城镇化不是让房地产再发疯

中共中央政治局日前召开会议提出：“积极稳妥推进城镇化，增强城镇综合承载能力，提高土地节约集约利用水平，有序推进农业转移人口市民化。”在12月中旬举行的中央经济工作会议上同时指出，城镇化是扩大内需的最大潜力所在，城镇化和市民化齐头并进，会形成巨大的内部需求，从而形成新的经济动力。业内专家认为，当前推动我国经济增长的人口红利已到达顶端，新型城镇化将成为中国经济新的增长点，积极稳妥地推进城镇化不仅是扩大内需的重要手段，也是转变经济增长方式的必然途径，城镇化将成为未来改革的重要红利，也将是明年经济工作的重点。一时间“城镇化”成为了当下最热的词。

现行制度阻碍市民化进程

据官方统计，2011年我国城镇化率达到51.27%。城镇人口首次超过农村人口，在很多人看来这是一个具有标志意义的历史性转变。但我国城镇化的水分不容忽视。国家统计局农民工调查监测报告显示：外出农民工规模超过1.59亿人，但由于没有城镇户籍，不能享受相应的基本保障和公共服务。除去这部分“被城镇化”的农民工，我国真实城镇化率不到40%。

国家发改委宏观经济研究院课题组认为，现行城乡二元户籍制度严重阻碍人口市民化进程，户籍制度以及附着在户籍之上的各种福利制度极大地限制了农民工市民化进程。以东莞虎门镇为例，当地户籍人口10万人，外来人口90万人，而该镇的公共服务均按照10万人的户籍人口数设置，造成巨大的公共服务供给缺口。其次，多层垂直管理的城镇行政体制，跨行政区的城市群合作协调机制缺乏也影响城镇化健康发展。此外，农村土地制度改革滞后也削弱了农民进城落户的能力。在现行《土地管理法》下，农民从农地征用中获得补偿的上限是土地农业产值的30倍，无法从农地征用的巨大增值收益中获得收益，客观上降低了失地农民进城安家落户的能力。

报告建议，开展“宅基地换房”试点，由农民自愿按照规定的置换标准以其宅基地换取城镇住宅。建议允许农民参与保障房建设，按照规划要求以集资方式合作建房。此外，还建议将农民工纳入住房公积金制度覆盖范围，并实现全国联网、跨区域异地转移接续和提取制度。

城镇化将带动投资和消费快速增长

城镇化作为今后经济发展的新引擎，专家提醒新一轮城镇化建设不能再走以往老路，不能搞一哄而上“大跃进”式的推进。要科学合理规划，与区域发展相协调，与环境承载相适应;要从以物为主的硬建设走向以人为主的软建设;要从单一追求速度走向速度和质量并重。

业内人士指出，我国的新型城镇化道路一方面需要树立科学发展理念，大力倡导集约、绿色、循环、低碳等先进模式和技术，保障城镇化进程的可持续性;另一方面需要强化产业创新发展，促进城镇化实现成本下降效率提高。

城镇化是支持中国经济可持续发展的最大潜在内需和持久增长动力。已成为当前我国经济发展的共识。我国城镇化率远低于发达国家，差距就是潜力。今后一二十年我国城镇化率将不断提高，每年将有相当数量农村富余劳动力转移到城市，由此将带来投资和消费的快速增长。

国家发改委中国城市和小城镇中心研究员易鹏指出，城镇化本身是不能带来就业和消费的，只有经济、科技和实业生产本身的发展，才能带来就业，才能增加人们的福利，才能吸引更多的人来到城市，从而促进城镇化扩张，所以不能因果倒置。

从增加投资角度看，要推进城镇化，就必然要进行地下管网、道路交通以及居民区、工业区、医院、学校等各种基础设施的建设。中国(海南)改革发展研究院院长迟福林日前撰文表示，未来10年新增城镇人口将达到4亿左右，按较低口径，农民工市民化以人均10万元的固定资产投资计算，也能增加40万亿元的投资需求。可以说，一个小城镇的诞生，必然伴随着各类投资的持续投入。这些投资既能拉动相关产业，也能扩大就业，增加百姓收入。

业内人士表示，城镇化会是未来几年最大的实质主题。接下来，结合促进消费、美丽中国等升级思路，餐饮类以及旅游酒店类的上市公司应具备一定爆发力，这也将是下一个城镇化带来的衍生思路所在。

城镇化趋势下调控或将从严

城镇化需要促进稳定投资，但并不意味着单纯利用房地产带动城镇化。中国社科院金融研究所研究员易宪容认为，从中央政治局会议上透露的信息来看，城镇化将成为中国经济的增长点。会议也指出要加强房地产市场调控和住房保障工作。从高层表态和未来经济增长模式看，城镇化趋势下，楼市调控将继续从严。

中央进一步强调加强楼市调控和住房保障的背后，其实预示着，国内房地产市场经过两年的调整，尽管小有成绩，但与最初的宏观调控目标还有差距。这不仅表现为房地产价格与大多数民众有支付能力的理性价格有差距，还体现在当前房地产市场的性质还没有真正转型，投机炒作现象并未彻底杜绝。业内人士认为，明年住房市场政策或房地产宏观调控，会更加注重让住房价格回归理性，让中国住房市场真正转型为以消费为主导，这样才能为农民的市民化做好准备，并以此来增加中国经济的内生活力与动力。“此番城镇化不会再走以前大建新城的旧模式了。”业内专家判断，结合调控政策，我国城镇化将不会单纯依靠房地产。下一步城镇化重点在于着力扩大国内需求，加快培育一批拉动力强的消费新增长点，促进投资稳定增长和结构优化。

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