楼市“结构性降温”能持续多久？

各大城市纷纷出台新一轮楼市收紧政策后，业界最关心的问题是——具体政策落实要多久，新政的效果究竟如何，市场持续上行的趋势有没有被打断？  

仅从上海的情况看，具体政策落地速度非常之快。自“沪七条”出台之初，就有不少开发商反映预售证的发放速度减慢，这也直接导致近两周上海楼市供应出现大幅下滑。本周，上海浦东新区在执行层面再度收紧限购——名下无房产的离异(或丧偶)带子女生活的外地户籍居民，11月26日起将不再具备购房资格，同样条件的本地户籍居民，最多只能购买一套住房。  

事实上，这样的政策早已在上海的其他区县实行，浦东新区成为最晚收紧这一口径的地区，该举措也被视为对新一轮调控政策的一种“响应”。  

政策的效果究竟如何？克而瑞研究中心提供的数据显示，“沪七条”出台后，上海楼市成交下滑较为明显——新政出台前5周，上海新建商品住宅周均成交量达36万平方米，新政出台至今的两周则分别降至26万平方米和27万平方米。  

那么，绝对成交数据的下滑是否意味着上海楼市的热度已经明显下降？  

克而瑞研究中心对上海官方公布的日成交数据的跟踪发现，如果以新政出台日(11月8日)为分界线，之前15天上海新建商品住宅供应9562套，之后15天降至5873套，降幅高达39%；另一方面，新政出台之前15天上海新建商品住宅共成交7318套，之后15天降至6129套，但降幅仅为16%。从供应去化率的角度看，上海市场在新政出台后热度不降反升。  

克而瑞分析师杨晨青认为，预售证管理确实是在年底迅速“迫降”房价数据的唯一办法，但其执行期限显然不会超过今年年底；针对非户籍人口缴税年限的增加仅仅是延后了一部分外来人口的购房时间，对于人口吸附能力强大、刚性需求基数巨大的一线城市来说，这部分需求的延缓对市场的短期影响有限。  

“至于房产税、增加住房供应、保障房建设等，更是远水解不了近渴，短期内一线城市房地产(行情专区)市场量稳价涨的趋势不会因为当前的地方新政而遭遇实质上的拐点，而其对市场需求心理的些许影响也将在年内淡去。”杨晨青如是说。  

“出台短期政策，目的是通过影响预期来影响房价，长期仍依靠市场手段。”一位参加了近日住建部组织的内部交流会的开发商透露，“房地产调控的短期和长期思路是此次交流会的议题之一。座谈会确定的思路还包括，市场存在真实需求，房地产政策思维一定会顾及经济。” 

楼市新政对购房者心理预期的影响已经有所显现。  

德佑地产市场研究部总监陆骑麟认为，一般情况下，二手房市场对政策的敏感性比新房强烈，“沪七条”出台后对不少房东心理层面的影响比较大，且经过近20天的发酵，市场开始转凉，挂牌量和成交量出现了明显降温，二手房的价格也开始逐渐稳定。

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