房地产信托：后市增量预期悲观

已经过去的3月份情况显示，第一个兑付高峰平稳过渡。但近期吉林信托为南京牡丹园置业公司、中诚信托为北京华业地产(600240,股吧)前期发行的房地产信托产品到期无法兑付，由华融资产管理公司接盘而延期兑付，再度将房地产信托产品兑付问题推到风口浪尖。同时,实德系和王耀辉的信托融资风险仍在发酵中。　　　　2012年将有2000亿-2500亿元的房地产信托到期。其中3、6、9月为兑付高峰，特别是6月和9月兑付金额尤其高。在监管部门的直接参与下，信托公司、房地产企业、金融资产管理公司（下称AMC）等各方正在发起一场规模浩大的“保兑付”大战。　　　　同时，银监会相关部门正在酝酿出台相关政策，拟将AMC参与房地产信托相关业务“转正”，纳入日常监管轨道。最近一次闭门座谈会是今年4月初，银监会监管四部召集四家AMC相关业务人员，了解各公司参与房地产信托相关业务的基本情况，探讨如何开展该业务并更好地防范信托风险传导。监管部门明确表态，拟研究出台相关规范性文件。规范一旦出台，将正式打通AMC开展该业务的政策通道。　　　　银监会非银部主任柯卡生近日公开称，房地产信托出现系统性、区域性风险的概率相当小。由于监管部门风险“零容忍”和信托受益人（尤其个人投资者）投资行为尚未完全市场化，实质性显性违约很难显现。　　　　信托公司引入第三方接盘机制的做法，其本质是为即将到期的房地产信托提供流动性资金，化解其刚性兑付风险，这更像是“击鼓传花”的游戏。通过合作，意在以时间换空间，规避本轮调控，提供接盘资金方将直接或者间接地参与房地产项目，如果房地产市场无法及时回暖，后续偿付仍有风险，而身陷其中的各方恐怕亦难以抽身。　　　　不过，在2012年信托带给房地产的增量资金将显著萎缩。2011年，房地产信托的大幅增长，基本弥补了房地产信贷控制的缺口，但进入2012年这种格局出现本质性变化。　　　　中国信托业协会数据，截至3月31日，房地产信托余额为6865.7亿元，与2011年末相比下降0.24%，是2010年来首次出现下滑。同时，一季度房地产信托新增额为442亿元，环比2011年四季度下降9.43%，延续了2011年二季度以来持续下滑的势头。　　　　近日也有消息披露，银监会可能将准许房地产信托的重新启动，时间约为6月份，但未被证实。业内认为，房地产信托放松不无可能，但由于市场风险未消除，预计市场规模将受限。　　　　不过，市场并非完全没有亮点。除了传统的房地产房地产产品外，“房地产并购信托”这一新型融资模式在市场上逐渐受到青睐。　　　　房地产并购信托是指信托公司通过发行信托计划的方式募集资金，并采用贷款、股权投资或者权益投资等多元化的资金运用策略，在灵活配置资源和专业防控风险的基础上助力合作伙伴完成房地产并购。这是金融资本与产业资源在并购整合领域的一种有益尝试，有助于盘活房地产行业的存量资产和提升房地产企业的专业化服务能力。　　　　北京信托公司的一位高管表示，以往房地产并购并不多，信托参与房地产行业并购，多是被动型的。现在随着并购案例越来越多，信托公司需要发挥主动作用，积极挖掘其中的商机。

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