用开发商的思维去投资房产

    置业观　　　　◎叶城(化名)：一不愿透露姓名的房企高管，有多种领域的投资经验。在房产投资方面，强调要根据自己的资金情况寻求投资平衡，倡导更为开阔的投资视野。他认为房产并非收益最高的投资品。　　　　一个好的投资者，其实和一个好的开发商没太大差别，唯一不同的可能就是产品规模小一些，开发商卖2000套房，投资者卖2套房。　　　　一个好的投资者，也要先做市场调研，要去跑盘、跑地铺，然后给自己设置几个指标。这些指标也可以参考上市公司的评价标准，借用资产数量和资产的质量两个指标来指导自己。炒房和炒股的道理是一样的，我不考虑一只股票赚了多少钱，更习惯于通过增加股票的数量，来把成本不断摊薄。就像有人在一个小区原本买了10套房，经过波段操作可以持有30套房，那这时基本就是赚多还是赚少的问题，风险会很小。　　　　用开发商的思维去投资，第一个想到的是什么？是谁买我的房。要从营销的思路来分析投资需求，客户群确定好了之后再决定投资一个怎样的物业。比如，有东北人想去三亚买个海景房，发现太贵了，他会自己找理由说服自己，海口的海景也不错，价格更便宜，后来去海口，发现价格还是有点舍不得，他还会找到新的理由，也许博鳌或者金水湾也可以。发现这种需求的传递，就找到一个投资渠道，作为投资者就需要像开发商一样思考，以自己的实力，该承接哪个层面的需求，未来又该传递给谁。　　　　用开发商的思维去投资，会非常重视“钱”的成本。这也是很多人对于同样一个物业，心态和赢利点不同的重要原因。这笔钱是自有资金还是从银行贷款，或是从香港银行贷出来的款，其成本差别会很大，同样，这笔钱我是一个月周转一次还是一年周转一次，差别也很大。而且，相信未来的资金成本还会进一步上涨，如何更有效率地用好手里的钱，非常重要。　　　　用开发商的思维去投资，要考虑机会成本。同样一笔资金，我放在深圳还是放在惠州、淡水，放在哪里赚得最多，是投资之前就需要考虑的。我去年曾经做过的投资中，由于选择的城市和产品不同，收益最高的是收益最低的17倍。　　　　在楼市前景不明朗的情况下，投资者最大的误区莫过于人云亦云。大家说好就一窝蜂地买，说不好，就疯狂杀跌。如果你是一个开发商，前期功课做好之后，就应该要坚持自己的观点，人云亦云的投资难以成功，怎么可能让大多数人都一直赚到钱呢？

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