房地产信托：变身“坏孩子”

如果是一年前，说起房地产信托，你的嘴角或许会微微一笑。较高的预期收益率再加上安全可控的投资风险，房地产信托的投资价值可见一斑。因此，长期以来，房地产信托都是市场人士和投资者心中的优等生。不过，这个优等生最近却惹上了大麻烦，让人忧心不已。　　　　所谓头疼的大麻烦，就是即将到来的房地产信托兑付危机。资料显示，预计2010年和2011年新增信托为5000亿元，占到存量信托的70%。按照1年半至2年的发行期限，预计2012年和2013年将分别需要还本付息约为2500亿和3100亿。　　　　如此大的兑付压力，不禁让人唏嘘不已。事实上，从去年底起，对房地产信托兑付危机的预警就不绝于耳。考虑到房地产行业的整体低迷，房地产信托要安然度过这个兑付危机谈何容易！难道这个曾经的优等生真要一夜之间变回坏孩子吗？　　　　对此，利得（中国）财富管理研究院指出，房地产信托的兑付危机一方面是由其过分扩张导致，但是更重要的因素是由其偏债性结构设计逻辑所诱发的。　　　　从目前房地产信托产品的整体情况来看，大多采用的是股权投资形式，具备期限偏短、预期收益固定等产品特征。在这样的产品设计结构下，房地产信托被简单地理解为一种高回报的固定收益产品。再加上房地产信托的结构缺乏股权投资产品的灵活性，使得投资者在产品认知上出现偏差，从而直接导致“刚性兑付预期”。　　　　此外，更让人揪心的是，在刚性兑付的预期之下，信托公司沦为融资平台，受托人的义务在实际上大打折扣。甚至出现部分信托公司尽职调查不严密，乃至发行“马甲信托”。而在利益支付上，信托公司对客户只支付约定的预期收益。一方面是受托人责任的缺失，另一方面是向投资者支付固定的回报，使得房地产信托越来越像房地产信贷，离信托精神越走越远，违背了信托的本质。　　　　由此看来，房地产信托所面临的危机根源其实已经由来已久。产品设计的缺陷和投资者的盲目直接导致现在难以收场的窘境。中国利得财富研究员指出，如果房地产信托到期无法兑付，通常的做法主要包括：延期兑付，借新还旧，第三方接盘（项目重组出售抵押资产偿还投资者），自有资金接盘等方式规避风险。不过，虽然这些积极的补救措施正在紧锣密鼓的开展，但是其效用究竟有多少仍旧是个未知数。　　　　纵观整个资本市场，一失足成千古恨的故事可谓比比皆是。从优等生的瞻仰到坏孩子的唾弃，房地产信托也经历了一回冰火两重天的尴尬。过分的抱怨已经无济于事，既然事已至此、覆水难收，房地产信托倒不知勇敢面对。谁知道这个坏孩子说不定又起死回生变回好学生了呢？

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