房地产已正式进入下半场　再不会有黄金十年

有人曾问我：“在现在形势下，有什么办法既能维持当前的房地产调控政策，又能盘活房地产市场，让房地产这个发动机再次成为中国经济复苏的引擎?”我的答复是我还没有发现有这样的好办法，因为中国房地产已经正式进入“下半场”。

“上半场”：冒险家的乐园

从1998年中国住房制度改革到今天，房地产商和房地产投资者是中国最幸运和挣钱最多的一群人。地产商囤地就挣钱、投资者买房就获利、政府卖地就有钱。与其他行业相比，过去的十几年，房地产“踢”了个漂亮的“上半场”，至少5∶0。但是，不要以为“上半场”的漂亮成绩是源于他们高超的球技。根本原因是得益于中国房地产调控的两个逻辑，一个是调控目的逻辑，一个是调控方式逻辑。两者都存在着错位。

从理论上讲，房地产调控的目的一要保增长二要保民生，毕竟政府一再强调住房不是投资品，而是民生消费品。但从2005年到现在，房地产调控政策一直左右摇摆，经济过热就严厉调控，经济趋缓就把调控变成了救市。一个不争的事实是，房地产调控政策更多是在为经济增长保驾护航，控房价保民生顶多就是保增长的附属品。简单的规律就是，CPI走高，房地产调控就严，房价上涨势头得到遏制，而经济一旦下行，房地产调控就放松，房价随之报复性反弹。经济过热时，我们担心楼市泡沫破裂，而一旦经济下滑，泡沫和民生就很快被抛到了脑后。到底是保民生，还是保增长?

另一个是调控方式逻辑。不管是促进房价合理回归，还是防止房地产泡沫破裂，其实调控的根本对象就是一个，即“抑制投资投机性住房需求，保障消费性住房需求的有效供给”。要达此目的，手段有三个：一是严格控制投资投机性住房需求;二是多建保障性住房;三是多供应土地，鼓励房地产商多建房，增加有效供给。可我们是怎么做的呢?

房价一上涨，我们就调银根、调地根，收紧信贷、提高房贷利率、抬高首付比例、控制土地供应。这些措施对投资性住房需求的抑制或者去房地产投资杠杆化，应该有短期作用。但这也带来了两个严重的负面影响：一是居住和改善性住房需求消费者成了捎带的受害者;二是本来要抑制需求，可这样的调控结果最后却极大地伤害了供给。控制了土地供应，没有了资金，开发商拿什么盖房呢?这样的结果就是经过一段时间以后，供给会严重不足。一旦市场出现缺口，压抑的需求集中释放，房地产市场的供求关系就会逆转，新一轮房价暴涨就在所难免。

在这种调控逻辑下，房地产调控效果必然不佳，房地产市场就成了投资冒险家的乐园。

“下半场”：回归理性的时代

过去十几年，房地产为中国经济腾飞做出了巨大贡献，但中国经济对房地产的过度依赖也导致了今天的经济困局。

首先，房价飙升，直接造成了企业人力成本和土地成本的快速上升，蚕食了中国出口企业的国际竞争比较优势。试想一下，房价都1平方米3万元了，你再给人家每个月1000多元，人家还能给你干活吗?其次，房价飙升抽空了实体经济的资金，导致很多中小企业错失了产业升级良机。前几年，房价上涨过快，炒房比做实业挣钱又快又轻松，很多中小企业干脆关门拿钱专职去炒房。现在炒房不行了，转身想再做实业却发现已失去了产业升级机会。最后，高涨的房价是导致消费一直不振的罪魁祸首。“买一套房子就当一辈子房奴”，“一套房子摧毁一个中产家庭”，说得一点都不过分。

房地产经济严重挤压了其他实业，特别是消费业的生存空间。

对于当下地方政府与房地产市场的关系，有人用“臭鱼效应”作了形象论述：房地产市场就是“臭鱼”，地方政府就是“猫”， 除非把臭鱼从猫的身边拿走或者给猫罩上笼子，否则，让一大群猫看着眼前的臭鱼不去吃，显然很是困难。而现在的境况就是，中央已经开始着手打造这个笼子。这个笼子就是房地产调控的长效性制度框架。这个框架包含四部分内容：一是重新梳理中央和地方的事权与财权关系;二是建立完善的房产税征收体系;三是改善收入分配结构，减少贫富差距;四是重建土地制度。

这也是大家常说的房地产调控市场机制。但在这种市场机制尚未建立之前，目前执行的限购、限贷，以及差别化的信贷政策、税收政策短期内不可能取消。

房地产“下半场”还有的“踢”吗?答案是肯定的。再“踢”个5∶0肯定不行了，但“踢”个2∶0或者2∶1还是很有希望的。其一，中国城市化和工业化进程还远未完成，我们还处在城市固定资产大规模形成时期。没有大规模和高质量的固定资产作为产业支撑，产业升级、再工业化就无从谈起，我们也就无法在21世纪跻身世界经济强国之列，而这一切都离不开房地产的持续发展。其二，随着城市化和工业化的继续推进，未来十年，中国至少还有2亿农民进城，加上目前处于“漂浮”状态的2亿流动人口，只要解决好了城乡二元户籍问题，未来房地产市场的潜力还非常大。

可以肯定的是，中国房地产已正式进入“下半场”，且再也不会有下一个黄金十年了。房地产投资者需调整心态，回归理性，这才是根本。

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