2012年我国经济发展方向探讨分析

PMI连创新低，5月工业企业利润急速下滑，种种迹象表明，经济超预期的“坏”。在这样的背景下，股市亦是“节节败退”，2200点在本周曾不止一次告破。　　　　在降息、降准已相继出手的背景下，如何“救”经济又一次成为焦点，其中“放松房地产”成为市场讨论最多的手段之一。那么放松房地产调控是否有用？调控放松又会带来怎样的后果？　　　　中国经济不能再靠地产　　　　NBD：最近关于房地产调控是否要放松、房价是否会再一次上涨的讨论很多，对于地产放松与否您怎么看待？　　　　曾昭雄：最近我们进行了一项统计，旨在从2000年到2012年的商品房销售面积、商品房销售额及其与GDP的对比数据间寻找相互关系。结果发现，全国商品房销售额占GDP的比例从2000年3.6%已增加到了2011年的12.54%。只要房地产每年增长10%，对GDP的贡献就能达到大约1%，这还不包括装修、家具、家电等行业。所以为什么大家一觉得经济不行了，要“保增长”就说到把房地产刺激起来，因为没有其他任何一个行业能有房地产这样大的影响力。但问题是我们认为不能再这样了，中国经济不能再依靠房地产了。　　　　背后的逻辑是什么？　　　　曾昭雄：我们来看看美国的情况。首先看房地产销售额占GDP的比例，在2011年以新房销售测算为0.55%，不到1%，而中国是12.54%，2010年甚至超过13%。美国如果加上二手房的销售额，这个比例为6.8%。在次贷危机爆发以前的2006年，美国新房销售占GDP比例为2.4%，也远低于我国；如果加上当时的二手房销售，占比为14.1%。那我国目前新房销售占GDP比例就接近13%，加上二手房这个数据就会很“恐怖”，已经达到美国在次贷爆发前的峰值。所以房地产不能再涨了。　　　　除了美国了，其他国家或地区是否也是如此？　　　　曾昭雄：我们可以再看看日本。日本在资产泡沫破灭前，房地产市值是GDP的6倍。现在我们已经接近这个数了。我们在2009年曾测算过，当时大概是4.5倍，2010年、2011年加起来又销售了大概11万亿元的房子，而且房价还涨了，加起来将十分接近日本在房地产泡沫破灭前的情况。　　　　这是否跟房价有关？　　　　曾昭雄：我们再来看看房价的情况。以贡献造价学会 www.gxzjxh.cn北京信息价为例，一套标准的普通商品房，价格大约是每户居民年均可支配收入的22倍，日本在资产泡沫破灭前也是在20倍以上，两个数据很接近，但日本目前的情况是不到10倍。美国目前大约是2.82倍，2006年次贷危机爆发前不到4倍。而在我国城镇的平均水平为7.2倍。很显然，居民的收入水平不能支撑房价再涨了。

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PMI连创新低，5月工业企业利润急速下滑，种种迹象表明，经济超预期的“坏”。在这样的背景下，股市亦是“节节败退”，2200点在本周曾不止一次告破。　　　　在降息、降准已相继出手的背景下，如何“救”经济又一次成为焦点，其中“放松房地产”成为市场讨论最多的手段之一。那么放松房地产调控是否有用？调控放松又会带来怎样的后果？　　　　中国经济不能再靠地产　　　　NBD：最近关于房地产调控是否要放松、房价是否会再一次上涨的讨论很多，对于地产放松与否您怎么看待？　　　　曾昭雄：最近我们进行了一项统计，旨在从2000年到2012年的商品房销售面积、商品房销售额及其与GDP的对比数据间寻找相互关系。结果发现，全国商品房销售额占GDP的比例从2000年3.6%已增加到了2011年的12.54%。只要房地产每年增长10%，对GDP的贡献就能达到大约1%，这还不包括装修、家具、家电等行业。所以为什么大家一觉得经济不行了，要“保增长”就说到把房地产刺激起来，因为没有其他任何一个行业能有房地产这样大的影响力。但问题是我们认为不能再这样了，中国经济不能再依靠房地产了。　　　　背后的逻辑是什么？　　　　曾昭雄：我们来看看美国的情况。首先看房地产销售额占GDP的比例，在2011年以新房销售测算为0.55%，不到1%，而中国是12.54%，2010年甚至超过13%。美国如果加上二手房的销售额，这个比例为6.8%。在次贷危机爆发以前的2006年，美国新房销售占GDP比例为2.4%，也远低于我国；如果加上当时的二手房销售，占比为14.1%。那我国目前新房销售占GDP比例就接近13%，加上二手房这个数据就会很“恐怖”，已经达到美国在次贷爆发前的峰值。所以房地产不能再涨了。　　　　除了美国了，其他国家或地区是否也是如此？　　　　曾昭雄：我们可以再看看日本。日本在资产泡沫破灭前，房地产市值是GDP的6倍。现在我们已经接近这个数了。我们在2009年曾测算过，当时大概是4.5倍，2010年、2011年加起来又销售了大概11万亿元的房子，而且房价还涨了，加起来将十分接近日本在房地产泡沫破灭前的情况。　　　　这是否跟房价有关？　　　　曾昭雄：我们再来看看房价的情况。以北京为例，一套标准的普通商品房，价格www.gxjch.cn价格大约是每户居民年均可支配收入的22倍，日本在资产泡沫破灭前也是在20倍以上，两个数据很接近，但日本目前的情况是不到10倍。美国目前大约是2.82倍，2006年次贷危机爆发前不到4倍。而在我国城镇的平均水平为7.2倍。很显然，居民的收入水平不能支撑房价再涨了。

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