市场分析：二三线城市楼市泡沫更大

    近日，前货币委员会委员樊纲认为，中国房地产泡沫主要在几个大城市，对于绝大多数二三线城市，现在并没有大的泡沫。因此，从全国楼市来看，不一定需要大的调整。还有观点认为，在通胀的条件下，房价没有涨就相当于下降。这些言论本质上是要求房地产放弃调控。　　　　房地产调控时至今日，诸多调控措施并没有在价格上发生作用，地方政府则被疲软的市场搞得财政紧张。市场上有部分消费者开始出手，但更多的是持币待购，房地产企业面临资金链断裂的压力。如果继续调控下去，中国房市调整是迟早会发生的大概率事件。这种前景让各级政府感到担忧，在经济有“硬着陆”可能性的背景下，楼市动荡是一种难以控制的局面，并对宏观经济构成高度不确定性的威胁。　　　　但就如樊纲所说，二三线城市真的没有泡沫而不需要大的调整吗？我们认为，备受高房价伤害的中国人习惯以价格判断泡沫程度，比如一线城市价格过高就是大泡沫，而二三线城市价格较低则不存在泡沫，甚至有升值空间。事实上，二三线城市面临着房屋供给过剩的危险。　　　　根据英国《经济学人》杂志近日在中国的调查显示，在一些二线城市，每年新增的房源供应比实际需求多出50%以上。2010年全国新开工的住宅面积超过卖出的住宅面积39%，其中辽宁、安徽和内蒙古的开工与卖出数量差别最大。而英国《金融时报》对中国7个省份的调查发现，空置新房数量在1300万套左右。《经济学人》判断中国二三线城市存在供大于求的泡沫现象。但是，他们和《金融时报》得出同样的结论，认为城市化的推进足够可以消化这些过剩的住房。　　　　事实上，中国二三线城市的房市有特殊的一面，即几乎所有政府部门、国有企事业单位都会自购土地建设内部住房，其价格远远低于市场。在二三线城市，尤其那些不发达地区，“吃皇粮”与就职于垄断性国企的市民是主流人群，出现了每家可能有一到多套新建内部房的情况，腾置出大量房改房。这部分旧房很难统计在供给之中。而且二三线城市由于价格较低使得投资比率更高，空置率非常大。　　　　同时，我们不认同未来中国城市化仍像过去那样继续吸纳大量农民人口，因为中国依靠信贷与投资推动的发展模式已经到头，目前已进入成本大幅上涨与产能过剩时期，城市新增就业潜力不大。城市生活成本提高与房价上涨，也基本上阻挡了更多农民涌入城市的可能。由于传统的二三线城市大部分没有任何有竞争力的产业与合理的经济结构，“钢筋加水泥”的模式走到头后，经济更加脆弱，人口的城市化失去动力。　　　　全国范围内建设保障房在一定程度上会恶化二三线城市的过剩危机，当然，各地政府是否真的完成计划规模还有疑问。中国的地产调控政策事实上在抑制那种因恐慌通胀而衍生的投资性需求，同时放慢增量供应的速度，这对防范更多供应过剩是有效的。我们认为，调控政策应该继续实施下去，以中国经济转型的压力与未来增长放缓的可能，根本无法消化那么多由暴利刺激的亢奋式供给，也无法承受那么高的价格。

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