目前城镇化加速阶段 房地产行业仍是经济增长龙头

7月18日，统计局公布6月份房价数据：与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有21个，持平的城市有24个，上涨的城市有25个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.6%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有57个，持平的城市有2个，上涨的城市有11个。6月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.2%，涨幅比5月份回落的城市有6个。全国房价涨势开始明朗起来。　　　　同日人民日报海外版撰文，痛批部分专家地产才是大救星言论。该文称：“大多数专家认为，房地产调控政策绝不能放松，要谨防房地产借机要挟中国经济。只有转变经济增长方式、调整经济结构才是中国经济长期可持续发展的正确道路，仍然走依靠房地产带动经济增长的老路无疑是饮鸩止渴。”。一时间，股市鸡飞狗跳，地产股板块集体出现大跳水。　　　　不过，这可能是一些人的一厢情愿，那些要求加强地产调控的学者专家们忽视了一点，房地产旺盛需求是中国城镇化加速的必然结果，而随之而来的房价泡沫，又是人们负利率强烈预期导致。这两者，都不是通过简单行政管制调控手段能够解决的。　　　　中国自1998年之后进入城镇化加速阶段，至2011年，中国城镇化率高达51%，亿万人口迁徙到大中城市居住，自然引发房地产巨大需求。与此同时，城镇化加速也是社会分工细化过程，生产率迅速提高导致人均收入快速增长和储蓄率高涨。这导致中国大中城市房地产需求，超过以往任何一个时候。即使政府严厉调控房价，也会很快发现大中城市房租涨幅惊人，即使有意将矛头指向地产中介也无济于事，因为房屋供需失衡是房租持续高涨的基础。　　　　另一方面，三十年来人民币贬值幅度，使得社会实际负利率预期异常强烈。实际利率是人们对资金未来扣除通胀后实际回报的预期。如果以黄金与大米为标杆，三十年来人民币实际贬值幅度在90%以上，因此社会形成实际负利率的强烈预期，房子在人们心目中，已经变成一个超级储蓄罐。房价，是房租与实际利率的函数，房租持续上行，现在货币政策又趋于宽松，导致实际负利率预期日益强烈，那么今后房价走势只会向上。　　　　在市场经济中，价格是资源配置的主要手段。一旦房价飙升，社会资金自然而然的向这一领域倾斜，政府调控只会放大和加剧该行业的波动，而非消灭波动。持续两年的调控已经让地产商清除库存，一旦库存出清得差不多，而刚需持续发酵，供需失衡到一定程度，不排除房价再次发疯的可能性。这时，无论政府还是舆论，说什么都不管用。因此在目前城镇化加速的阶段，不管人们情愿不情愿，房地产行业依然是中国经济增长的龙头。

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