野蛮生长的商业地产

曾几何时，不对，就近三年左右依托城市综合体的商业/购物中心在全国各地遍地开花，大有野蛮增长之势。

为什么目前商业地产发展如此迅猛?

1、城市功能自我完善：城市化的进程，要求城市完善自身城市功能。尤其是城市新区、地铁造就的城市副中心，它不应该仅仅是个住宅小区林立的居住区，同样也应该具备购物、休闲、娱乐、商务、办公的城市功能。

2、商业需求决定供给：当企业的发展需要更为现代化的办公场所，需要更为完善的商务配套;当消费者逛街不再只停留在买东西的层面，她们开始需要更高的消费享受，需要一个环境优美的一站式商业购物中心;当投资者看到了上面的各种需求，当其他投资方式风险增高、回报降低;商业地产应需而生，市场供求关系自我平衡调节，道理简单而又实用。

3、市场与政策的共同推动：市场需求决定供给，相应市场资源流向供给。越来越多的开发商在住宅市场激烈的竞争中，开始意识到商业地产的市场机会。加之近几年以住宅为主的房地产宏观调控政策的推行与深化，住宅地产越来越难玩，限贷又限购，住宅的投机性需求被打压。规避风险与竞争，寻求新的利润增长点，选择或试水商业地产成为众多开发商顺应市场的自发、自觉行为。

商业/购物中心开发的几大关键问题：

1、充分调研、准确定位：商业/购物中心开发初期，要充分地分析城市商业的发展阶段，项目地块所在的区位属性，地段很重要但商业能不能在这个地段卖得出、开的旺更重要。在充分的市场调研基础上，对项目进行准确定位是商业/购物中心的关键，项目成功与否此举决定半数以上。

2、业态建筑规划前置：商业/购物中心应该在规划初期考虑大型商超、电影院、家电数码、大型餐饮等业态对建筑的具体要求，从开间、进深、层高、人流动线等方面做到科学、合理;很多商业项目建筑基本成型，招商时才发现物业做电影院层高不够、楼板负荷不足，做餐饮没有排烟、排污，这样惨痛的案例比比皆是。

3、招商先行、业态优化：大多数商业/购物中心都是先建房再招商，这不仅延长项目的运营周期，增加市场风险，同时因为时间紧而很难做到业态优化组合，并产生资源浪费。招商先行，根据商户需求对物业量身打造，促使商业/购物中心的各种业态优化组合，相互带动、相互促进。时至今日这样一个资源整合的年代，谁有资源谁为王，很多商业/购物中心商户资源不足，更谈不上什么优化组合，能填满就不错了，更别提什么招商先行、业态优化了。

4、两权分离、租售明晰：所谓的两权分离是产权与经营权的分离，产权归业主用以保证业主的租金收益和资产增值收益，经营权归商业运营管理公司用以项目的统一招商、统一经营、统一管理。两权分离也许是未来商业/购物中心运营模式的最高阶段，目前可望而不可即。于是很多先进的开发商在商业/购物中心的物业租售划分上尽量做到干净利索，自持物业用以统一招商、运营，对外出售物业直接出售，不返租、不包租。

最后总结一下观点，城市化的发展、房地产市场的需求使商业地产应时而上。

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