房地产基金：洗牌势头初显

近期多家房地产私募基金团队和高官的职位变动频繁，房地产基金洗牌最早体现在人员变化上——房企主导的基金发展缓慢，而少数市场化运作的品牌民营基金绩效优良。　　　　同时，嗅觉灵敏的私募人士也紧紧地盯上了即将集中到期兑付的房地产信托这块“肥肉”。在对房地产信托受益权兑付转让市场保持风险警惕的同时，私募房地产基金试图接盘房地产信托中的优良资产。　　　　有信息披露称，在长三角区域已经出现了私募基金接盘获利的案例。长三角一些三线城市的开发企业在2009年高位拿地，2012年开发企业为了到期兑付，原本在银行抵押的价格为10亿的地块，而准备给基金接盘的价格仅为5亿，基金公司抄底折扣仅为5折。　　　　一家国资背景的私募股权基金(PE)公司的高管表示，接盘房地产信托有两种方式，一是从信托公司手中直接将资产收益权打折收购；二是和房地产商交易，为地产公司偿还信托资金后，进而收购其股权。某基金称，目前很看好房地产不良资产回收，尤其是二线城市和资产质量好的小开发商的项目。　　　　但有业内人士指出，房地产信托的发行成本一般在17%-20%之间，而房地产基金则普遍高达20%以上。如果基金接盘后的预期收益率比上一个信托产品更高,表面上虽然化解了眼下即将面临的兑付风险，但如果基金接盘信托后到期不能兑付，那么将面临第三次接盘，且兑付成本将更为高昂。　　　　面对可能会遇到的风险，私募房地产投资基金接盘时需注意：房地产基金的接盘目标主要为中小房企，鱼目混珠需谨慎辨别；房地产基金接盘治标不治本，仍需高度关注风险流转；对赌政策风险大。