2012年房地产调控实现了价格相对下降的次优目标

13日，社科院发布了《中国住房发展报告(2012-2013)》，总结了2012年房地产调控的成果并对2013年调控措施提出了建议。

根据数据，今年的房地产投资增速明显低于前两年，1-10月份房地产投资增速为15.7%，2011年则高于30%，显然对宏观经济的增长有所拖累。《报告》认为，尽管房地产投资下降了15个百分点，同比增长了15.5%，但是宏观经济还是增长了7.7%，因此，虽然宏观经济增长受到房地产的拖累有所下降，但是宏观经济初步摆脱了对房地产的过度依赖，明年形势可能更好。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在会上表示，许多人认为宏观经济还是需要房地产来支撑，明年会对房地产调控有所改进。现在的情况来看，这个可能性没有。

《报告》表示，2012年住房市场调控实现了住房价格相对下降的次优目标，没有实现“房价理性回归”的最优目标。原因在于，在房价总体回落的趋势下，应对宏观经济的下降过速的微调政策的波及到了房地产，加上地方政府执行政策变相放松，引起市场预期逆，导致的市场出现恐慌情绪，由于7月份前后出现突然回涨的反复，打乱房地产理性回归的进程，尽管随后中央再度从严行政调控政策，各方预期再度发生改变，但市场改变了明显回落的轨迹，再次进入震荡微涨阶段。

《报告》同时认为，2013年住房市场的总体趋势是稳中有进，大稳定中有小的振荡。倪鹏飞表示，2013年住房市场量价有可能会有调整，但是即使有一些增长，可能也远远低于经济增长和人均收入的增长。一是由于宏观大环境为继续从严房地产调控创造了条件。二是短期基本面来看，供求阶段性释放减弱了供求矛盾。三是从长期背景来看，住房发展的潜力仍然较大。但他同时也提醒，2013年住房市场也确实面临着总体反弹和局部崩盘同时发生的风险。如果处理得不好，宏观调控执行得不好，有可能出现一些城市房价继续上涨，另一些城市不仅下降了，而且是泡沫破灭和崩盘，“这两个同时进行”;一些房地产项目价格继续上涨，另一些房地产项目可能要烂尾。但如果政策十分有力得当，住房市场可理性回归。

12日，社科院发布的《中国宏观经济运行报告2012》也认为，历经两年多的房地产严厉调控尽管遏制了房价的过快上涨势头，甚至迫使房价有了一定程度的回调，但是，全国房价整体水平过高的情况并没有得到根本扭转。而且，土地拍卖成交量下降可能造成未来房地产供应的减少，以及包括真实需求在内的购房需求的长期累积，反而加剧了房价上升的压力。尽管严厉的房地产调控也使部分房地产开发商特别是中小房地产开发企业资金紧张而降价促销，但是大型房地产企业资金过度紧张的局面并未全面出现，甚至由于中小房地产开发企业的退出而扩大了这类企业的市场份额，从而在一定程度上加大了房地产市场调控目标实现的难度。在这种情况下，2013年房地产调控只能继续从紧，即使有所调整，也只能是通过微调促进真实需求的释放。这种情况在客观上决定，即使房地产投资出现恢复性增长，但反弹力度也将较为有限，不可能出现大幅度增加。

《中国住房发展报告(2012-2013)》还对2013年房地产调控政策提出了建议，总体原则是应该坚持持之以恒、毫不动摇的原则，继续坚持从严调控，持之以恒，毫不动摇;同时要统筹兼顾，区别对待。相机抉择，主动出祭。尤其是这个主动出击特别重要，过去的调控都是兵来将挡，水来土掩。现在要引导市场，向着调控目标去发展，所以要主动出击，长远结合，标本兼治。具体提出了九个方面的建议，在行政制度方面，继续完善调控的部门和协调机制，落实调控目标责任制。需求方面，要细化和严密限购政策，堵塞和纠正各种企图改变政策的行为。预期管理方面，完善新闻发言人制度，严惩有关房地产谣言的传播和炒作。金融政策方面，要取消期房预售制度，完善差别化的金融政策。在税收政策方面，将扩大房地产税试点作为稳定当前预期和深化住房综合配套改革的突破口。住房保障方面，除了完善安居工程的各项措施，还要探索实施康居工程。租赁市场方面，我们要规范租赁市场机发展租赁市场。在土地政策方面，制定土地调控的目标，探索建立以抑制低价过度上涨的机制。空间管理方面，针对一些城市可能出现的房地产泡沫破灭的情况，探索建立以抑制低价过度上涨的机制。空间管理方面，针对一些城市可能出现的房地产泡沫破灭的情况，建立房地产市场调控的应急机制。

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