须尽快打破房地产市场僵局

自2011年初国务院房地产市场调控“国八条”政策出台至今，已经有一年多的时间了，政策实施的效果很显着，全国各地房价过快上涨的势头得到了有效抑制。但与此同时，房地产市场成交持续低迷，成交量难以明显放大，不利于未来房地产市场的平稳健康运行。据国家统计局统计，2012年1～4月份，全国商品房销售面积21562万平方米，同比下降13.4%。　　　　目前看，房地产市场成交量迟迟不能有效放大，关键还在于买卖双方对当前房价存在分歧。所谓合理定价，只是一种经济学理论的探讨，可以运用很多方法模拟计算，但在现实中可能并不靠谱。现实生活中，只有通过买卖双方的持续性交易，才能发现住房合理定价。　　　　作为卖方，重要的压力来自资金链条和库存积压，但降价策略选择也是经营智慧的重要体现。何时降价？降价幅度大小？无不体现出房地产开发商的精明与智慧。而且这种降价营销策略也会受到房地产市场运行的约束。　　　　作为买方，市场房价总与理想价格存在出入，这种心理可以理解。房价何时见底，谁都不可能给出真正答案。即使有人猜中，并因此决策，那也属于市场幸运儿。大多数人面对市场，只能被动接受市场房价。当然，在市场房价跌势形成后，观望是明智选择。但理想与现实之间总有太大距离。比如前些年，房价过快上涨势头形成的时候，不少人判断房价见顶要跌，因此放弃了购买，最终是后悔不迭。所以，个人情况不一，要根据自身经济条件决策与分析，可能更理性。　　　　若房地产市场僵局持续，影响到贷款需求，不利于我国经济回稳。一个交易活跃、价格稳定的房地产市场，可以带动相关产业发展，刺激需求，带动投资，并促进国民经济增长。特别是，房地产是重要资产，可以成为商业银行广为接受的抵押资产，是广大企业获得银行贷款的先决条件之一。房地产市场成交低迷，降低了房地产作为抵押贷款资产的吸引力，增加了贷款的难度。　　　　据中国人民银行统计数据，4月份我国新增人民币贷款6818亿元，是当前年内最低的一个月份。特别是当月新增票据融资2407亿元，约为当月新增额的35.3%。剔除票据融资后的贷款增长偏少，突出反映了当前符合商业银行审贷条件的实体贷款需求出现了明显的萎缩，这与房地产市场僵局不无关系。特别是，社会投资意愿下滑，土地购置面积下降，中长期贷款增长偏少，反映出部分投资者看淡房地产市场运行前景。　　　　中国人民银行决定，5月18日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。据估算，本次调整将释放4000多亿元的流动性。金融机构人民币存款准备金率的下调，将在一定程度上促进金融机构的信贷投放，但释放出的流动性能否流入房地产业，仍然要受到当前房地产调控政策的制约。但总体看，商业银行房地产贷款政策相对谨慎，开发贷款政策掌握偏严，个人住房贷款政策趋松，部分银行首次购房利率给出8.5折优惠。2012年1～4月，全国房地产开发企业本年资金来源中的贷款同比增长8.8%，低于全国人民币各项贷款增速6.6个百分点。　　　　本轮房地产调控，住房限购政策是一个突出特点。若有钱人肆意购买商品住宅得不到有效约束，势必会进一步推高商品住房价格，加剧中低收入人群住房困难。同时，限购政策也是一个过滤器，通过限购政策筛选，可剔除投资性、投机性需求，使得刚性需求更真实。在房价高位运行背景下，限购政策能在短期内调节市场需求，削弱房价继续上涨动力。因此，无论如何，在当前房地产市场运行背景下，放弃限购政策以换取市场成交量的扩大，将不可避免地导致前期房地产调控政策前功尽弃。　　　　近期，少数城市吹起政策微调风，以刺激“刚需”入市。且不论这些地方的微调政策是否恰当，显而易见，扩大房地产成交量已成为一种共识。市场成交量不能扩大，房屋闲置增多，开发商拿地意愿不足，政府土地收入锐减，未来住宅供给下降，反过来可能又会增大未来房价上涨压力。　　　　当前需要尽快打破房地产市场僵局，一方面，要引导房地产开发商加快去库存进程，降价让利，吸引购买；另一方面，要稳定房地产市场预期，通过差异化金融税收政策，有效引导刚性需求入市，扩大房地产市场成交量，促进房地产市场平稳运行。

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