中国商业地产才刚起步 细分和差异化提供机会

人民币商业地产私募股权基金高和资本董事长苏鑫10月27日在上海接受第一财经新闻社专访时表示，中国的商业地产才刚刚起步，尽管业内有担心行业可能出现泡沫，但他相信市场与商业需求相比还有很大距离，行业仍存在巨大机会，而城镇化提升人民生活水平的愿景将有助房地产和消费行业的需求提升。  

  自2010年国家调控房地产市场，由于住宅限购，不少房地产商纷纷转战商业地产，但同时大量商业物业空置、烂尾，住建部政策研究中心主任秦虹也曾公开表示，商业地产的风险很大。对此，苏鑫则认为，尽管行业发展相对过往是“热起来了”，但仍属于正常现象，还没到过剩崩溃的压力。  

  苏鑫以上海为例，他指出近年来上海出现多种酒店形态，不再仅仅局限于过往的星级酒店分类，出现了艺术酒店、文化酒店、精品酒店等多种新酒店类型，市场的商业需求与市场供应相比还有很大距离。此外，他也指出，现代办公区域的形态呈现更多样性，例如一些设计公司有更自我独特的办公装饰、布置需求，因此总体来说，商业地产不像住宅，有很多细分，“所以机会还是很多”。  

  在购物中心领域，尽管近年来零售商铺面临电商的冲击较大，苏鑫相信在餐饮方面的机会仍存在，例如文化咖啡的概念，以文化理念为引擎主导的新型餐饮类型，仍然具有较大的发展潜力。  

  苏鑫强调，商业地产的资产价值其实主要体现在运营能力，相对住宅，商业地产对运营的要求很高，但他认为城市在分化就有机会，需求差异化也会带来旺盛的细分市场，而对于商业地产基金来说，可能更应该关注风险，关注资金回报率。  

  在资金成本相对过高、而宏观经济疲弱带来的利润回报难度越来越大的背景下，高和资本积极发掘结构性机会。据苏鑫介绍，目前高和资本主要从事三种业务，包括土地开发、购买资产包以及发掘楼宇经济。  

  具体来说，土地开发会侧重竞拿一些较市价折让的地块，例如与文化、产业相结合的地块，因为可望为当地政府带来更多税收和就业机会，因此会比较容易拿到较低价格的土地。而学习外资购买资产包，也是在瞬息万变的市场中瞄准机会买下一些国企准备处理的资产，往往这些资产的出售价格会低于其价值。  

  至于楼宇经济方面，苏鑫认为在一线城市的核心区域已经进入存量时代，既存的楼宇如何实现增值，是一个很大的商机。他举例高和去年曾向中华企业购买后者位于上海市中心的一栋写字楼，价格比购买土地开发还便宜，但经过重新装修和布局，租金水平已经由当初的每平米3元上涨到目前7元的水平。  

  商业地产不仅对运营能力、策划操作具有更高的要求，也十分倚赖强大的资本实力和时间培育。通常来说，一个成熟的商业地产项目可能需要至少2-3年的培养期，但是房地产基金的投资者却可能更渴望短期内的回报。  

  苏鑫介绍说，在国外房地产基金也相对是一个长期的投资项目，例如黑石通常采用的是“722”(年)的模式，但在中国由于经济发展的不确定性，投资者过往的确偏向较为短期的投资期限。但他表示，目前中国的商业房地产基金也开始出现分化，机构例如保险(放心保)公司的投资者更倾向于长线持有，而个人投资者则偏好短线投资，因此基金产品也应因不同的需求出现不同的类型，而选择偏好的主要分化在于不同的商业模式以及风险偏好。  

  目前国内的房地产基金因为刚刚起步，大部分以偏债型为主，但苏鑫坦承偏债型基金目前相对房地产信托产品并不具有优势。另一小部分偏股型产品虽然结构更合理，但是相对风险也较大。  

  不过苏鑫也指出，目前市场上整体资金偏宽松，对于目前市场上充裕的投资资金来说，在不能投资住宅的情况下，投资房地产证券、房地产信托、房地产私募基金以及其他证券化产品成为可选途径，这也为房地产企业发展多元化的直接融资留出了市场空间。  

  从资金面来看，近几年M2年均增速维持在20%以上，房地产行业总体属于较为宽松的状态，但央行房贷已经呈现结构性的变化，会有选择性的房贷，这样的局面之下，小型开发商的长期发展就会面临困难。苏鑫提到，这不仅仅是房地产行业，目前来看，所有行业都面临集中化的变革。  

  另一方面，苏鑫也指出，受地产信贷紧缩政策影响，2012年房地产直接融资的占比快速上升，“关注直接融资、关注新的金融行业的细分领域的市场变化和投资需求”，未来要做大房地产就必须关注直接融资方式。  

  从宏观层面来说，苏鑫相信中国保持一个中低速的增速例如年经济增长在7%左右将成为常态，整个行业随着经济大势共同繁荣的时代已经一去不返，因此未来关注结构性的机会、关注风险对行业来说更为重要。他认为，行业将出现分化，而目前来说也很难界定哪一种商业模式具有绝对优势，但只有跟随市场形势创造出“合适”的商业模式的参与者，才能存活壮大。  

  新一届政府上台，城镇化成为社会热点。苏鑫相信这也会为行业带来机会，但不会是重复过往粗放型一窝蜂的发展模式，他指出，国家提出城镇化最重要的是提升人民的生活水平和质量，虽然没有直接规划房地产甚至商业地产的发展，但最终人的需求提升都会有助在房地产、消费方面的需求，从而为行业发展带来机会。

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