调控政策底部初现 明年下半年市场或温和反转

    11月27日，国务院副总理李克强在河北省廊坊市保障房建设现场座谈会上指出：“当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍在关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。”而之后的11月30日晚，中国人民银行官方网站便发布公告称，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，其意味着货币政策正式走出3年以来的紧缩周期，虽然在当前这个时间点上房地产业直接受益的可能性不大，但从资金的天生逐利性出发，银根松动对于高利润的房地产行业来说一定是重要的利好消息。那么，我们要如何看待以上两个看似矛盾的现象？　　　　我们认为李克强的讲话和存准金下调，实际上是政府打出的欲扬先抑的“组合拳”，副总理的讲话意在为货币政策放松背景下继续保持房地产市场的稳定做好舆论的铺垫。　　　　首先，从国家经济和房地产行业的层面来看，宏观政策的放松已是大势所趋。一方面从国内经济形势来看，投资、出口和内需三架马车目前均不容乐观：由于房地产开发投资的高增长在明年恐难以为继，因此明年全国固定资产投资增速势必明显下滑；而出口受国际国际经济形势恶化的影响，进一步下滑也已基本确定；而同样对房地产行业依赖度极高的内需，今年以来的颓势已经非常显著。另一方面，房地产行业本身的隐忧也正在加重：房价下行对于地价的倒逼或将导致房价和地价的双双失控，而由于房地产行业本身与其他行业高关联度的特性，如果年关前后有大型房地产开发企业倒下，必然将引发一系列社会和经济的动荡，而这是政府不愿意看到的。　　　　基于宏观政策转向的前提，我们判断事实上本轮楼市调控的政策底部也已出现，而这个底部的出现其实是由四方共同的意愿。其一，对于中央政府而言，明年全国两会召开在即，按照我国的政治惯例，两会期间保持社会的和谐稳定是放在第一位的，因此在这之前，有必要对经济层面和房地产层面有可能出现的不和谐因素做一次清理；其二，对于地方政府而言，由于今年1月份以来的持续调控，土地出让金以及房地产交易税已大幅缩水，财政收入不可避免受此波及而锐减，目前地方层面的财政压力已有不堪重负的迹象；其三，对于房地产开发商而言，持续紧缩的货币政策已经造成了资金链的紧张，虽然较好于08年，但由于融资渠道的缩窄和库存的累积，经营风险正逐步出现并可能在明年上半年面临暴发；其四，对于普通民众而言，10月份以来，全国各重点城市由开发商大大幅降价所引发的老业主群体性事件此起彼伏，如果政策底部不明朗，该类事件继续发生几乎不可避免。　　　　在我们看来，房地产市场筑底大致将分三步走：第一步，政策底部出现，当前这个时间点上行业正处于该阶段中；第二步，市场筑底，预计将主要通过调整首套房贷的利率等方式释放一部分刚性需求，时间点为明年的1-2月；第三步，成交反转，此阶段中限购政策在执行层面将出现松动，可行的办法我们认为将大多会参考之前佛山的做法，采取例如“购房超过若干年后的住房不限购”、“均价低于若干水平的住房不限购”、“卖一套买一套不限购”这样的局部放松手段。但是需要指出的是，限购政策的放松大多会仅限于执行层面的松动，基于中央政府对房地产调控的主基调不会出现改变，因此此后地方政府必然将更偏向于“只做不说”的状态，以避免遭遇类似佛山的尴尬，而这样执行层面的松动我们认为将会集中发生在明年下半年后，届时房地产市场成交量将有望出现明显的反转，但另一方面，由于本轮以限购为核心的调控成效显著，对市场的震慑作用短期内将持续存在，而房价在调控周期也确实出现了实质性的回调，使得整个房地产行业在此轮调控后将趋于理性，因此即使明年下半年市场成交反转，其势头也会偏温和。

建材结算价广东省建材结算价河北省建材结算价