综合运用政策调控房地产业

房地产作为顺经济周期产业与国民经济的关系密切，是国民经济的重要组成部分。目前我国宏观经济政策调控的理想目标是，既要保持国民经济稳定增长，又促使房地产业健康发展，即为“一保一控”。如何综合运用宏观调控政策措施，实现“有保有控”就显得非常重要。

货币政策下“一保一控”的冲突

经济增长与房地产调控之间的关联是，如果政府要出台政策措施刺激经济增长，房地产市场自然会受益出现繁荣景象;反过来，如果政府要打压调控房地产产业，国民经济增长也必然受到牵连，这种关联在货币政策上表现得尤为突出。目前经济保持稳定增长与房地产调控之间在货币政策上就产生了“碰撞”。一方面我们要保持国民经济稳定增长。通过降低存贷款基准利率，减轻企业负担和运营成本;降低商业银行存款准备金率，使得商业银行有更多的货币资金投向经济领域;通过逆回购操作，向社会释放更多的货币流动性以促进经济增长。另一方面，通过降低存贷款基准利率，使得购房者的购房成本有所降低，消费者购房欲望增强，房地产开发商的成本也相应降低;降低商业银行存款准备金率，商业银行的逐利性使其可能将更多的信贷资金投放到房地产领域;逆回购操作会使整个社会的资金变得更加充裕，有向房地产领域进行投资的可能。

实现“有保有控”需多项政策配合实施

怎样才能使二者的博弈达到最佳效果呢?笔者认为在既要保持经济稳定增长又要调控房地产市场的背景下，不能过多地依赖宏观调控货币政策的刺激作用，需要多种政策措施相互配合实施。

首先，国民经济要保持稳定增长，除了运用货币政策以外，我们还可以综合运用多种政策手段。

一是运用积极的财政政策。在当前的经济环境下，政府的选择应放在有利于进一步开拓国内外市场和刺激最终消费需求方面，如可以适当增加财政对刺激居民消费需求的支出比重，切实减轻农民负担，增加农村和农民收入，为开拓巨大的农村市场奠定基础等。此外要积极引导和鼓励民间和企业投资，逐步减轻经济增长对扩大政府投资规模的依赖。

二是产业政策方面要进行调整。当前我国越来越重视通过。产业政策保持经济的稳定增长。因为产业政策的优势是有利于延长经济周期，降低宏观调控给经济造成的副作用。这方面我们可以做的包括增加面向民生的重大基础设施建设项目，加大对战略新兴产业如绿色新兴产业和现代服务业等的支持力度，进一步淘汰落后产能和高耗能污染项目，逐步放开对民间资本的投资限制，鼓励和引导民间资本进入更多的领域等。从引导民间资本进入垄断行业来说，一方面有利于在相关市场引入竞争，改善企业治理结构，提升企业活力和行业竞争力;另一方面也有利于将资本引入实业，在减少可能存在的资本泡沫的同时提升中国制造业的水平。

三是税收调节手段更为直接。税务部门可以降低中小企业以及实体经济的税收起征点和相关税率，必要时可以进行结构性税收减免以达到刺激经济增长的目的。此外，国家现在已经作出税制调整，在上海试点将营业税改征为增值税，并且将进一步扩大试点范围。“营改增”有利于完善税制，消除重复征税;有利于社会专业化分工，促进三次产业融合;有利于降低企业税收成本，增强企业发展能力;有利于优化投资、消费和出口结构，促进国民经济健康协调发展。所以说税收政策是马上可以见效的政策措施，在目前经济保持稳定增长的背景下，应该考虑采取这种既有时效性又有力度的措施。

其次，建立健全房地产市场调控长效机制。

一是继续完善住房“限购”政策。在目前房产税试点改革尚未全面铺开的背景下，我们要继续实施住房限购政策。比较好的做法就是通过建立全国联网的住房统计系统及信息发布制度，对异地购房和多套购房行为进行监管，打击投机性和投资性住房需求，为房地产市场降温。

二是要严厉打击房地产开发商囤地和捂盘等投机行为。禁止房地产开发商虚假宣传，并在适当的时候取消住房预售制度。

三是继续稳步推进保障性安居工程建设。建立和完善保障性住房建设、分配、管理和退出等制度，而且已经建成的保障房要尽快投入市场。

四是进一步推进房地产税收制度改革。征收房产税增加了住房持有成本，可在一定程度上抑制房地产市场多套购房的投资投机行为，也有利于引导购房者理性地选择居住面积适当的住房，促进土地利用节约集约，利用税收手段调节住房需求。

五是金融监管部门应严格限制商业银行的房地产开发贷款。尤其不得变相向房地产开发企业发放流动资金贷款，从资金源头控制房地产过热趋势。

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