房地产调控政策五大变化

房地产调控政策大致算起来已经有三年了，限购限贷是这次调控的核心一环。从实行限购限贷的40余个城市来看，还没有一个城市公开放弃两限政策，国家有关部门也没有公开宣布调整目前的房地产调控政策。但是，进入今年以来，各地的房地产调控政策事实上正在悄悄起变化。这些变化的累积效应必然会对貌似严厉的房地产调控政策造成巨大的冲击。

变化之一是今年的保障性住房建设比当初设定的开工目标下调了许多。

2012年建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，基本建成500万套以上。按照原来的计划，2012年开工建设的保障性住房与2011年数量是相同的，较2011年的1000万套下调了30%。这也说明2010年国家确定的保障性住房的建设目标难以达到。2012年开工的保障性住房数量减少了300万套，无疑是给商品房市场注入了活力，提振了开发商的信心。2012年11月21日，河南省政府办公厅印发了《关于加强廉租住房和公共租赁住房入住管理的指导意见》，提出，河南省将逐步实现廉租房与公租房并轨，并轨后廉租房保障对象将纳入公租房保障范围，租金按廉租房标准交纳。廉租房同时也可转为公租房使用。2012年11月27日，福建省政府发布了《关于进一步完善保障性住房分配政策、加快配租配售步伐的通知》，要求实行差别化租金，廉租房和公租房统筹建设、并轨运行，2013年福建省将停售廉租房。紧接着，11月28日，江苏省人大常委会审议了江苏省政府一份《关于进一步完善保障性住房准入与退出机制议案办理情况的报告》。报告提出，江苏省将试点推进廉租房和公租房改革，将廉租房与公租房并轨使用，对保障对象实施“租补分离、梯度补贴”。这三个省份的做法在全国起到了示范作用，廉租房也许很快就会在全国范围内寿归正寝。虽然廉租房曾被认为是保障房建设的新亮点。

变化之二是各地相应提高了公积金贷款的数额。

在地方的权限内，从金融方面给房地产业开闸放水。地方政府对于银行无法进行干预，然而，公积金的管理权限却是在地方政府的手中，这是地方政府手中的一张王牌，主动权掌握在地方官员的手中，公积金政策的变化最能折射中地方政府的真实态度。地方政府通过扩大公积金的贷款数额，变相地促进购房消费。

变化之三是许多地方都通过微调的手段，开始逐渐放松调控的力度。

房地产调控最终将会放松，虽然政府不太可能希望被看作放弃调控目标，但强大的基本面推动力，包括收入稳步增长和城市化，正在推动房地产市场向好，这将很难长期压制房价。房地产调控政策的突破将会来自于各地政策调整，而不大可能由国家的有关部门来正式宣布。

变化之四是一二线城市城市的房地产市场开始升温。

根据对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2012年11月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为8791元/平方米，环比10月上涨0.26%，自2012年6月止跌后连续第6个月环比上涨，涨幅较上月扩大0.09个百分点，其中60个城市环比上涨，38个城市环比下跌，2个城市持平。国家统计局数据显示，与9月相比，10月份70个大中城市中，价格下降的城市有17个，持平的城市有18个，上涨的城市有35个。9月时，这一数据则为31个。据链家地产数据显示，三季度四个一线城市住宅用地土地出让金总计414.7亿元，环比大涨355.7%，溢价率高达23.12%，达到了2011年调控后的最大值。

变化之五是近期京沪等城市屡屡出现地王现象。

11月27日，京沪两地的气温格外寒冷，但是，这两个被称为房价高地的城市，土地市场突然升温。北京、上海两地土地市场同日出现“地王”，楼面价均超过3万元每平方米。这天，上海外滩滨江综合开发有限公司和中国太平洋财产保险股份有限公司联合体以27.7亿元拍得之前备受关注的黄浦区594(北块)、596街坊商办地块，其高达3.6万元/平方米楼面价也刷新了今年上海土地市场的最高单价记录。同一天，北京市国土资源局挂牌出让朝阳区农展馆北路8号地块，挂牌出让起始价为20亿元，建筑控制规模59152平方米，以此计算，起始楼面价为3.38万元/平方米。值得注意的是，此前掀起“地王”高潮的万柳地块的起始楼面价仅为2.4万元/平方米。 据链家地产市场研究部统计数据显示，11月30日当天，南京和成都同一天诞生两个地王。其中，中国中冶集团以高达56.2亿元的底价竞得南京下关滨江G50地块，楼面价达7753元/平方米，这意味着年内全国总价地王诞生;成都武侯区永丰乡太平村地块由大港国际以2.8亿元摘得，楼面地价达8500元/平方米，溢价率高达150%。而国家的主管部门对此没有表态，事实上是默认了地王现象。而媒体也不像去年和前年那样对于地王现象过于大惊小怪了。

在中国，如果是中央与地方利益一致的政策，往往会收到立竿见影的效果。但是，如果地方与中央在利益上产生矛盾，地方政府就会在执行力度上面大打折扣。房地产调控政策实际上严重地影响了地方政府的经济利益，地方政府对于调控政策的执行显得很不情愿。

国际上的研究机构也注意到了中国房地产市场的微妙变化。世界三大评级机构之一的穆迪11月29日称，已将中国房地产业的展望从负面转为稳定，并预计销售情况和融资渠道的改善趋势会在2013年持续，房价会同比略微下降。穆迪指出，首套房贷利率逐步放松，刚性需求释放，加上持续的城镇化进程，都将支持中国房地产市场的销售和交易保持平稳增长。穆迪预计销售将在未来12个月保持个位数字增长。不过，由于大众市场的开发要远超过豪宅市场，因此估计房价会同比轻微下降。穆迪认为，由于目前的限购等政策有效遏制了炒房、控制价格上涨，因此预计不会有更严厉的调控措施出台，而在房地产行业的投资下降也会对宏观经济产生负面影响。

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