万元的贷款额，购房者的月供将增加2000多元，信贷收紧的量变逐渐发展到了质变。   银行贷款收紧成常态   这次时隔三年的基准利率回归，被视为央行针对楼市“定向加息”的启幕。   伟嘉安捷机构指出，北京“3·17”调控政策出台后，十余项加码政策紧随其后，除了重启“认房又认贷”模式外，调控重拳还包括缩小首套房贷利率优惠、调整非京籍购房纳税标准、明确过道学区住房不予登记、商办项目限购等，全方位封堵买房贷款漏洞。在多项政策出台一个月后，购房人入市热情骤然下降，进入4月后，贷款买房咨询人群环比上月同期下降50%，新政对于楼市的作用可谓“立竿见影”。   即使市场有了充分预期，房贷回到基准利率，对购房者的影响依然不小。易居房地产研究院总监严跃进表示，从按揭贷款市场来讲，购房者获得资金的主要渠道就是银行贷款，贷款利率提高的影响仅次于限购限贷、“认房又认贷”等，会直接增加首套房和二套房购房者的成本。张大伟也指出，历史上北京信贷最严格的程度就是在2011年及2014年部分时间点，首套房恢复基准，对购房者的心理影响非常大。   业内人士普遍认为，本轮楼市调控还没有结束。严跃进表示，如果当前一系列政策仍未见效的话，不排除未来财政和税务部门都会采取管制手段。融360分析师李唯一同样认为，房贷利率进一步上调可能性大，同时额度趋于合理，银行需要平衡点，不影响正常房贷需求，同时能缓解自身的成本压力，将在稳定市场的前提下缩小力度。   “北京作为全国楼市调控最严格的城市，银行未来贷款额度收紧、价格上浮、放款放缓将成为常态。信贷是决定短期房价的最关键因素，房价调整的压力会越来越大。特别是北京当下对二套房的认定标准也会全面收紧，在这种情况下，很多购房者的资金压力巨大。对于假离婚、卖一买一等具有投机性的购房行为来说，一系列政策的约束力度巨大。整体来看，市场将在这些政策叠加下继续降温。”张大伟称。   目前，北京部分二手住宅已出现降价，同一楼盘中个别房源降价幅度超过10%；多家大牌二手房中介关闭了一些自家门店。数据显示，4月第二周，降价业主占比上升至66.9%，是自2016年以来的最高水平。 工程结算价直辖市工程结算价深圳市工程结算价