张雪舟：《绿色地产发展与展望》主题演讲
“博鳌之夏·合纵连横” 中国家居博鳌论坛暨家居十年风云榜颁奖盛典9月10日在海南博鳌亚洲论坛大酒店举行，现场直播本次论坛，以下内容为精瑞中国不动产研究院院长张雪舟《绿色地产发展与展望》的演讲：
各位领导、各位嘉宾大家早上好，很高兴能够在海南跟大家相聚进行探讨这样一个家居的高峰论坛，其实我想我们名字叫做家居，所以刚才包括孟会长和钟秘书长都对房地产行业商品住宅市场进行很详细的分析，而且大家感觉到现在有一个很大的调控变化，但是如果我们把这个视野从商品住宅的市场放大到整个房地产行业我想形势可能不像刚才两位讲那么悲观，其实钟秘书长看到我们房地产投资每年百分之几十速度递增，这个房地产投资在整个商会02、03年做过一个分析，整个商品住宅的市场在整个房地产市场当中占的比例其实很小，可能大概到30%这个样子，其中包括政府设施、工业还有我们整个3600万套保障体系这个其实都是整个房地产行业重要的组成部分。我们在座的很多企业实际上目前定位为家居这样我们主要客户是商品住宅市场，但是实际上我们这么大房地产开发商这些房子开发完了不可能是空壳无论工厂、商业建筑、保障房旅游地产、老年地产，这些房子将来入住都需要大量装饰装修材料，我个人对这个市场，对我们上下游如果我们能够走出这样一个家居完全纯粹面向商品住宅市场这样一个范畴的话我想这个市场还是非常非常大，所以这个里面不光我们房地产行业企业面临一个转型，我想整个上下游之间同样面临一个转型就是我们市场营销对象是不是应该更加的多元化。下面借着钟秘书长讲的转型，为什么讲绿色地产，这个话题讲很多年，我们国家政策导向前年哥本哈根大会之前才真正提上一个日程，去年形成政府的方针，而且大概本周前半周，国务院常务会议已经把节能减排目标已经强制了，这项工作可能对于我们整个行业绿色地产发展不再是引导性了，先进性很多企业可做可不做，或者好企业可以做一般小企业可以忽略不计的问题，现在可能成为整个国家行动推动的事情，绿色的概念实际上从我们上下游的产业都有不同的理解，我们探讨一下整个房地产行业到底什么样的发展模式。
因为时间关系不会把所有内容都讲，一个是绿色低碳的概念，第二是房地产瓶颈展望。我们通用的概念我们讲绿色权全生命周期，我们跟人民银行做一个课题，我们商会做绿色低碳方面主要集中在房地产开发建设周期和运行周期，但是央行提出因为代表一个国家的金融机构，他要偏向于用金融手段支持国家的政策，这个理解绿色和低碳全生命周期更广泛一点，包括前期的建筑材料生产运输，包括房屋在这个寿命到来之后的拆除和利用，这个可能涉及到我们在座的很多建材和布品企业，当然这项工作很难，我原来是从中国建材研究院毕业的，原来本专业搞陶瓷，后来只是误入房地产行业，我们知道建材院做这种各种建材产品生命周期方面做很多很多的东西，但是由于我们国家这个行业的分类包括厂家实在太多，他们可能现在有一些三大主材现在已经五百家数据库已经有了，但是更多建材还需要很多基础性研究和工作。当时08年奥运会当时一起做这个事情，当时开展做这个工作但是缺乏很多很多的基础数据，目前我们这样一个背景下我们可能现在能够在房地产行业反映出来主要是这些，但是我们非常希望建材行业跟布品行业碳排放，他们在环境认证方面各类产品进行碳排放的认证，这个主题我想通用的是绿色生态三个主题，第一是节约资源保护环境这个是我们大主题；第二，既然是地产或者房地产，这个很重要的概念就是创造健康舒适的居住环境。第三，就是我们建筑或者建设整个生态的环境；我们目前纠结于前两个第一环保第二健康居住环境，欧美发达国家绿色建筑主要集中这个里面。因为建筑水平、质量功能性包括健康舒适度已经达到相当高的水平，但是我们国家房地产行业实际上这一块还有一个相当大的缺口要做，所以现在并不是简单的节能问题，而是节能同时要很好的提升，这是商会我们01年当时国内第一个关于生态社区的行业标准，09年我们做的减碳，目前国内比较公认碳排放技术框架体系。
我们第一是健康舒适的环境。第二，上升目标基础上我们节约资源保护环境。第三天人合一，碳排放我们不多讲了，这个有一点政治经济学概念，不完全是一个技术因为发达国家发展中对于发展的博弈，目前发达国家在强势当中我们必须遵从这样一个国际规则，我们今年国务院常务会议把十二五节能减排变成强制目标，我们各个地方政府已经签了保证书或者目标书，下一步可能分解到各个行业。央行这个课题实际上他们希望我们这个碳排放将来和金融政策挂钩，所谓的央行我们现在确实国家绿色方面我们目前限制性政策高一点，但是做好之后什么奖励、什么政策、什么鼓励，目前我们全国没有普惠性的政策，我们目前有示范性的，我们发改委建设部在一个能源示范每年一部分财政资金，但是这个是因为总数固定分配每一个省一点大家争，导致争这一两年公关成本可能拿到补贴还要高，我们金融上面能不能开一个口子，我们契税的优惠现在已经取消了，我们是不是低碳保留一些契税优惠，我们在限购的上面能不能有所松动，我们把标准线一定严格拿准，把我们房地产信用评级增加一些低碳指标体系，当然碳排放是央行应对国际变化的重要指标。
这个里面就是我们一些技术内容，我们绿色我们的的体系，我们选址的住区环境说百了就是建筑之外的部分第二能源环境这个也是跟碳排放相关的建议，结构的问题我们能源系统效率问题再生能源利用问题，新能源的问题，室内环境就是声光热气，水环境就是饮用水安全的问题，最后一个材料与资源，这个可能跟大家密切相关，但是这个项目目前来说还是不太完善，建材行业物品行业缺乏一些一基础数据，我们用绿色建材，哪些材料绿色建材，有没有一个相对公认的标准，我们拿到更多是环保部环境标识认证，这个对生产过程的认证，但是这个材料在原材料的能耗方面在将来再生产。我们太阳能大家公认太阳能一个再生资源，但是太阳能生产过程中的能耗和使用过程当中带来再生能源到底哪一个大，太阳能光电产品到底一个耗能还是带来能源的角度的产品，这个里面都还存在一些争论。碳排放方面我们目前能算还在运行阶段，建筑节能这个比较好，我们节省多少吨标煤和多少吨电一乘出来了，我们碳排放可以吸收二氧化碳，我们绿化不简单绿化率，我们乔木灌木和草不同的，城市水处理是耗氧，化学耗氧量实际上是一个水处理行业二氧化碳无害，主要功能这个通过氧气发生反映形成二氧化碳。交通这个是我们住区里面重要组成部分，尤其很多边远地区城市基本上我们大量小汽车，我们节能材料带电，我们现在非常希望纳进去，但是由于基础材料数据的缺陷，只能三大主材方面做这个我们不详细讲了整个绿色权重。
这个指标大家可以看一下，我们绿色和低碳的关系，这个里面很多我想很多媒体或者很多一些概念都非常的标准，有的说绿色等于低碳，或者低碳等于绿色，我们研究来说这是我们自己研究报告，我们在绿色我们这个体系里面有一个五百份指标体系，我们把这个一条一条拿下来，看看和碳排放的关系，我们分析一下绿色五百份体系里面，1%跟碳排放发生管理，有的50%的关系这个不一样。碳排放减碳和低碳概念是绿色概念当中一个重要组成部分，绿色重要概念保护当地人文环境，保护当地的植被，保护当地的原生动植物这个可能跟碳排放没有关系了，所以我想控制这个概念就是说叫绿色和低碳是建材评价指标，这个肯定政策经济指标一个成分指标这个相辅相成的，减碳低量这个目前来说更大的金融体系，碳交易市场由于各个会议没有很好去年的峰会没有明确的计划，目前碳交易不断的的停顿概念，碳货币这个事情未来一定成为一个大的国际上重要衡量指标。
我们再生能源对于整个建筑行业的减碳，我一再强调我们没有把生产过程的减碳放进去，如果这个放进去可能建筑材料的减碳也会占到一个相当大的比重，运营阶段来说可再生能源应用可能占到超过50%的比重，我们现在再评一个我们看到一个住宅项目是不是绿色低碳很重要的一个评价指标目前目前来说其实有没有大量的采用再生能源，再生能源在整个能源系统的比重5%、10%、或者15%一个重要的指标，另外在座很重要一个密切相关我们商会在去年我们把绿色低碳的项目一个必要条件更加强调我们精装修，我们以前大量的房地产开发市场都是毛坯房，当然这个我们01年精装修作为绿色低碳一个必备条件，由于市场原因整个行业原因并没有执行，去年我们很多专家提出我们大背景下我们不能在这个毛坯房放任了，我们绿色过程当中已经把精装修成品住宅作为绿色低碳一个必备条件，毛坯房不要来申请我们绿色认证，所以这个可能对大家一个好事情。另外我们今年把绿色低碳从整个住宅领域已经扩展到整个房地产我们商业地产。我们截止今天为止我们国家三个绿色建筑标准实施，一个最早国际上的标准。第二我们商会一个绿色生态。第三，建筑部出台的绿色建筑标准，三个还是引导性鼓励性的，我拿到的数据截止去年底，全国大概达到这样一个三个不论哪个标准的项目，目前大概总量都超过300项，就是这个十年三百个项目，大家知道我们国家房地产一年多少亿的平米开发量，十年300个项目这个非常非常小的比例，我们为什么总结这两个方面为什么概念很好，国家政策也支持，我们企业按照国家标准、行业标准、国际标准做这个事情，这个比例还是相当相当的好，我总结了一下这个里面可能发现这样几个问题，一个政策导向我们目前强制性政策为主，建立强制性达到审核，达不到不让你建，缺少这样的积极政策，做好事有没有人奖励啊，刚才讲可能有一些示范效应，但是可能公关成本很高，我们想这两年一直做提案希望一些辅助性政策能够出台。
第二个重要原因就是我们传统开发模式，当然这个这些年一直讲，我们传统开发企业买地建房出售，所以房子绿色对于整个全社会成本降低这个是绿色是使用阶段，使用阶段跟开发商没有关系，卖出去是业主的事情，采暖费、空调费等都是业主的事，这样绿色投资与收益主题是分离的，开发商投资做这些再生能源做外保护做整个新能源系统，绿色建筑通常比传统的建筑建安成本可能增加5%到10%的建安成本，这个是开发企业甲方来做，但是收益层可能节能、节水生活品质提高这个是小业主这两个主题是分离的，分离商业上面来讲一定类同不会很多，一定不会主动做但是不排除很多企业做开发的品牌，招商地产朗诗还有很多的企业做一个开发模式，这种企业量毕竟还是少，我们研究看看突破口在哪里，因为毕竟这个概念非常好，而且对于行业一个好事情，对于我们上下游企业对于房地产行业包括对消费者都是一个好事情但是我们必须找到一个更好突破口，最主要的突破口还是看政策，我们强制性政策我们向美国要求奥巴马刺激经济第一条所有联邦建设必须进行认证，我们国家要求所有政府投资比如说3600万套保障房必须经过绿色认证这个有一点难度，因为知道各地方保障房成本压力比较大，公租房的不可能盖毛坯房一定精装修，因为公租房拎包入住不可能给业主自己装修不可能的，3600万套保障房国家既然主导我们应该有一个绿色理念做，另外一个我们开发企业市场化的时候我们发现很多企业在转型，商业地产现在开始说商业地产有泡沫但是我们企业有转型，转型会发现商业地产代表性酒店、商场、写字楼，现在一般开发都要包含一大块商业地产，商业地产发现一个问题，模式不再是买地然后卖掉很多开发企业就是商业化持有，这个里面两个原因资产上市，把房子卖了当时SOHO潘石屹第一轮上市失败就是纯正开发，全部卖掉了只剩下钱，然后有一些不断的增值资产最后也持有性的物业，这个光有土地光有卖房子没有资产价值的，所以我们第一是持有，我们酒店每年运行投资收益实际上是放缓，但是投资资产的升值从另外一个渠道进行升值，所以讲持有性物业所有企业做，持有性物业成本是我们甲方再掏，我们绿色投资和绿色收益这笔帐算不过来，因为主题持有性物业上可以算过来，我们前期精装修我们投资一部分再生能源投资一部分节能环保这个帐我们国外谈绿色开发实际上大家不交我们增加多少建安成本而是几年回收期，建设这个绿色价值之后几年通过这个绿色成本降低收回来，这个我们跟持有性物业这个开发商一般愿意做，跟普通商品住宅这个帐很多人算不清楚。
老年地产也是我们商业地产一个特殊形态，老年地产大部分国际性运营经验也是持有性的，另外老年地产老年人生存对于生活质量要求可能比普遍的要高，所以健康居住环境和健康节能环保方面老年地产上面会是一个比较大的突破口，我们商会今年跟中国老年产业协会和美国的老年住宅产业协会共同制定中国绿色养老社区的体系，我们前提你要做绿色养老社区的认证前提必须进行绿色住区的认证达到绿色基础上再谈养老，否则我们认为不是符合发展方向的。
时间关系后面的关于一些比较详细的解释和建筑物的工作不展开了。但是我想刚才讲到我们现在整个房地产方面我们对上游产业我们建材物品碳排放方面有相当大的缺口，非常希望我们上下游兄弟协会结合起来，我们尽快把这个产业链完善起来，我们央行希望十二五节能结果，楼建下来到底从拉矿山开始一直到楼消防到底多少能耗，央行非常非常希望了解，我们通过这个机会呼吁多的企业参与我们其中来，不管我们房地产企业包括我们上下游企业整个行业低碳发展能够更加坚持更加科学稳步前进，最终带来整个行业可持续发展。谢谢大家！
点击数：3423
[ 打印当前页 ]
海南工程造价信息