评说房地产：温和元年

    最近受邀连续两次去了江苏，一个是苏州，一个是昆山。这两个位处长三角的江南城市的殷实富裕自然和珠三角差不多。基本比肩而行。但是给我最直观和最深刻感受的还是这里的从容和温和的氛围，我感觉在深圳的日子如同打仗，每日都被无尽的忙碌和快节奏填满；但是在这里，我感觉时间开始变慢，人可以在一种从容和温和的感受中度过一天，时间被拉长。在这里可以让大脑和心境都可以变得从容而闲适，可以静心思考一些问题。因而对问题的思考也可以更加接近于事物的本来面目。　　　　与那种疯狗一样的日子，我倒是真是十分享受这样的时光。　　　　目前我们所面对的经济环境出现下行压力，已经成为一个不争的事实。具体反映为企业盈利减少、投资额度和速度的下降，也表现为不少民营企业出现生存危机。房地产市场的中长期拐点似乎已经显现。但就年末定下的关于2012年的房地产市场调控不放松，对于这个市场而言已经是一个利空的消息了。　　　　在库存不断增加，资金持续短缺状况下，房地产投资减速肯定不可避免，用很多力气吆喝的结果还是消费者并不买账。就房地产而言，“硬着陆”似乎正在成为现实。　　　　那么问题关键是，房地产“硬着陆”是否意味着中国经济也会重重摔到地上？房地产在中国特色的经济结构构成中占据的重要位置不言而喻，单单对于建材领域已经显而易见。不仅产业链长，就业广泛，而且地方财政收入也主要依靠房地产的各种税金和土地出让收入。这样看，房地产的加速落地，自然影响到经济全局和整体。　　　　面对房地产窘境，中国政府采取的对冲措施是加速保障房建设，这在投资及建筑业上下游拉动方面都会产生积极作用。采取行政手段推动保障房建设能够解决政府问题。资金虽然是个大问题，金融创新就显得至为重要，只要有创新也不是什么太大的问题。但以中国国有金融占主导的市场体制看，如果政府真要解决这些问题，它也不会成为问题，如发行保障房债券等。一旦涉及到债务，问题又来了。此前巨量政府投资产生的地方债务风险如何化解？地方债务的解铃人不是地方官员，而是中央政府。理论上的债务危机不一定会在现实中发生，这是因为中国没有政府破产制度。中央政府要解决地方债务问题易如反掌，就像把钱从左口袋掏到右口袋，最无奈时，还可以将地方国有资产重组，当然这会牺牲纳税人和股民的利益，不过债务危机终不会全面爆发。如果以乐观的态度去看中国经济，就会发现，房地产泡沫破裂是好事情，这将彻底改变中国经济的结构和社会价值观，有益于经济长期稳定增长。出口下降也是制约增长的重要因素。但理性观之，就可发现正面效应，即出口下降，顺差减少，货币供应增速得到抑制。这一方面抑制了通胀，化解泡沫经济风险，另一方面则促进经济结构转型，让中国经济被迫转向内需主导。经济结构开始质变，也预示着政府管制被迫放松，经济增长由政府主导渐变为消费者主导。从政府投资主导过度到消费者需求主导，在经济增长方式渐变过程中，势必也会带来政府的改革。因为要让消费者和厂商决定产出，就必须让消费者和厂商自主决策，这要求政府放松管制，增加市场自由度。因为，需求既取决于消费者的可支配收入和消费倾向，也取决于于企业能否提供好的商品。若让市场增加供给，除了减税，还必须放松政府规制，鼓励民间资本进行实业投资。随着政府边界缩小，官员寻租变得困难，市场的力量就会逐渐恢复。减税导致财政收入增速下降，预算变得吃紧，而同时民生保障呼声日渐高涨，在预算方面就会体现为政府与民众的博弈日益公开，推动预算阳光化和民主化，就会促进政治民主化向前走一步。　　　　在“十七大”报告中，曾经有“增加居民财产性收入”的说法，而在今年中央经济工作会议中，则强调“努力营造鼓励脚踏实地、勤劳创业、实业致富的社会氛围”，这标志着执政党对经济本质认识的转变，也预示着房地产“硬着陆”不可避免。有理由相信，结构转型会让中国经济进入低速稳定增长时期。2012年，中国将迎来温和的增长与温和的变革元年。　　　　昆山的夜晚十分安静，全然没有广东的喧嚣和抑制不住的嘈杂。这样的夜晚似乎有点寂寞，但是也是很享受。温和一点，从容一点，更好一点。

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