工商联钟彬：《房地产发展形势与产业发展转型》

    “博鳌之夏·合纵连横”  中国家居博鳌论坛暨家居十年风云榜颁奖盛典9月10日在海南博鳌亚洲论坛大酒店举行，现场直播本次论坛，以下内容为全国工商联房地产商会秘书长钟彬《房地产发展形势与产业发展转型》的演讲：

     谢谢大家！今天跟大家一起分享房地产商会关于目前形势与产业发展转型的途径，现在给大家介绍一下PPT主要精神是聂会长的想法，因为聂会长在美国他对于当前的研判也代表我们商会的的主张，当前房地产形势如果四句话概括的话，这样四句话第一市场进入纠结；调控进入深水；行业重新定位；企业面临重整；市场进入纠结大家已经显而易见，孟会长讲的什么时候拐点很多预测反而都不准确，但是我们看到我们在全国进行了调研，实际上整个价格已经非常松动了包括在北京，我们看到通州的房子最极端的例子直降一万，包括广东碧桂园房子一次性就牺牲30亿由于降价因素，其实价格已经发生了变化；调控进入深水，如何调往哪里调其实也是众说纷纭，行业重新定位就是我们今天在这样一个市场纠结调控进入深水的情况下，行业应该如何重新定位，企业应该定位这都是我们大家关心的话题；评判房地产调控依据是什么呢？我们认为首先是看到了中国经济基本情况，中国房地产其实不是中国房地产本身他完全有一个中国经济大的基本面，下半年的调控效果其实我们也是非常关注我们货币政策，最后调控我们认为还取决于两个大的方向，一个政府非常关心投资走势；第二，保障房完成进度怎么样。为什么会这样说呢？因为中国三驾马车拉动，投资、出口、消费，出口已经重大挫折完全靠投资有问题，我们把房地产投资专项保障房的投资，保障房很大的功能其实我们GDP贡献也是投资方面。

    我们看一下二季度的主要经济指标，国内生产总值GDP同比增长9.6%，城镇居民可支配收入和扣除价格因素实际增长7.6%，CPI6.4、PPI7.1都非常高，六月份70个大中城市新建商品住宅价格变动情况总体来看其实已经趋于缓和了，真的趋缓而且涨幅在扩大，我们看到一些价格的时候可能我们应该更加动态，更长远的一个角度来看，因为房地产就像当年08年一降包括投资这样是跳水的，二季度全国主要检测城市和地价总水平依然在增加，土地价格增幅在两倍于新建商品房房价的增幅，目前来讲我们稳定政策主要是为了稳定市场，房地产各项指标已经低于同期的经济指标，如果能够稳定当前的态势今年调控目标就可期，我们看看各个部委的意见其实差距很大的，我们今年六月也在我们的海南，我们召开了房地产商会三家会议，在会议上我看看我们很多部委跟我们做了一个闭门会同样形态大家看法我想也会有不同的看法研判不太一样。稳定现在政策逐步出现更加严厉的调控政策几个前提，第一通胀压力不在上升货币政策继续积压二三线城市房价不能上涨，保障房按期完成，如果做不到这几条调控下回加剧，我们看看09年到11年房地产总体情况，实际上任何一个时期欲让人毁灭首先让他疯狂，08年我们房地产重大挫折房地产商会不断呼吁出台新的政策拯救房地产拯救经济，很快迎来了我们高潮2010年这个时候商会看到很大危机，行业不会允许这样下去的，我们看到整个2010年下手达到5万亿以上，销售面积达到10亿平方米以上，我们这个前六个月份为什么一定调控呢？前六月份我们销售面积达到4.44亿平米，销售金额已经达到24589亿元，在如此调控的情况下达到这个情况所以他是很高的。

    那么银根跟地根我们前来我们受什么影响，我们很大是受货币供应量影响，我们广义货币供应量在09年是上涨了30%，2010年涨了20%，今年增长的目标是16%，事实上很多的专家他们认为高速增长的货币供应链增长速度其实催生我们的通货膨胀的预期以及我们资产泡沫，所以他讲目前我们的问题是什么？印钞太多了。这是我们广义货币量，我想不用去解释02年一季度一直到2010年二季度我们货币不断的增加这是我们大的背景，所以要去调控这个大背景首先是货币不是我们狭义房地产行业。

    看一下银根和地根，记得房地产商会我们有一个报告，这个报告我们中国房地产市场报告，我们做过一个曾经非常有意思的课题，地价在整个我们成本当中的比重是多少，我们这个表里面严重显示出来04年到10年为什么地价高，地方政府最大收益者，土地受让金占地方土地收入70%，只有房价高地价才会高，但是地价高所以为什么别人讲这是合理的，地方政府有更多的的资金才有更多的的资源，才有更多资金从事他想做的基础设施居民改善也好，就像你讲保障房，保障房绝大部分资金依然需要地方政府出，他们有什么钱来出呢？我们地方政府都是吃饭财政就是卖地的钱。

    我们看98年到09年我们看到的是商品住宅指数跟住宅交易指数地价领跑房价而且越跑越快，拉差距越来越大，所以一切用数据来说话，现在我们会非常担心出现一个铁三角，铁三角是房地产开发商、地方政府和银行。土地出让金形成的铁三角，2010地方政府土地出让偿债余额2.54万亿拿这个做抵押贷款，尤其08年地方财政以后，这块地抵给银行，我政府还款来源是拍卖收益2.54万亿，开发商贷款1万亿，我们估计2011年突破4万亿，一旦土地出让金下滑，现在很多地方救灾这个位置徘徊，如果形成银行赖帐可见地价同样跌不得，我们房价降沉我们扛得住，地方政府唯一能够还钱就是土地，最近我们商会有一个很显著的情况就是买地，他所有看跌，过去以为房价还会涨，地价涨能够接受，我未来预期会更好，土地和国外的资本市场对接以后，现在海外的资本市场国内根本不允许这样做，我们必须看未来的房子，首先能不能卖得掉，第二个才是房价。我们这个时候第一调整购买力，第二要买便宜的，所以如果便宜的地下去以后当年银行利息给你多少钱，现在突然下降那么多，怎么样还我钱呢？我想现在最紧张不是开发商是地方政府，比地方政府更紧张的其实是银行。

    我们认为房价上涨地价下降是不现实，这个最终引发金融问题，所以现在重新审慎现有土地出让制度，我们对存量我们刚刚讲到了我们房地产跟广义货币，我们地根跟银根的关系，我们出让金房产税这些都是我们这个行业最关心的问题，如果对所有存量住宅征税税率1.5，加上商业征税税率持续下去有望达到出让金，我们的土地出让金一次性收取了70年，土地出让金是充分议价的出让金，如果业主采取限制逐年收的出让金，而且政府一年一次性收70年，出去土地出让金也是70年征收，因为这样匹配所以土地出让金征收方式额度用途大为改善。我们这个行业我认为需要重新定位了，我们发现非常有意思，我们把十一五规划和十二五规划做了比较，中间非常多的细微变化，我们靠投资拉动阶段房地产是居民经济重要产业，08年到09年我们最高的时候贡献率达到19.4%拉动经济增长1.77。现在靠什么呢？现在靠保障房，解决保障房的问题，预期说房子问题更多保民生保稳定要务，通胀形势不乐观，经济增速下降不能太大，仅靠出口内需拉动不够，怎么办呢？房地产内需拉动，房地产拉动是靠保障房，比方说一些央企和国企也发保障房的债，这个时候我们担心你是去市场化，还是导致去民营化。我们反复强调2011年要做保障房拉动GDP一个百分点投入1.3万亿靠房地产拉动，这是我们保障房全方位重要的抓手。

    行业如何重新定位呢？国民经济三驾马车如何调整，经济发展转向内需拉动，投资拉动逐步下降，产业调整力度下降，城镇化内涵调整城乡均衡发展，我们这个避免落入中等化国家的陷井，这个变化是什么？过去我们老说我们是火车头现在不是了，现在我们是投资拉动转向对经济发展承载着，我们承载着更多的产业，我们承载更多的的其他产业与新兴的产业整合，这样对于我们就业，对于我们这个税收会产生更多的直接持续的影响。有三个方面：第一城乡发展的存在，比如说城市运营、城市综合体、城乡一体化，像新世界、河东广场做城市的核心区，这些都是城市综合体城市运营成为城市发展载体，我们认为地方政府欢迎这样的。还有新兴产业比如说做开发区产业园产业转型的经济，最近刚刚一个企业八月份合并并购重组上市就是“孔雀城”这是一个房地产企业，但是核心不在房地产他做产业园，最后拿这个做承载，包括我们很多项目。我们整个城市核心竞争力都在不断的增强，还有就是内需性消费性产业的的存在，全国工商联房地产商会全面推荐，我们最近讨论的话题就是老年绿色社区该如何做，把老年服务业放进去让我们房地产行业更好的承载。

    所以我们认为单一商品房要转向复合业态，以前我们讲很多年没有机会，现在政府市场行业逼着我们走，从开发销售面专项销售持有性并举，当年王石绝不做商业地产只做住宅，但是现在他在转型，你再看一下新兴进来的龙头华润，像福星把福地香港退市全面推动综合性房地产，大型企业整合能力提升，中小企业加大企业集中度提高，为什么大型企业整合能力提升呢？最核心的是资金，你们拿便宜的地吗，你能够房地产贷款基本停止，按揭贷款不给你放你能扛得住资金链压力吗？企业整合是必要的，我们看看一方面我们行业形势整合的时候我们大型企业在弯道超车，我们上下游企业我觉得你们可以建立一个更稳健的关系，他们从财务上面都很好，你跟他们合作带来一些商业机会，还有企业发展单纯规模扩张转向效益提升，现在很多企业以前靠速度靠规模现在也在效益中转型，尤其经历过08年房地产调控以后所有的风险实实在在的。

    房地产转型我们认为齐心应对渡过难关迎接挑战，商业住宅单一模式我们认为城镇化方向基础设施城市布局的变化极大影响城市未来模式，传统的产业转型和战略性新兴产业新的房地产业态支撑，产业地产具有长远的发展良机，我在加州看个很大的太阳城带动极大的房地产发展，这个就是产业地动，内需性产业举行更强的生命力，这个链条更长这个里面我也做一个广告，我们商会现在正在致力于中国老年绿色社区，我们标准我们跟中国老年产业协会，还有美国的老年绿色协会我们建议能不能把陶瓷卫浴更好的东西结合我们老龄里面去，因为需要更呵护，需要更高端的产品，我们希望产业链企业家朋友能够跟我们合作形成联盟，有这样的信息希望和我联系。

    最后我想讲房地产五大转型，房地产我们讲很多年如何转，我们最近两次房地产商会在全国政协的提案和我们的一些建议得到了我们副总理，得到我们贾庆林为什么政协主席的主席批复，地产民生化，如果做民生性住房政府一定支持你，我们全国工商联主席到房地产商会做调研，我们很快发起中国第一只住房公积金，包括国家李克强总理都做了皮实，凡是保障性的问题政府支持，保障房其实也有很多机会，保障房很多问题质量问题、成本问题，能不能提供更好的的质优价廉的性价比特别好的产品。第二，地产的绿色低碳，因为商会一直是绿色低碳的这样发展，中国节能减排房地产是最大的，你不节能减排中国怎么样节能，地产走向绿色低碳是重要卖点也是一个趋势。第三，房地产金融的属性是非常显著的，中国目前十年房地产黄金时代已经过去了，其实有的时候没有所谓中国国企只有普遍的国际规律，你看现在国外大多都是投资商开发商，我们现在房地产商会成立了全国房地产基金投资联盟，我们逐渐的的投资商是投资商开发商是开发商运营商是运营商，这个对于我们行业极其有好处，包括我们原来各位特别担心电磁等问题，这个主题更加专业化。第四，就是地产产业化，地产一定承载产业，一定上面融入这个地产，工业地产、园区地产、旅游地产、商业地产，带来更多的就业、税收和城市的可持续，最后地产的国际化，现在我们看到所有企业都在喊外，我们要的不是国际的资金，我们要国外的品牌，要国外的资源，要国外的经验，我看我们福星集团也是我们商会的核心会员，把欧洲著名的地中海俱乐部这是一个非常高端的奢侈品酒店带到欧洲，我们各个企业都在做，国外的优秀的品牌跟我们中国不断的做结合，所以国际化一定是一个趋势，房地产是万民关注的热点，过去现在我们判断相当长的未来，调控也会不同的方式继续，房地产新政即将不断的刷新，刷新过程最终迎来体制改革和我们房地产业整体健康发展。谢谢大家！

 

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