激活房地产金融改革

在中国房地产严厉调控下，地产金融政策技术的运用显得自相矛盾，遭遇了与地产市场一样的尴尬，也使地产金融风险有进一步增大的危险，要使房地产调控进入良性循环的轨道，要有稳定的房地产金融政策，更重要的是要建构有效的资金细分平台，充分借助证券化技术等，对房地产金融进行改革。　　　　目前，房地产金融运行的一些指标反映了房地产政策紧缩的效果，另一些指标则与紧缩政策有相悖之嫌。在稳增长和调结构难以平衡的大背景下，地产金融和地产市场一样尴尬。　　　　地产政策遭遇尴尬　　　　前不久，央行在降准和降息的同时，强调要坚持房地产紧缩政策，严格把控资金进入房地产的准入门槛，继续实施差别化房贷政策。　　　　这样的政策无疑将意味着：地产企业的资金紧张状况会持续下去。但是事实上，房地产信贷开始出现流动性回暖的趋势，贷款的回升冲动很强。从个人按揭的走势看，尽管上半年大多数月份里的个人按揭累计同比增长率仍为负值，但是幅度已经明显收窄，且其趋势与国内贷款极为类似，即反映出了与货币流动性同步回暖的态势。　　　　通过分析房地产开发的相关投资结构数据，发现回暖资金可能已经进入了投机和投资领域。从住宅投资的结构增长情况看，房地产开发投资增速降幅的走缓，似乎得益于别墅高档公寓开发投资的回暖。而住宅投资增速趋于止降的重要因素是别墅高档公寓开发投资增速的止降回升。　　　　由此推断，货币流动性回暖中分流入房地产市场的资金进入投机性和投资性领域的概率较大，紧缩性的房地产政策正遭遇尴尬。　　　　地产金融风险堪忧　　　　自国家实施房地产紧缩调控以来，中国房地产企业的资金压力日增，逐渐步入下坡路。房地产企业老板“跑路”，房地产企业破产事件时有发生便是例证。国家上半年统计信息表明，上半年房企销售业绩大多出现同比上涨，且大型房企的市场份额增长明显。但同时，大多数房企净利润令人堪忧。截至2012年7月16日，在已经披露的49家房地产上市企业中，其中28家房企出现亏损或利润下滑，已接近六成，其中亏损房企就有13家。　　　　在中国房地产严厉调控下，地产金融政策技术的运用显得自相矛盾，遭遇了与地产市场一样的尴尬，也使地产金融风险有进一步增大的危险，要使房地产调控进入良性循环的轨道，要有稳定的房地产金融政策，更重要的是要建构有效的资金细分平台，充分借助证券化技术等，对房地产金融进行改革。　　　　在房地产持续紧缩的背景下，银行业房地产相关贷款质量反而在改善。面对这一事实，银监会依旧丝毫没有对房地产贷款的风险掉以轻心，在其年报和银行业季度运行分析报告中，房地产贷款风险一直是其重点关注的风险点之一，并明示包括严格监管、压力测试等在内的诸种防控手段。在持续向好的房地产信贷质量面前，银监会表现出来的高姿态或许可以理解为，银行业房地产贷款的真实质量，并没有像公开披露出来的数据那样令人高枕无忧。　　　　同样，房地产信托的风险也没有银行业那么好看的数据。由于目前中国房地产信托依然对于信托人的债权实行刚性兑付，在2010年、2011年大幅增长的房地产信托的兑付压力在今明两年持续存在。在今年前5个月时间里，已经有中诚、中融、渤海和山东信托等18家信托公司的32款房地产信托产品出现提前清盘现象，涉及金额达53.51亿元。尽管这些已经暴露的风险还只是个别机构的流动性风险，尚未涉及行业性的兑付风险乃至系统性风险，但在可能持续的紧缩房地产调控政策下，类似风险的进一步暴露对信托业的侵蚀后果不容小觑。　　　　央行在今年下半年实施降息和降准的概率很大，货币流动性回暖的趋势可能会进一步走强，以抑制投机和投资为着力点的房地产紧缩政策的“空调”之虞将更趋现实，其症结是目前还很难避免流入的资金进入投机和投资性房地产领域。下半年房地产企业重温2009年年初旧梦的可能性极小，也就是说，房地产资金的风险状况不太可能有乐观的改观。

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