银行试水以房养老 门槛太高难获购房者认同

    当下在国外盛行的“以房养老”模式，近日终于在国内有了雏形。一家股份制银行开始尝试推行以房养老“倒按揭”模式，目前已在国内个别城市开始试点。不过记者采访发现，这一模式并没有得到大多数市民认同。　　　　“按揭养老”门槛不低　　　　近日，记者拨通该银行的客服电话咨询“按揭养老”事宜。工作人员告诉记者，该行从今年10月份开始，已在一些城市陆续推出中老年人专属借记卡“信福年华”，凡年满55周岁的中老年人或年满18岁的法定赡养人以房产作为抵押，只要办理了这种卡，就可以房产作为抵押，向银行申请贷款用于养老。　　　　根据专业人士介绍，“养老按揭”贷款业务是房屋产权拥有者把房屋抵押给金融机构，后者在综合评估借款人的年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产价值等多项因素后，每月给房主发放贷款用于养老。等房主去世后，金融机构将抵押的房产出售以偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。　　　　一位银行工作人员说，贷款金额主要依据所抵押房产的价值和合理养老资金来确定，累计贷款额最高不超过所抵押住房评估值的60%，且每月支付的养老金不超过2万元，贷款期限最长不超过10年，利率按照央行公布的同档次基准利率或上浮执行。养老贷款按月分期发放。　　　　据悉借款人只能是养老人本人或养老人的法定赡养人。为控制风险，银行要求申请养老按揭的老人最好有两套或以上的住房，且抵押给银行房产不能是其唯一的自住房；如果老人只有一套房子，那么其赡养人必须要有自有住房，且老人和其法定赡养人将成为养老按揭共同借款人。　　　　同时该行有工作人员向记者透露，虽然外地已有城市开始试点该业务，但目前我市各网点还未接到推出此项业务的通知。　　　　多数市民不认同这一养老模式　　　　在采访中记者发现，市民并不认同这一养老模式。“不划算！”50岁出头的市民赵先生认为，自己肯定不会考虑这样的养老模式。　　　　市民赵先生算了一笔账：假设老人自己有一套价值100万元的房产，根据银行的“倒按揭”业务，房产最多只能获得60万元的贷款，以最长10年期限为例，平均每个月可得5000元的养老金。如果老人选择出售这套房产，实际获得的房款肯定高于60万元。如果将房子出租，在拥有房屋产权的同时，每月也能获得最少1000多元的房租收入。　　　　“申请‘按揭养老’还要支付一定利息，实际拿到手的钱可能更少。”市民江女士也认为，中国人的传统观念就是拥有自己的房产，有房的老年人都难以接受将房子抵押给银行，再说，拥有两套房产的老人似乎也不需要用这一方式养老。　　　　70年产权被视为“倒按揭”最大障碍　　　　昨天，记者就此事采访了我市几家银行相关人士，他们普遍认为，这样的养老模式要想推广还存在一些障碍。　　　　一家国有银行省分行的相关人士说，“以房养老”在欧美国家已经推行了几十年，近年来，国内不少城市也在积极探讨试行，但真正成功的却很少，除了传统养老观念难以改变，主要还是因为政策缺失。　　　　房屋产权被金融界普遍认为是“倒按揭”的最大障碍。我国目前住宅土地使用权期限70年，如果购房者花二三十年时间还清房贷，等到退休后再申请“倒按揭”，那金融机构对房地产所拥有年限权益已所剩无几。另外，一旦房子需要拆迁，“倒按揭”就可能成为无本之木。　　　　另一位银行业人士说，金融机构一般不太愿意推出“倒按揭”项目，因为其中隐藏诸多风险。正常的房地产按揭是银行用存在风险的房产（价值随市场发生变化）换来稳定的现金流，而“倒按揭”则是银行用稳定的现金流换取风险较大的房产。而且操作“倒按揭”手续十分复杂，其中涉及到房地产评估、利率的不稳定、人的寿命预期、房价波动造成抵押资产的变化、国内外经济形势变动等许多难题。一旦出现不稳定状况就有可能发生违约现象，到时金融机构很难收场。这也是这项业务门槛较高主要原因。但门槛高了，反过来又增加了新业务的推广难度。　　　　该银行人士认为，欧美国家之所以流行“倒按揭”，与他们高额遗产税有很大关系。以美国为例，子女要继承包括房产在内的遗产，须缴纳60%—80%的遗产税，这就使许多老年人从经济角度选择将房产“倒按揭”，子女对此也少有异议。

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