五十步笑百步 中国楼市虚假泡沫多

我们距离香港式的衰退就差半步，因为在香港所犯的三大错误之中，我们已经犯了两个半。　　　　第一，政府垄断土地开发权，有意制造楼市火山，并严重依赖土地财政，让房地产成为经济支柱。　　　　香港土地产权向来为政府所有，批租土地也是政府财政收入的主要来源。土地价格越高，政府收益越大。人们现在已经认识到，回归前的“港英”政府对中国香港的楼市泡沫有推波助澜之责;其急功近利与短视，与近年来我们地方政府争相攫取土地一级市场收益相似。　　　　香港房地产长期在经济中“独占鳌头”，金融服务业也是依赖房地产。依赖到什么程度呢?我分三个层面来说：　　　　第一层面：经济依赖。1997年房地产以及相关行业的增加值焦点装修家居网，占香港GDP的比重已超过四成，整个经济活动都围绕着房地产业转。房地产投资长期占固定资产总投资的三分之二。　　　　第二层面：财政依赖。财政收入长期依靠土地批租收入以及其他房地产相关税收。　　　　第三层面：金融依赖。房地产股历来是第一大股，占港股总市值的三分之一，股票和房地产价格“互相拉扯，荣辱与共”。房地产和银行业也互相依赖，房地产开发商和居民住宅按揭始终占银行贷款总额的30%以上。　　　　那么，对比一下今天内地的经济数据：　　　　第一层面：经济依赖。2010年的固定资产投资额占国内生产总值的46.6%。　　　　第二层面：财政依赖。2010年校友录，在两轮房市调控之下，全国土地出让金数额仍再创新高;增幅再创新高，同比增长70.4%;土地出让金占地方财政收入的比例再创新高，为76.6%，这一比例是空前的，反映了地方政府对土地财政的极度依赖。　　　　第三层面：金融依赖。房地产贷款额度占各项贷款的比重为20%，高达9万亿元;加上以房地产为抵押的其他贷款，与房地产相关的贷款已经接近信贷总量的一半，有20万亿元左右。如果再算上体外循环的信托贷款，我们与房地产有关的贷款有可能占到贷款总量的60%。　　　　第二，漠视负利率问题，鼓励资金进入楼市、股市，制造经济虚假繁荣。　　　　20世纪90年代初香港处于负利率年代网络超女，银行储蓄利率抵不上每年10%的高通胀侵蚀，逼迫人们四处寻找投资机会，以免银行积蓄被通胀吃掉。

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