马涤明：“降价冲突”与房产概念在中国的误区

    市场经济中，商品价格本来是有涨有跌，并且，商家也没有负责售出商品保值的义务。昨天买的房子今天大跌，于是要求开发商包赔“降价损失”，毫无道理。然而，这事也要看怎么说了，理论上说，业主们很不理性，但以中国目前的商品房概念来说，业主们难以接受房产的贬值，却不是一点道理都没有。　　　　理论上说，房子的主要功能是供人居住的，而实际上，中国的房产投资属性越来越大，某种程度上乃至超过居住的属性。原因，首先是房产的价格远远超过价值，买房人中，不以居住为目的购买行为占了很大比例，而即便是纯粹以居住目的购房的人们，也或多或少地带有一定的保值心理，才肯用尽毕生的积蓄或未来收益买房，这就是人们明知道买房不如租房划算，却执意买房而不愿租房的主要原因。　　　　股市有言，“股市有风险，投资须谨慎”，但这话被套用到了楼市，“楼市有风险，买房须谨慎”；买房是否保值，能不能亏，成为人们是否买房的决策依据。中国人买房的年龄远低于国外，被认为不理性，但是分析这个问题不能抛开房产概念属性上认识的差异。　　　　什么原因使中国的房产被赋予了浓重的投资品属性，抛开这个问题指责业主难以接受“降价损失”的不理性，同样不理性。而这个问题无解，“房产降价冲突”的情况可能是不好消灭的。　　　　我认为，现在更需要讨论的问题是，中国的房产概念要不要回归居住属性，如何回归？回答这个问题比较容易：房子主要供应给居住的人，刚性需求包括改善性居住需求以外的购房需求，给予必要的限制，比如现在的限购政策。然而，彻底实行这样的办法有些人会不同意，包括政府。正因为中国的房地产承载了太多的职能，比如拉动经济、财政税收等；还有一些既得利益阶层的核心利益，要依赖房地产——只有放开房地产的投资属性，这些职能与利益才可得以维系。很多专家都说过：楼市若下行，中国居民手中的资产就会缩水。然而从使用价值概念上说，一套房子不管升值到天上，还是贬值到“地下”，都不影响其居住。问题是，中国房产的“价值”意义很大程度上超过了“使用价值”，因此人们一边居住着，一边关注着它的“价值”。这么说来，刚买到手的房子就贬值了，不闹则不正常。至于说理性不理性，合法不合法，是另一个概念，理论上的概念是一回事，现实情况又是一回事，这就是中国楼市的特性。　　　　“降价冲突”是房地产政策的产物，解铃还须系铃人。

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