完善财税政策促进房产市场健康发展

    认真研究我国房地产业运行的基本特征，深入分析住房保障与房地产市场存在的主要问题，以有效的财税政策促进我国房地产市场的健康发展，是当前贯彻落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的重要内容，也是加快推动发展方式转变、优化经济结构的客观需要。　　　　一、财税政策体系初步建立，调控效果逐步显现　　　　党中央、国务院历来高度重视房地产业发展与房地产市场调控。近年来，针对新时期我国房地产市场运行态势，突出解决房价上涨过快、结构失衡与畸形消费等主要问题，中央出台了一系列政策措施，并逐步完善调控运行机制，取得了明显的阶段性成果。2005年出台“国八条”和2006年出台“国六条”，对2007年底至2008年初房价上涨趋势起到了有效的遏制作用，呈逐步趋稳态势。2008年第四季度，为应对国际金融危机，发挥房地产业扩大内需和改善民生的作用，中央将加强保障性安居工程建设作为一揽子刺激经济计划的一项重要内容，并相应实施了促进住房合理消费的一系列调控政策，刺激房地产市场逆势而进。但从2009年下半年起，部分城市再次出现房价上涨过快、投资投机性购房活跃等问题。为此，2010年中央出台“国十条”等调控措施，2011年又出台“新国八条”。从某种角度说，房地产业是近几年政府出台政策最多、支持力度最大的行业。作为政府宏观调控经济运行主要工具的财税政策，在促进房地产市场健康发展中，发挥了重要作用。按照党中央、国务院的要求，财税部门积极完善政策体系，创新制度机制，把握政策要点，实施了一系列促进房地产市场健康发展的政策措施。　　　　(一)着力强化土地出让收支管理，增加保障性住房供给。我国房地产市场供求结构失衡的主要特征表现，是满足广大中低收入阶层需求的房源缺乏、供给不足。增加保障性住房供给，稳定广大中低收入阶层的住房预期，是促进房地产市场稳定健康发展的关键环节。财税政策从加强土地出让收支管理着手，着力促进增加保障性住房供给。一是明确土地出让收益按比例用于保障性安居工程建设。从2007年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方政府性基金预算管理，收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方政府性基金预算安排，明确规定土地出让收益用于保障性安居工程建设的比例不低于10%。二是让渡“土地出让收入”换取“保障性住房”。试行“限房价、竞地价”、“限地价、竞保障性住房面积”，以及“在商品住宅用地中配建保障性住房”等供地方式，将配建数量、面积、户型标准、价格、工期、质量等要求及违约责任作为土地出让的前置条件，增加保障性住房供应。三是通过免收土地出让收入，降低保障性安居工程建设成本。对廉租住房、城市棚户区改造中的安置住房、经济适用住房以及政府投资公共租赁住房的建设用地，以“行政划拨”方式供地，除依法支付土地补偿费、拆迁补偿费外，一律免缴土地出让收入。　　　　(二)着力完善财税政策体系，大力支持保障性住房建设。保障性住房建设，是一项规模宏大的系统工程。“十二五”规划纲要确定未来五年建设保障性住房和棚房区改造住房3600万套，并在开局之年实施千万套的目标任务。财税政策着力从资金保障、税费优惠、租金管理等方面，健全完善政策体系。一是明确保障性安居工程资金来源渠道。根据保障性安居工程项目的不同性质，确定了相应的资金来源。比如，廉租住房保障资金全部由政府安排，包括住房公积金增值收益安排的资金、土地出让收益安排的资金、市县公共预算安排的资金、地方债券收入安排的资金、省级安排的专项补助资金、中央安排的专项补助资金、社会捐赠资金以及其他资金等。公共租赁住房建设资金采取财政投入、企业投资、住房公积金贷款、银行贷款等方式筹集。棚户区改造通过财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等多渠道、多方式筹集资金。二是明确保障性安居工程税费优惠政策。对廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和棚户区改造中的安置房建设、管理，分别给予营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、印花税、契税等方面的优惠；对廉租住房、经济适用住房和公共租赁住房建设，以及棚户区改造和旧住宅区整治，一律免收各项行政事业性收费和政府性基金。三是规范廉租住房和公共租赁住房租金管理。廉租住房和政府投资建设公共租赁住房的租金收入纳入同级国库，实行收支两条线管理，专项用于廉租住房和公共租赁住房的维护、管理等支出。

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