房产原值的财税差异及调整

    随着财务会计制度的不断调整，就房产税而言，房产原值在财务核算上出现差异。同时，财务与税收上对房产原值的规定不同，对房产税征纳准确性提出了挑战。　　　　房产原值在财务核算上的变迁及差异　　　　第一阶段：1986年，《房产税暂行条例》制定时，企业形式主要是国有企业、集体企业、私营企业等，拥有的土地使用权一般为无偿划拨，或由集体无偿提供，或者租用国家、集体的土地，计入房产原值的土地成本很小。这时《房产税暂行条例》上的房产原值内容与当时会计核算上的房产原值内容是一致的，对所有征收房产税的企业而言，税收负担基本相同，充分体现了税收的公平原则。　　　　第二阶段，随着改革的不断深入，企业公司化，集体企业转制，促使企业投资方将投入企业的土地确权，确定土地价值。根据2001年实施的新《企业会计制度》及原会计准则的有关规定，这时财务核算出现两种分化：一种是将土地价值确认为无形资产，但因无新建项目，企业无法将土地价值补确认为房产原值；另一种是有新项目的企业，将土地价值先确认为无形资产，待利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本，完工后转入固定资产——房产原值。上述两种情况的出现，致使房产原值出现差异。同时，由于土地取得来源不同，有的按评估作价入账，有的按补缴的土地出让金入账，由此产生同地段同类房产原值可能出现巨大差异。　　　　第三阶段，2007年国家修订了《企业会计准则》，新《企业会计准则》及应用指南明确规定，1.对企业购置、自建房产，土地价值不再计入房产价值，土地价值单独确认为无形资产；2.企业固定资产的各组成部分，如果各自具有不同的使用寿命或者以不同的方式为企业提供经济利益，从而适用不同折旧率或折旧方法的，企业应当分别将各组成部分确认为单项固定资产，如属于房产范畴的中央空调、电梯等；3.房屋等固定资产的改扩建及装饰装修等后续支出，分为资本化的后续支出和费用化的后续支出。资本化的后续支出计入房产原值，费用化的后续支出计入当期损益。　　　　从上述二、三阶段情况可以看出，由于各种会计制度执行的标准不同以及相互之间的衔接问题，执行不同会计制度的企业在计算房产原值时产生了差异，进而出现企业账面房产原值与应税房产原值不一致的现象。　　　　房产税计税方法的调整及需要注意的问题　　　　财政部、国家税务总局《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等问题的通知》（财税[2010]121号）规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款，开发土地发生的成本费用等。该文件同时规定，宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。该文件的实质是规范所有类型的企业计税房产原值，是改变现行的新《企业会计准则》、《企业会计制度》及《小企业会计制度》对土地价值计入应税房产原值的差异，消除因执行不同会计制度造成计税房产原值不同而导致的税负不公平问题。

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